대구지방법원 2025타경9728. 칠곡군 북삼읍 인평리 1085-9의 토지와 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물을 함께 매각하는 다가구주택 + 토지 사건입니다. 일반건축물대장 현황상 1층은 계단실, 2층·3층·4층은 각각 다가구주택 6가구로 이용 중입니다. 매각은 일괄매각이며, 2~4층 발코니 확장 시공 부분을 감안해 평가됐습니다.

등기상 말소기준은 2020.07.20. 설정된 인동농업협동조합 근저당권 282,000,000원입니다. 이후의 임차권등기, 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 다가구주택에서는 등기 순위보다 먼저 확인해야 할 것이 각 호실 임차인의 전입시점과 보증금입니다. 실제로 말소기준보다 앞선 전입자가 여럿 존재해 단순히 “후순위 권리는 모두 소멸한다”는 이유만으로 안전형으로 분류할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인이 핵심

2020.07.20. 인동농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 주택임차권과 2025타경9728 강제경매개시결정, 칠곡군 압류, 2026타경100575 임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인의 대항력은 별도 문제입니다. 등기상 후순위인지보다 실제 전입이 말소기준보다 빨랐는지가 중요하므로, 아래 임차관계를 따로 봐야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수

보증기관 승계로 표시된 한국토지주택공사 1건은 이은빈 보증금의 중복신고로 되어 있어 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 이를 제외한 실제 임차인·점유 표기는 12명입니다. 이 가운데 말소기준 이전 전입이 확인되지만 보증금·확정일자가 미상인 점유자는 대항력을 확정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다.

등기부에는 이와 별도로 2025.02.20. 을구 23번에 한국토지주택공사 명의의 주택임차권 70,000,000원이 설정되어 있습니다. 범위는 건물 4층 중 503호, 전입일 2022.08.05., 확정일자 2022.07.18.입니다. 말소기준 이후 전입이므로 선순위 대항력 문제와는 구별되지만, 실제 배당에서는 해당 임차권의 배당관계 역시 원본과 함께 확인해야 합니다.

③ 가격·회차 — 70% 할인보다 권리비용이 먼저

감정가는 700,873,980원, 현재 최저매각가는 490,612,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 343,428,400원(49%), 3회 유찰 시 240,399,879원(34.3%)입니다.

하지만 이 사건에서는 최저가가 내려가는 것 자체를 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다. 선순위 가능 임차인의 미배당 보증금이 낙찰자에게 승계된다면 낙찰가 + 인수액이 실제 취득비용이 되기 때문입니다. 따라서 먼저 임차보증금과 배당가능액을 확정한 뒤 회차별 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 490,612,000원 가정)

현재 회차 산출에서는 채권자 총 청구 428,792,876원이 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 54,513,004원으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정치이며, 선순위 가능 임차인의 보증금도 확정되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 오태초등학교 남서측 인근으로, 읍소재지 도로변 상가지대와 단독·다세대·아파트 등 일반 주거지대가 혼재합니다.
• 교통. 토지까지 일반차량 접근이 원활하고 읍소재지 내에 위치해 대중교통을 포함한 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2007.04.18.입니다. 급·배수, 위생설비와 호별 도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 427.5㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 397,700원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
• 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 2~4층 발코니 확장 시공 부분은 평가에 반영됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 가능 임차인 보증금 확인. 장선회·김유순·유광주·최종범의 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 현재 점유관계를 최우선으로 확인해야 합니다.
• 전입일 미상 점유 표기 확인. 전입일과 점유부분이 특정되지 않은 표기에 대해서도 실제 점유자와 계약관계를 확인해야 합니다.
• 보증기관 중복신고 분리. 한국토지주택공사 70,000,000원 중 이은빈 보증금 승계분은 중복 합산하지 말고, 503호 임차권은 별도 권리로 확인해야 합니다.
• 배당표 재산정. 현재 배당산출의 인수 0원은 당해세·임차인 최우선변제와 미상 선순위 보증금을 모두 확정한 결과가 아닙니다.
• 회차별 실질취득가 계산. 490,612,000원·343,428,400원·240,399,879원의 낙찰가만 비교하지 말고, 확인되는 인수액을 더한 금액으로 판단해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물의 매각범위, 각 호실 점유현황, 발코니 확장 부분을 현장에서 대조해야 합니다.

맺으며 — “70% 낙찰가”보다 먼저 볼 것은 임차보증금

이 사건은 감정가 700,873,980원에서 한 차례 유찰돼 490,612,000원까지 내려온 다가구주택입니다. 등기만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 전형적인 구조지만, 다가구주택 특유의 임차관계 때문에 권리분석 난도는 높습니다. 특히 말소기준 2020.07.20.보다 먼저 전입한 점유자들의 보증금이 미상이라 낙찰자의 실질 인수액을 아직 확정할 수 없습니다.

따라서 현재 회차 배당모형의 “인수 0원”을 그대로 믿고 감정가 70%라는 숫자만 보고 접근해서는 안 됩니다. 권리 확인이 가격 판단보다 먼저입니다. 선순위 가능 임차인의 보증금과 배당액이 확정된 뒤에야 490,612,000원이 실제로 매력적인 가격인지 판단할 수 있습니다.