대구지방법원 2025타경9882. 경북 칠곡군 석적읍 중리 156-5 소재 토지와 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 제1종근린생활시설 및 단독주택으로, 1층은 소매점·계단실 등, 2층부터 4층까지는 각 층마다 5가구씩 총 15가구가 배치되어 있습니다. 토지는 375㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 평지·정방형·소로각지 조건입니다.

권리의 기준점은 2017.06.30 설정된 팔공농업협동조합 근저당권, 채권최고액 600,000,000원입니다. 이후 확인되는 임차권등기와 현재 진행 중인 경매개시결정은 모두 이 기준보다 늦습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 이 사건은 점유자가 많은 다가구형 건물이므로 ‘인수 없음’과 ‘명도 단순함’을 같은 의미로 보면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2017.06.30 근저당

2017.06.30 팔공농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 2020.03.20 최성훈에게 소유권이 이전되면서 근저당 채무자도 최성훈으로 변경됐고, 이후 설정된 주택임차권과 2025.11.24 강제경매개시결정, 2026.04.28 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.12.04 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 2025.03.10 이미 말소됐습니다.

② 임차인 구조 — 인수는 0원, 점유 확인은 많다

확인된 명단은 13개 항목이지만, 한국토지주택공사 1건은 보증기관 대위·승계 신고로 박노영 관련 보증금과 중복되는 건이므로 실제 임차인 수와 보증금 합산에서 제외합니다. 따라서 실제 임차인은 12명으로 봅니다. 보증기관 승계 신고 40,000,000원은 별도 보증금으로 더하지 않습니다.

한국토지주택공사 40,000,000원 신고는 박노영 보증금의 대위·승계 중복신고로 분류되어 실제 임차인 수 및 보증금 총액에 별도로 합산하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 717,780,000원 가정)

현재 최저가 717,780,000원 가정에서는 채권 합계 686,465,824원이 전액 배당되고 소유자 잔여 21,736,376원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원

유찰이 이어질수록 채권자 미배당은 커지지만, 현재 확인된 권리관계에서는 그 부족액이 매수인에게 임차보증금 인수 형태로 전가되는 구조는 아닙니다. 따라서 실질취득액은 각 회차의 매각가와 동일합니다. 다만 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항 기준)

• 위치. 칠곡군 석적읍 중리 소재 중리교 북서측 인근. 주변은 정비된 주택지대로 단독주택, 다가구주택, 점포 등이 형성되어 있으며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상 토지까지 중·소형 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2017.06.21입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 온수보일러에 의한 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 도시지역·제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며 공시지가는 582,400원/㎡입니다. 가축사육제한구역 전부제한구역에 포함됩니다.
• 형상·이용. 375㎡의 평지·정방형 토지로, 지목은 대이고 주상용으로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실제 점유 세대 대조. 2~4층 각 5가구 구조와 확인된 점유 명단을 호실별로 다시 맞춰 명도 대상과 공실 여부를 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 점유자 확인. 대항력은 말소기준 이후 전입으로 없는 것으로 판정되지만, 실제 계약금액·배당요구 여부는 배당과 명도 협의에 영향을 줄 수 있습니다.
• 한국토지주택공사 승계 신고 분리. 40,000,000원은 박노영 관련 대위·승계 중복 신고로 별도 보증금으로 합산하지 않아야 합니다.
• 최재환 관계 확인. 임차권자이면서 경매개시결정 채권자로 나타나므로 임대차의 실제성과 관계인 여부를 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 가격 판단. 감정가 1,025,400,000원에서 1회 유찰돼 717,780,000원이 됐다는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 별도 시세 검증이 필요합니다.
• 일괄매각 범위. 토지와 건물을 함께 매각하는 조건이므로 등기부와 현황의 일치 여부, 부속물·점유범위를 함께 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 어려운 것은 12명의 점유 정리

이 물건의 권리구조만 놓고 보면 기준은 비교적 선명합니다. 2017.06.30 팔공농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 717,780,000원에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 실제 입찰 난도는 권리표 한 장보다 높습니다. 1층 소매점과 2~4층 15가구가 섞인 건물에 실제 임차인 12명이 확인되고, 보증금 미상 점유자도 많습니다. 여기에 최재환의 관계인 가능성과 한국토지주택공사의 대위·승계 중복신고까지 있어 명도와 임대차 사실관계 확인이 핵심 변수입니다. 실거래 비교 근거가 없는 만큼 감정가 대비 70%라는 숫자만 보고 가격점수를 높이기도 어렵습니다. 권리 인수는 낮은 위험, 점유 정리는 높은 확인 부담, 가격 메리트는 별도 검증. 이 세 가지를 분리해서 판단해야 하는 사건입니다.