대구지방법원 2025타경9930. 북구 산격동 1437-13의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가는 200,961,170원, 현재 최저매각가는 140,673,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 권리의 기준점은 2018.03.20. 설정된 북성새마을금고 근저당권 72,000,000원입니다. 이후 2025년 조미정의 가압류와 주택임차권, 북성새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 “인수 0원”만 보고 끝내기에는 확인할 지점이 있습니다. 임차권자 조미정은 임대차계약일 2022.07.20., 점유개시 2022.08.25., 전입 2022.08.29., 확정일자 2022.07.26.이고 보증금은 85,000,000원입니다. 전입이 2018년 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료상 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9930 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 산격동 1437-13 · 대구광역시 북구 산격로서9길 8-18 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 이용상태 주택 |
| 토지 | 대 136.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 사다리형 · 완경사 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 안수진 |
| 감정가 / 최저가 | 200,961,170원 / 140,673,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 북성새마을금고 / 48,957,790원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 토지 부합물과 건물 부합 외부계단·목조구조물 등 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 매각의 말소기준은 2018.03.20. 북성새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 72,000,000원이며 토지와 공동담보입니다. 2022년 서영익 근저당권 50,000,000원은 2024.01.25. 이미 말소됐고, 2020년 신경례 전세권 80,000,000원도 2022.08.23. 이미 말소됐습니다.
현존하는 후순위 권리 중 조미정의 2025.07.09. 가압류 85,000,000원, 2025.09.26. 주택임차권 85,000,000원, 2025.11.27. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있습니다. 제공된 권리판정과 배당 시나리오에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 관계 확인 필요
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조미정 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.29 | 2022.07.26 | 85,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
조미정은 배당요구를 했고 접수일은 2025.09.26.입니다. 전입일 2022.08.29.은 2018.03.20. 말소기준권리보다 뒤이므로 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,673,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,769,422원 |
| 1. 근저당 · 북성새마을금고 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 2. 가압류 · 조미정 | 85,000,000원 | 65,903,578원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 140,673,000원을 기준으로 채권 총액 157,000,000원 중 137,903,578원이 배당되고, 미배당은 19,096,422원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 140,673,000원 | 137,903,578원 | 19,096,422원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 98,471,100원 | 96,298,620원 | 60,701,380원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 68,929,770원 | 67,289,034원 | 89,710,966원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자 측 미배당은 19,096,422원에서 60,701,380원, 89,710,966원으로 커집니다. 하지만 조미정 임차권은 대항력이 없으므로 제공된 계산에서는 낙찰가 하락분이 매수인에게 임차보증금 승계로 전환되지 않습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구실내체육관 북서측 인근이며, 주변은 단독주택·다가구주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 곤란하고 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 건물 (가)와 (나)는 모두 주택으로 이용 중이며, 공부상 ‘변소’는 실제 ‘주택’입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 면적 136.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(12층이하), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다.
- 공시지가. 659,500원/㎡이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 조미정은 임차권자이면서 동일 금액의 가압류 채권자로도 등장하므로, 임대차계약과 채권관계를 매각물건명세서·문건접수 자료와 대조해야 합니다.
- 대항력 기준 재확인. 전입 2022.08.29.과 말소기준 2018.03.20.의 선후관계를 원본 등기와 주민등록 자료에서 다시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 토지·건물의 부합물이 포함 평가되어 있으므로 현장에서 실제 경계와 구조물을 확인해야 합니다.
- 차량 접근성 확인. 감정평가서상 차량접근 곤란으로 평가된 만큼 진입로 폭과 실제 차량 이용 가능 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보수적 접근. 현재 최저가가 감정가의 70%여도 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 할인 여부는 별도로 검증해야 합니다.
- 배당 외 비용 확인. 당해세·임차인 최우선변제 등은 예상배당에서 반영되지 않았으므로 입찰 전 최신 자료를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개
권리구조만 보면 핵심은 비교적 명확합니다. 2018년 북성새마을금고 근저당이 말소기준이고, 조미정의 가압류와 임차권은 그 뒤입니다. 전입 역시 2022년으로 늦어 대항력이 없으며, 현재 자료에서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건의 난점은 다른 곳에 있습니다. 조미정이 임차권자와 가압류 채권자로 동시에 등장해 관계 확인이 필요하고, 감정평가상 차량접근이 곤란합니다. 또 실거래 비교자료가 없으므로 1회 유찰·감정가 70%라는 숫자만으로 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 결론적으로 권리는 통과, 임차관계와 현장·가격 검증은 필수인 단독주택·토지 경매입니다.
