대구지방법원 2025타경10014. 대구 북구 태전동 ‘협화맨션’ 105동 1층 102호, 전용 84.97㎡ 아파트입니다. 감정가는 155,000,000원이었고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 108,500,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 154,500,000원, 최신 거래는 2026년 8월 196,000,000원입니다. 가격만 놓고 보면 현재 회차는 감정가보다 크게 내려온 구간입니다.
권리 흐름에서는 2023.10.12 현대해상화재보험주식회사 명의로 채권최고액 176,400,000원의 근저당권이 설정됐고, 2025.07.22 그 근저당권이 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이후 2025.12.05 한국자산관리공사가 임의경매를 신청했습니다. 이 흐름을 보면 경매 신청의 기초가 된 근저당권을 중심으로 말소 여부를 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10014 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 태전동 881-3 태전협화맨션 제105동 제1층 제102호 |
| 도로명 | 대구광역시 북구 칠곡중앙대로51길 6 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.97㎡ · 14층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 김상원 · 2018.10.01 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 108,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 155,490,401원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 한국자산관리공사로 이전된 근저당 확인
과거 한국주택은행·대구은행·신한은행·칠곡농업협동조합과 국민은행의 근저당권은 등기부상 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 경매와 직접 연결되는 흐름은 2023.10.12 현대해상화재보험주식회사 근저당권 설정 → 2025.07.22 한국자산관리공사로 확정채권양도에 따른 근저당권 이전 → 2025.12.05 임의경매개시결정입니다.
별도 임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 ‘임차인 없음’을 점유까지 확정된 사실로 단정하기보다 전입세대열람·현황조사·현장 점유 확인을 거치는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 가격은 최근 평균의 70.2%
협화맨션은 416세대, 사용승인일은 1992.06.05입니다. 동일 전용면적 84.97㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 154,500,000원입니다. 현재 최저가 108,500,000원은 이 최근 평균의 70.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.97㎡ | 12 | 196,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 4 | 148,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 5 | 198,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 11 | 140,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 3 | 142,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 10 | 135,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 3 | 142,000,000원 |
| 2025.11 | 84.97㎡ | 5 | 138,000,000원 |
| 평균 | 84.97㎡ | 12건 | 154,500,000원 |
표본의 실거래 범위는 125,000,000원~200,000,000원이고, 최신 거래는 2026년 8월 196,000,000원입니다. 현재 최저가 108,500,000원은 최근 12개월 평균뿐 아니라 제공된 최근 거래 최저액인 125,000,000원보다도 낮습니다. 다만 본건은 1층이고, 제공된 최근 거래 표본에는 1층 거래가 없어 층별 가격 차이는 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,319,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 106,181,000원 |
현재 회차의 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 108,500,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 75,950,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 53,165,000원 | 0원 |
현재 회차는 이미 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회로 집계되어 있어, 현재 회차가 이 단지의 평균 유찰 수준과 맞닿아 있습니다. 다만 실제 낙찰 사례 금액은 확인되지 않아 단지 경매 낙찰가 자체와의 직접 비교는 어렵습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 태전동 태전역 남서측 인근으로, 주변에 대단위 아파트단지·근린생활시설·다가구주택·단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고 동측 인근으로 칠곡중앙대로가 통과합니다. 버스정류장과 대구도시철도 3호선 태전역이 인근에 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 내 1층 102호이며 위생·급배수·승강기·화재설비·도시가스 바닥난방 설비가 있습니다.
- 토지. 부정형·평지의 아파트 건부지이며 북측·남동측 왕복 2차선, 북서측·남서측 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제3종일반주거지역 등이 확인되며, 공시지가는 1,406,000원/㎡입니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지 규모. 협화맨션은 416세대, 사용승인일은 1992.06.05입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당권 연결 확인. 2023.10.12 현대해상화재보험 근저당권과 2025.07.22 한국자산관리공사로의 이전, 2025.12.05 경매개시결정이 어떤 순서로 매각물건명세서에 정리됐는지 확인하세요.
- 점유 확인. 별도 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람·현황조사·현장방문으로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 1층 가격 보정. 최근 12건 표본에는 1층 거래가 없습니다. 현재 최저가가 평균보다 낮아도 저층 선호도·내부상태를 반영한 실제 적정가를 별도로 잡으세요.
- 배당표 원본 대조. 신청채권자 청구액 155,490,401원과 현재 예상배당의 채권자 배당 0원 표시가 서로 맞지 않으므로 채권계산서와 배당요구 내역을 확인하세요.
- 관리비·체납 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 직접 대조하세요.
맺으며 — 가격은 매력적, 권리·점유 확인이 마지막 관문
이 물건의 가장 눈에 띄는 장점은 가격입니다. 감정가 155,000,000원에서 한 차례 유찰되어 108,500,000원까지 내려왔고, 이는 동일 전용면적 최근 12개월 실거래 평균 154,500,000원의 70.2%입니다. 최근 거래 최저액도 125,000,000원이어서 숫자만 보면 충분히 검토할 만한 회차입니다.
다만 권리분석을 ‘인수 0원’ 한 줄로 끝내서는 안 됩니다. 2023년 현대해상화재보험 근저당권, 2025년 한국자산관리공사로의 근저당권 이전, 같은 해 임의경매개시결정이 이어진 만큼 담보권의 정확한 말소관계를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다. 여기에 감정평가서상 임대관계가 미상이고, 예상배당 결과와 신청채권액 사이에도 불일치가 있습니다. 가격은 합격권, 서류 확인은 필수. 이 두 조건이 함께 충족돼야 현재 70% 가격의 장점이 실제 투자 메리트로 이어집니다.