대구지방법원 2025타경10095. 수성구 범물동 범물청아타운 205동 12층 1202호, 전용 134.73㎡ 아파트입니다. 감정가 311,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 217,700,000원, 감정가의 70%입니다. 임차인 신고 내역은 없고 예상 배당상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 인수 위험보다는 현재 가격이 최근 실거래 대비 어느 수준인가에 있습니다.
등기 흐름에서 분석상 말소기준은 2025년 1월 20일 홍순금의 가압류 152,400,000원입니다. 이후 현대캐피탈, KB국민카드, 신한카드, 삼성카드의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 과거 신한은행· 농협은행·국민은행 관련 근저당 등기 중 여러 권리는 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10095 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범물동 1372 범물청아타운 205동 12층 1202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 134.73㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 중 12층 |
| 소유자 | 정자랑 · 2022.08.17 상속, 2022.11.09 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 217,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 201,353,206원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 임차인 없고 인수액 0원
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 발생하지 않으며, 현재 회차 예상에서 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준으로 산정된 2025.01.20 가압류 이후의 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 하락 추세는 확인
청아타운 동일면적 134.73㎡의 최근 거래는 2025년 7월부터 2026년 8월까지 확인됩니다. 전체 12건 평균은 299,933,333원이고, 가격 판단에 우선할 최근 12개월 11건 평균은 299,745,454원입니다. 최신 거래는 2026년 8월 272,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 134.73㎡ | 4 | 272,000,000원 |
| 2026.05 | 134.73㎡ | 11 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 134.73㎡ | 7 | 299,000,000원 |
| 2026.03 | 134.73㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2026.01 | 134.73㎡ | 9 | 300,000,000원 |
| 2026.01 | 134.73㎡ | 1 | 300,000,000원 |
| 2025.12 | 134.73㎡ | 7 | 315,000,000원 |
| 2025.11 | 134.73㎡ | 11 | 306,200,000원 |
| 2025.11 | 134.73㎡ | 5 | 325,000,000원 |
| 2025.11 | 134.73㎡ | 5 | 325,000,000원 |
| 2025.09 | 134.73㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2025.07 | 134.73㎡ | 15 | 302,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 299,745,454원 |
현재 최저가 217,700,000원은 최근 12개월 평균의 72.6%이며, 최신 거래 272,000,000원보다 54,300,000원 낮습니다. 숫자상 가격 메리트가 확인되는 구간입니다. 다만 최근 가격 흐름은 과거 구간 대비 -0.7%로 소폭 하락하고 있고, 최신 거래도 272,000,000원으로 최근 평균보다 낮습니다. 따라서 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만으로 낙찰 여유를 크게 잡기보다는 최근 평균과 최신 거래를 함께 기준으로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 217,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,847,800원 |
| 1. 가압류 · 홍순금 | 152,400,000원 | 152,400,000원 |
| 2. 가압류 · 현대캐피탈 | 23,023,734원 | 23,023,734원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 | 16,315,117원 | 16,315,117원 |
| 4. 가압류 · KB국민카드 | 60,947,853원 | 22,113,349원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 | 31,255,495원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 삼성카드 | 16,805,022원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 300,747,221원 중 213,852,200원이 배당되고, 86,895,021원이 미배당으로 남는 산정입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 변동 요소가 될 수 있습니다.
④ 회차별 가격·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 217,700,000원 | 213,852,200원 | 86,895,021원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 152,390,000원 | 149,456,540원 | 151,290,681원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 106,673,000원 | 104,379,578원 | 196,367,643원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 매각대금이 낮아져 채권자 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 물건은 회차 하락에 따라 권리부담이 늘어나는 유형이 아니라, 매각가격과 시장가격의 간격을 중심으로 판단할 수 있는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 범일초등학교 동측 인근으로, 주변은 아파트단지·단지내 상가·학교·관공서 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물의 12층이며, 위생·급배수·소방·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 북측으로 폭 약 35m, 남측·동측·서측으로 폭 약 12m 내외 도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 교육환경보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 3,129,000원/㎡입니다.
- 이용·하자. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지. 청아타운은 680세대, 1992.11.25 준공 단지입니다. 동일면적 최근 거래는 270,000,000원부터 325,000,000원 범위입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 감정가 할인율보다 최근 12개월 평균 299,745,454원과 최신 거래 272,000,000원을 우선 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 하락 추세. 최근 거래 추세가 -0.7%입니다. 현재 최저가가 시세보다 낮더라도 추가 가격 조정 가능성을 반영할 필요가 있습니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 인도·점유 상태는 매각 전 현장과 현황조사 원문을 다시 대조하는 것이 안전합니다.
- 관리비 확인. 공동주택 공용부분 체납관리비 등 낙찰 뒤 분쟁 요소가 있는지 관리주체를 통해 확인하세요.
- 등기 원본 대조. 말소기준과 각 가압류·근저당의 현재 상태, 매각물건명세서 기재사항을 입찰 직전 최신 원본으로 재확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 최근 시세다
이 사건은 확인된 임차인이 없고 현재 회차 예상 인수액이 0원이라 권리 측면의 구조는 비교적 단순합니다. 현재 최저가 217,700,000원은 최근 12개월 평균 299,745,454원의 72.6%이고, 최신 거래 272,000,000원보다도 낮습니다. 그래서 감정가 311,000,000원 단계와 달리 현재는 실거래 대비 가격 여지가 존재하는 구간으로 볼 수 있습니다.
다만 최근 가격 추세가 -0.7%이고 2026년 8월 최신 거래가 272,000,000원까지 내려온 점은 함께 봐야 합니다. 결론은 “권리상 인수 부담은 낮고 현재 가격은 최근 시세보다 낮지만, 하락 추세를 감안해 응찰 상한을 보수적으로 정할 물건”입니다. 감정가 대비 할인폭만 좇기보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 사이에서 충분한 안전마진을 확보하는 것이 핵심입니다.
