469,662,000원
대구지방법원 2025타경10141. 대구 북구 산격동 1282-19의 토지와 지상 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 사건 용도는 다가구주택 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 다중주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 3층이며, 토지는 132㎡의 대지입니다. 현재 최저가는 469,662,000원으로 감정가 670,945,440원의 70% 수준입니다.
권리의 기준점은 2011.06.09. 설정된 대구칠곡신용협동조합의 채권최고액 130,000,000원 근저당입니다. 현재 확인되는 임차인들은 모두 이 날짜 이후에 전입해 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조로 분석되지는 않습니다. 다만 다중주택은 여러 임차인의 최우선변제와 실제 점유관계가 배당·명도에 직접 영향을 주기 때문에 ‘인수 0원’과 ‘확인할 것이 없다’는 같은 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10141 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 산격동 1282-19 · 대구광역시 북구 대동로1길 74 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 감정 이용상태 다중주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 3층 |
| 토지 | 대 132㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 허주희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 670,945,440원 / 469,662,000원 (1회 유찰) |
| 경매 채권자 / 청구 | 김하정 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2011년 근저당
말소기준은 2011.06.09. 대구칠곡신용협동조합 근저당입니다. 2011.08.16. 채무자는 허주희로 계약인수됐습니다. 이후 설정됐던 전세권·후순위 근저당·주택임차권 중 상당수는 이미 등기부상 말소됐고, 현재 김하정의 주택임차권과 2025.12.24. 강제경매개시결정도 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 7명 점유관계 확인 필요
| 임차인 | 호실 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종서 | 101호 | 2023.03.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 한원택 | 102호 | 2024.10.25 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 황태원 | 201호 | 2017.03.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 최정훈 | 105호 | 2022.05.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이채은 | 305호 | 2021.09.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 신소정 | 301호 | 2025.03.05 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김하정 | 202호 | 2023.03.02 | 30,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
김하정은 2023.02.24. 확정일자, 2023.03.02. 주민등록, 보증금 30,000,000원의 임차권등기가 확인됩니다. 다만 전입 자체가 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 나머지 6명은 보증금이 확인되지 않아 소액임차인 최우선변제 여부를 현재 숫자만으로 확정할 수 없습니다.
③ 가격·회차 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 670,945,440원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 469,662,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 328,763,400원, 그다음은 230,134,380원입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 469,662,000원 | 160,000,000원 | 0원 | 302,565,380원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 328,763,400원 | 160,000,000원 | 0원 | 163,360,712원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 230,134,380원 | 160,000,000원 | 0원 | 66,112,499원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 469,662,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,096,620원 |
| 1. 근저당 · 대구칠곡신용협동조합 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 경매채권 · 김하정 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 302,565,380원 |
현재 시뮬레이션에서는 채권자 청구액 160,000,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 다만 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액과 소유자 잔여는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 복현동 소재 복현오거리 남서측 인근으로, 부근은 단독주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 다중주택으로 이용 중이며 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대 132㎡, 제2종일반주거지역, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 1,455,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제6구역(전술)에 포함되고 소로2류·소로3류에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 전수 확인. 박종서·한원택·황태원·최정훈·이채은·신소정의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 원본 명세서와 계약자료로 확인하세요.
- 최우선변제 확인. 대항력은 없지만 소액임차인 해당 여부에 따라 실제 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 김하정 관계 확인. 202호 임차권자이면서 현재 경매 채권자로 나타나는 이유와 보증금 30,000,000원의 실제 지급관계를 대조하세요.
- 점유·명도 계획. 여러 호실에 임차인이 확인되는 다중주택이므로 낙찰 후 일괄 명도가 단순한 물건으로 보면 안 됩니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 함께 제시외 건물이 포함되므로 현황과 감정평가 대상 범위를 현장에서 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 주변 다중주택 거래·임대수익·공실과 함께 비교하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2011.06.09. 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 7명은 모두 후순위 전입이므로 대항력은 없고 현재 매수인 인수액은 0원입니다. 그래서 선순위 보증금을 떠안는 전형적인 위험물건은 아닙니다.
하지만 다중주택은 그 다음 단계가 중요합니다. 7명 중 6명의 보증금이 확인되지 않았고, 최우선변제가 배당표에 반영되지 않았으며, 김하정은 임차권자와 경매 채권자 지위가 겹칩니다. 여기에 일괄매각·제시외 건물까지 포함됩니다. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 비교 실거래가 없어 가격이 싸다고 단정할 근거도 부족합니다. 결론은 “승계권리는 비교적 정리돼 있지만, 임차인별 배당과 명도·가격 검증을 끝낸 뒤 들어갈 물건”입니다.
