수원지방법원 2025타경57561. 위너스빌 105동 4층 402호, 도시형생활주택 형태의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 남은 압류 자체보다 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인입니다. 박정준은 2020.04.20 전입했고, 말소기준은 2022.05.16 국의 압류입니다. 따라서 데이터상 박정준은 대항력 있는 선순위 임차인으로 판정돼 있습니다.
더 중요한 점은 배당 구조입니다. 박정준의 보증금은 175,000,000원인데 확정일자는 확인되지 않고, 배당 계산에도 우선변제권 없음·예상배당 0원·보증금 전액 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 따라서 현재 최저가 56,423,000원에 낙찰받더라도 부담이 5천만원대로 끝나는 물건이 아닙니다. 낙찰대금과 별개로 175,000,000원의 보증금 반환채무를 떠안는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57561 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 중동 665-61 위너스빌 105동 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2 등) · 5층 건물 중 4층 |
| 대상 면적 | 65.44㎡ |
| 소유자 | 주식회사어반컨소시엄 (2020.07.07 소유권이전 · 거래가액 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 56,423,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김은선 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
2018.01.02 설정된 우리은행 근저당권 278,400,000원은 2019.07.12 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.05.16 국의 압류입니다. 이후 용인시 압류, 의왕시 압류, 2025.08.26 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 박정준의 전입일은 2020.04.20로 말소기준보다 약 2년 앞섭니다. 이 선후관계 때문에 등기상 후순위 권리들이 지워져도 임차보증금 인수 문제는 별도로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 전액 인수
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정준 | 2020.04.20 | 175,000,000원 | 미상 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 보증금 중복 합산 문제는 없습니다. 다만 이 한 명의 보증금이 워낙 큽니다. 현황조사와 매각물건명세서에 잡힌 박정준의 보증금은 175,000,000원이고, 배당표에서는 임차인 배당액이 0원으로 계산돼 있습니다. 즉 보증금이 배당으로 줄어들지 않고 175,000,000원 전액이 매수인 인수로 남습니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 231,423,000원
위너스빌105동은 8세대, 사용승인일은 2017.12.07입니다. 비교 가능한 거래는 1건으로, 2021.11 전용 69.13㎡·2층이 225,000,000원에 거래됐습니다. 제공된 최근 12개월 평균도 225,000,000원으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 69.13㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 225,000,000원 |
표면 최저가 56,423,000원은 225,000,000원의 25.1%에 불과합니다. 하지만 이 비율은 선순위 임차보증금 인수를 제외한 숫자라 투자 판단의 핵심 지표가 될 수 없습니다. 현재 회차의 실질부담 231,423,000원을 기준으로 보면 225,000,000원의 102.9%로, 비교 가능한 최신 거래보다 6,423,000원 높습니다.
감정가 235,000,000원 역시 225,000,000원보다 10,000,000원 높습니다. 거래 표본이 1건뿐이고 최신 거래월도 2021.11이므로 이 한 건만으로 정밀한 현재 시세를 단정하기는 어렵지만, 적어도 현재 회차가 ‘시세보다 확실히 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,423,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,415,614원 |
| 인수 · 임차인 박정준 보증금 | 175,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 김은선 | 175,000,000원 | 55,007,386원 |
| 미배당 | - | 119,992,614원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각대금 56,423,000원에서는 집행비용 1,415,614원 차감 후 김은선에게 55,007,386원이 배당되는 계산입니다. 박정준의 보증금은 배당 0원·매수인 인수 175,000,000원으로 반영돼 있습니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 더 내려가야 비로소 여지가 생긴다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 합산 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 56,423,000원 | 175,000,000원 | 231,423,000원 |
| 5회 유찰 시 | 39,496,100원 | 175,000,000원 | 214,496,100원 |
| 6회 유찰 시 | 27,647,270원 | 175,000,000원 | 202,647,270원 |
제공된 배당 시나리오에서는 5회·6회 유찰 시에도 임차보증금 인수액이 각각 175,000,000원으로 유지됩니다. 그 전제라면 합산 부담은 5회 유찰 시 214,496,100원, 6회 유찰 시 202,647,270원으로 내려갑니다. 현재 회차 231,423,000원과 달리 225,000,000원 거래가 아래로 내려가는 구간이 생기지만, 비교 거래가 1건뿐인 다세대라는 점을 감안하면 별도의 현장 시세 확인 없이는 그것만으로 안전마진을 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(다세대주택)으로 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 중일초등학교 북측 인근으로 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 중 4층 402호이며, 승강기·주차장·개별난방·천장매립형 냉방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 토지면적 354.0㎡, 남측으로 폭 약 6미터 도로에 접하며 공시지가는 1,146,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·성장관리권역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 위너스빌105동은 8세대이며 비교 거래가 1건뿐입니다. 대단지 아파트처럼 풍부한 거래표본을 전제로 가격을 판단하기 어려운 유형입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 재확인. 박정준의 전입일 2020.04.20, 보증금 175,000,000원, 대항력 및 우선변제 관계를 매각물건명세서 원본과 주민등록 전입관계로 다시 대조해야 합니다.
- 보증금 반환 구조 확인. 현재 배당계산은 임차인 배당 0원·매수인 인수 175,000,000원입니다. 명도 이전에 보증금 반환 재원이 필요한 구조입니다.
- 최저가 대신 합산 부담으로 입찰가 판단. 현재 기준 판단가격은 56,423,000원이 아니라 231,423,000원입니다.
- 세금 압류 확인. 국·용인시·의왕시 압류 3건이 있으며, 당해세에 해당할 경우 배당 순위와 금액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 현장 시세 확인. 비교 거래는 2021.11의 225,000,000원 1건입니다. 8세대 다세대의 개별 층·상태·주차·임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오 재계산. 다음 회차 매각가 39,496,100원, 그다음 27,647,270원에서도 보증금 인수조건이 유지되는지 원본 서류 변동 여부를 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “5,642만원짜리 경매”가 아니다
이 사건의 숫자는 강한 착시를 만듭니다. 감정가 235,000,000원이 4회 유찰돼 최저가가 56,423,000원까지 내려왔고, 표면상 비교 거래 225,000,000원의 25.1%에 불과합니다. 그러나 선순위 임차인 박정준의 보증금 175,000,000원이 배당되지 않고 전액 매수인에게 넘어옵니다.
따라서 현재 회차에서 봐야 할 숫자는 56,423,000원이 아니라 231,423,000원입니다. 이는 비교 가능한 최신 거래 225,000,000원보다 높습니다. 여기에 이미 4회 유찰, 8세대 다세대, 국세·지방세 압류 3건이라는 요소까지 겹칩니다. 낮은 최저가가 매력의 근거가 될 수 없는 전형적인 선순위 임차인 인수형 사건입니다. 권리분석의 결론은 명확합니다. 현 회차는 가격 메리트보다 인수부담이 먼저 보이는 물건입니다.
