대구지방법원 2025타경10152. 경상북도 청도군 화양읍 범곡리 996-2의 단독주택과 토지가 매각 대상입니다. 감정가 283,362,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 198,354,000원입니다. 건물은 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 토지면적은 728.0㎡입니다. 등기상 현재 소유자는 최경호이고, 경매를 신청한 채권자는 동대구농업협동조합입니다.
권리구조의 중심은 2023.08.21 설정된 동대구농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 178,800,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 2025.04.03 설정된 장채빈의 120,000,000원 근저당권과 2025.12.24 임의경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10152 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 청도군 화양읍 범곡리 996-2 · 경상북도 청도군 화양읍 양정길 72-31 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 728.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 최경호 |
| 감정가 / 최저가 | 283,362,000원 / 198,354,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 149,148,087원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 3 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 대구축산업협동조합의 채권최고액 378,000,000원 근저당권은 2023.08.21 말소등기가 되어 현재 매각에서 인수 판단의 기준이 되는 권리가 아닙니다. 같은 날 최경호 명의 소유권이전과 동대구농업협동조합의 근저당권 설정이 이루어졌고, 이 동대구농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 장채빈 근저당권은 후순위로 매각에 따라 소멸합니다.
② 점유·임대관계 — 단정하면 안 되는 부분
| 구분 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 임차인 | 확인된 임차인 없음 | 임대관계 미상 |
| 감정평가 | 임대관계 미상임 | 현장·원문 확인 필요 |
| 이용상태 | 단독주택으로 이용중임 | 점유자 신원 별도 확인 |
확인된 임차인은 없지만 감정평가서가 임대관계를 미상으로 적고 있으므로, 곧바로 “임차인이 전혀 없다”거나 “명도가 쉽다”고 단정하기는 어렵습니다. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도 없습니다. 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서에서 실제 점유관계와 대항력 여부를 다시 대조하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 198,354,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,576,956원 |
| 1. 근저당 · 동대구농업협동조합 | 178,800,000원 | 178,800,000원 |
| 2. 근저당 · 장채빈 | 120,000,000원 | 15,977,044원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 298,800,000원 중 194,777,044원이 배당되고 104,022,956원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 198,354,000원 | 194,777,044원 | 104,022,956원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 138,847,800원 | 136,103,931원 | 162,696,069원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 97,193,460원 | 95,043,978원 | 203,756,022원 | 0원 |
현재 회차에서는 동대구농업협동조합의 채권최고액 178,800,000원이 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 반면 2회 유찰 시에는 신청채권 149,148,087원에 대해 배당액이 136,103,931원으로 내려가며 전액 충족되지 않습니다. 3회 유찰 시에는 배당액이 95,043,978원으로 더 줄어듭니다. 하지만 이는 채권자의 배당 부족 문제이며, 제공된 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 청도군 화양읍 범곡리 소재 대동지 남서측 인근이며, 주변은 단독주택·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 경량철골구조 판넬위슁글지붕 지상1층으로, 외벽은 사이딩판넬, 내벽은 벽지도배·타일, 바닥은 장판지·내장타일, 창호는 하이샷시입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비와 유류보일러에 의한 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 728.0㎡, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역과 영농여건불리농지에 해당합니다. 준보전산지는 접합니다.
- 공시지가. 121,600원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 확인. 일괄매각, 제시외 건물 포함, 목록 3 지분매각 조건을 매각물건명세서와 물건목록에서 정확히 대조해야 합니다.
- 점유자 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자·전입 여부·임대차관계를 현황조사와 원문에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2023.08.21 동대구농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 2025.04.03 장채빈 근저당권은 후순위 소멸 대상입니다.
- 근저당권 이전. 말소기준 근저당권은 2026.05.15 농업협동조합자산관리회사로 확정채권양도에 따른 이전등기가 있습니다.
- 시세 별도 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 현재 최저가가 적정한지는 청도군 화양읍 인근 단독주택·토지 거래와 별도 비교가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 점유·매각범위·가격
이 사건의 등기상 권리분석은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.08.21 동대구농업협동조합 근저당권이고 후순위 장채빈 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 단독주택과 토지가 함께 매각되는 물건이고, 제시외 건물 포함·목록 3 지분매각 조건이 붙어 있습니다. 여기에 감정평가서상 임대관계도 미상입니다. 실거래 비교자료가 없어 198,354,000원의 현재 최저가가 시장 대비 저렴하다고 평가할 수도 없습니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 0원이나, 점유관계와 매각범위 및 가격 검증을 끝낸 뒤 입찰 여부를 결정해야 하는 물건입니다.
