대구지방법원 2025타경10185. 경상북도 칠곡군 석적읍 남율리 1418에 실제 소재하는 3층 철근콘크리트조 건물과 토지입니다. 감정평가상 건물은 노유자시설(어린이집)로 이용 중이며 토지면적은 559.5㎡입니다. 등기상 소유자는 김숙연이고, 말소기준은 2016.04.25 설정된 수산업협동조합중앙회의 채권최고액 360,000,000원 근저당권입니다.
같은 날 뒤이어 설정된 채권최고액 742,800,000원의 근저당권과 이후 수협은행·서민금융진흥원· 경북 신용보증재단·제이비우리캐피탈 주식회사의 가압류, 현재 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 순위입니다. 제공된 권리판정에서는 이들 권리가 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 별도로 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10185 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 석적읍 남율리 1418 · 경상북도 칠곡군 석적읍 남율로4길 63 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 노유자시설(어린이집) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 · 사용승인일 2016.04.07 |
| 토지 | 559.5㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 |
| 소유자 | 김숙연 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,232,902,700원 / 863,032,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 1,061,088,522원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 옥상 물탱크실 등 건물에 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸형
핵심은 2016.04.25 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액 360,000,000원의 수산업협동조합중앙회 근저당권이 말소기준이고, 같은 날 접수된 을구 2번 근저당권은 접수번호가 뒤인 후순위입니다. 2024년 이후 가압류와 2026년 현재 경매개시결정도 모두 후순위로, 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
2024.06.24 수산업협동조합중앙회의 승계인 수협은행이 신청한 종전 임의경매개시결정은 2025.12.18 취하를 원인으로 2025.12.22 말소됐습니다. 이후 2026.01.05 에프에스에이치2406유동화전문 유한회사를 채권자로 하는 현재 경매개시결정이 새로 등기됐습니다.
② 가격 판단 — 70%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 863,032,000원으로 감정가 1,232,902,700원의 70%이며 1회 유찰 상태입니다. 그러나 가격 메리트는 감정가 대비 할인율만으로 결정되지 않습니다. 이 사건에서는 최근 거래 수치와 비교해 현재 가격이 시장보다 낮은지를 검증할 수 있는 근거가 확인되지 않으므로, “감정가의 70%니까 싸다”라는 결론은 금물입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 863,032,000원 | 852,001,680원 | 361,542,497원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 604,122,400원 | 595,681,176원 | 617,863,001원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 422,885,680원 | 416,256,823원 | 797,287,354원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 선순위·후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 제시된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건의 유찰 시나리오는 ‘채권자가 얼마나 덜 받는가’의 변화이지, 현재 계산상 ‘낙찰자가 그 미배당을 떠안는가’의 변화는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 863,032,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,030,320원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 | 742,800,000원 | 492,001,680원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 수협은행 | 76,725,829원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,769,926원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 경북 신용보증재단 | 15,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 9,248,422원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,213,544,177원 중 852,001,680원이 배당되고 361,542,497원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있으며, 두 근저당에는 공동담보 기재가 있으므로 실제 배당은 배당기일 자료와 대조가 필요합니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석적초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 주거나지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 노유자시설인 어린이집으로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방·천장부착형 시스템냉방설비(1층)·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 559.5㎡, 평지·가로장방 형태이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 303,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·토지구획정리사업지구·가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없으며 감정평가 요항상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 어린이집으로 이용 중인 노유자시설과 토지가 함께 매각되는 물건이므로, 표준화된 주거상품과 달리 실제 매수수요와 용도 활용 가능성을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자와 점유 권원을 먼저 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2016.04.25 을구 1번 수산업협동조합중앙회 근저당권과 이후 등기 순서를 원본 등기부에서 대조하세요.
- 공동담보 확인. 두 근저당권 모두 공동담보 내용이 기재돼 있으므로 실제 채권잔액과 배당관계를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물, 옥상 물탱크실 등 포함 평가 범위를 매각물건명세서와 감정평가서에서 대조하세요.
- 소재지 표기. 공부상 토지구획정리사업지구 로트 표기와 실제 남율리 1418 소재 관계를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 863,032,000원이 실제 시장가보다 낮은지는 별도 거래 사례와 현장 상태를 확인한 뒤 판단하세요.
- 배당 변수. 현재 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 제출서류와 매각물건명세서를 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 70%가 곧 저가는 아니다”
이 사건의 등기 권리는 비교적 선명합니다. 2016.04.25 첫 근저당이 말소기준이고, 그 이후 근저당·가압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 어린이집으로 이용 중인 노유자시설과 토지라는 물건 성격, 임대관계 미상, 그리고 현재 가격의 시장 우위를 직접 검증할 거래 수치가 없다는 점은 별개의 문제입니다.
따라서 이 물건은 “권리상 소멸형”이라는 이유만으로 바로 가격 가점을 줄 사건이 아닙니다. 현재 최저가 863,032,000원은 감정가 1,232,902,700원의 70%이지만, 그 비율만으로 싸다고 단정하지 말고 점유관계·공동담보·실제 활용 가능성·현장 상태를 확인해 가격을 결정하는 것이 핵심입니다.
