87,500,000원
대구지방법원 2025타경10197. 대구 북구 읍내동 칠곡한서타운 102동 4층 409호 아파트입니다. 감정가는 125,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 87,500,000원입니다. 등기상 현 소유자는 홍수영이고, 2019.03.13 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 삼성화재해상보험주식회사 명의로 채권최고액 105,800,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 담보권은 2025.07.04 한국자산관리공사로 이전됐습니다.
그 뒤 2025년부터 현대카드·어드벤스대부·우리카드·신한카드·하나카드·우리금융캐피탈의 가압류가 이어졌고, 2025.12.24 한국자산관리공사가 임의경매를 신청했습니다. 2026.01.21에는 케이비캐피탈 가압류도 추가됐습니다. 매각 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있어, 이번 물건의 핵심은 복잡한 임차보증금 승계보다 등기상 담보권 순위 확인과 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10197 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 읍내동 1234-7 칠곡한서타운 102동 4층409호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.85㎡ · 15층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 홍수영 · 2019.03.13 임의경매로 인한 매각 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 87,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 90,119,788원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 임대관계 | 미상 · 확인된 임차인 내역 없음 |
① 권리 흐름 — 2019년 담보권부터 확인
등기 흐름에서 가장 먼저 볼 것은 2019.03.13 설정된 삼성화재해상보험주식회사 근저당권 105,800,000원입니다. 이후 이 근저당권은 2025.07.04 한국자산관리공사로 이전됐고, 현재 경매개시 채권자도 한국자산관리공사입니다. 따라서 가압류들보다 선행하는 이 담보권의 현재 효력과 경매에 따른 말소 여부를 기준으로 권리순위를 대조해야 합니다. 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세의 65.2%
칠곡한서타운 동일면적 59.85㎡의 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 132,250,000원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 4건 평균은 134,250,000원, 최신 2026.08 거래는 140,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 2.3% 상승했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.85㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2026.04 | 59.85㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 59.85㎡ | 8 | 153,000,000원 |
| 2025.11 | 59.85㎡ | 13 | 124,000,000원 |
| 2025.06 | 59.85㎡ | 14 | 121,000,000원 |
| 2025.06 | 59.85㎡ | 3 | 127,000,000원 |
| 2025.05 | 59.85㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2025.03 | 59.85㎡ | 14 | 128,000,000원 |
| 2025.02 | 59.85㎡ | 13 | 157,000,000원 |
| 2025.02 | 59.85㎡ | 14 | 130,000,000원 |
| 2025.01 | 59.85㎡ | 8 | 138,000,000원 |
| 2024.12 | 59.85㎡ | 13 | 129,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 134,250,000원 |
현재 최저가 87,500,000원은 최근 12개월 평균의 65.2%입니다. 최신 거래 140,000,000원과 비교해도 최저가는 상당히 낮습니다. 전체 12건 중 최저 거래가가 120,000,000원이고 최고가가 157,000,000원인데, 현재 경매 최저가는 이 범위 아래에 있습니다. 이 물건은 하락장 평균 착시가 아니라 최근 거래 기준으로도 가격 여유가 확인되는 유형입니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 기준금액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,975,000원 |
| 채권자 배당 가능액 | 100,691,107원 | 85,525,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 87,500,000원 기준 집행비용 1,975,000원을 제외한 85,525,000원이 채권자 배당 가능액으로 산정돼 있으며, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 실제 배당순위와 금액은 담보권 원금잔액·조세 등 매각기일 전 확정 자료에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 읍내동 칠곡중학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트·단독주택·다가구주택·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 12미터 내외 포장도로, 북서측 일부로 폭 약 4~5미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역, 상대보호구역·절대보호구역 및 비행안전제3구역(전술) 관련 제한이 있습니다.
- 토지. 아파트 부지로 이용 중이며 공시지가 1,608,000원/㎡, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 칠곡한서타운은 593세대, 1995.03.14 준공 단지이고 동일면적 거래가 지속적으로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 담보권 원본 대조. 2019.03.13 설정된 삼성화재 근저당과 2025.07.04 한국자산관리공사 이전등기의 현재 효력을 등기부 원본에서 최종 확인하세요.
- 점유관계. 임차인 내역은 확인되지 않지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람·현황조사·매각물건명세서로 실제 점유자를 확인하세요.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 134,250,000원, 최신 거래 140,000,000원을 기준으로 수리비·명도비·취득비용을 차감해 응찰 상한을 정하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 61,249,999원, 3회 유찰 시 42,874,999원 시나리오가 제시돼 있으므로 경쟁 강도와 필요 수익률에 맞춰 대응하세요.
- 시설 상태. 1995.03.14 준공 단지이므로 내부 수리 상태와 설비 노후 정도를 현장에서 확인하세요.
- 원본 확인. 배당과 인수 여부는 조세·채권잔액·매각물건명세서 등 최종 서류에 따라 달라질 수 있으므로 입찰 직전 원문서를 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리 확인을 끝내면 가격은 매력적
이 물건은 감정가 125,000,000원에서 한 차례 유찰돼 87,500,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일면적 평균 134,250,000원 대비 65.2%, 최신 거래 140,000,000원보다도 낮아 가격 메리트는 분명합니다. 최근 거래 추세도 2.3% 상승으로, 과거 평균이 부풀려져 싸 보이는 사례와는 거리가 있습니다.
반면 권리에서는 2019년 근저당권과 2025년 한국자산관리공사로의 이전등기가 핵심입니다. 확인된 임차인 내역과 매수인 인수액은 각각 없음·0원으로 단순하지만, 감정요항표상 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유와 담보권 원본 대조까지 끝내야 합니다. 가격은 합격권, 권리는 마지막 원본 확인이 남은 물건으로 보는 것이 적절합니다.
