45,500,000원
대구지방법원 2025타경10209. 경산시 진량읍 진량영호맨션 102동 7층 707호 아파트입니다. 감정가는 65,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 45,500,000원입니다. 등기상 핵심은 2014.12.15. 설정된 국민은행 근저당권 48,000,000원으로, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 국민은행 추가 근저당, 김재이 가압류, 롯데카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 주의할 부분은 가격과 점유관계입니다. 현황조사·매각물건명세서에는 정건환이 2020.04.03. 전입한 것으로 확인됩니다. 전입일은 말소기준권리인 2014.12.15.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않고, 정건환은 과거 이 부동산 소유자이자 등기상 채무자로 등장한 사람과 동일해 관계인 또는 가장임차인 가능성 확인이 필요한 점유자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10209 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 진량읍 선화리 720-2 진량영호맨션 102동 7층707호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.88㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 중 7층 |
| 소유자 | 문진희 (2014.08.25. 증여, 2014.08.26. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 45,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 50,353,075원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 소유자는 문진희이고, 말소기준은 2014.12.15. 국민은행 근저당권입니다. 이후 2016.07.21. 국민은행의 22,800,000원 근저당권, 2024.04.24. 김재이의 40,000,000원 가압류, 2025.05.27. 롯데카드의 10,047,339원 가압류 및 2025.12.29. 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 발생하더라도 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 확인 대상 1명
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정건환 | 2020.04.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 확인되는 점유자는 1명입니다. 전입일이 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없고, 매수인 인수액 역시 계산상 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 점유·임대차의 실체는 원본 서류로 보완해야 합니다.
③ 시세 비교 — 70%라는 숫자보다 최근 거래를 봐야 한다
진량영호맨션 동일 면적 59.88㎡의 확인 거래는 12건입니다. 전체 평균은 59,875,000원이지만, 과거의 65,000,000원·78,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건 평균은 47,500,000원, 최신 거래는 2026.06. 45,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.88㎡ | 18 | 45,000,000원 |
| 2025.07 | 59.88㎡ | 16 | 50,000,000원 |
| 2025.05 | 59.88㎡ | 11 | 45,000,000원 |
| 2023.06 | 59.88㎡ | 1 | 57,000,000원 |
| 2023.02 | 59.88㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 2022.08 | 59.88㎡ | 12 | 65,000,000원 |
| 2022.07 | 59.88㎡ | 3 | 78,000,000원 |
| 2022.06 | 59.88㎡ | 5 | 60,000,000원 |
| 2022.04 | 59.88㎡ | 1 | 64,000,000원 |
| 2021.12 | 59.88㎡ | 1 | 56,500,000원 |
| 2021.09 | 59.88㎡ | 20 | 66,500,000원 |
| 2021.08 | 59.88㎡ | 20 | 66,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 47,500,000원 |
현재 최저가 45,500,000원은 최근 12개월 평균의 95.8%입니다. 최근 평균보다 아래이기는 하지만 최신 거래 45,000,000원보다는 높은 수준입니다. 더 중요한 것은 최근 거래와 과거 거래의 차이를 나타내는 추세가 -23.8%라는 점입니다. 전체 평균 59,875,000원 대비 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 크게 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,219,000원 |
| 1. 을구 14번 근저당 · 주식회사국민은행 | 48,000,000원 | 44,281,000원 |
| 2. 을구 16번 근저당 · 주식회사국민은행 | 22,800,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 김재이 | 40,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 10,047,339원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 120,847,339원 중 예상 배당액은 44,281,000원이고 미배당액은 76,566,339원입니다. 이 미배당액은 말소기준 이후 권리의 부족분으로 계산상 매수인에게 승계되지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 부족만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 45,500,000원 | 44,281,000원 | 76,566,339원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 31,849,999원 | 30,876,699원 | 89,970,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 22,294,999원 | 21,493,689원 | 99,353,650원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 주위환경. 진량영호맨션 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입은 원활하고 기타 교통시설 이용을 포함한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 7층이며, 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 8미터의 진입도로가 개설되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 토지는 아파트 건부지로 이용되고 있습니다. 공시지가는 700,300원/㎡입니다.
- 단지. 진량영호맨션은 186세대이고 사용승인일은 1993.02.26.입니다.
- 현장 확인. 점유자 부재 및 잠금장치로 내부구조·마감은 표준적 세대를 기준으로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 59,875,000원보다 최근 12개월 평균 47,500,000원과 최신 거래 45,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래 추세가 -23.8%입니다. 과거 고가 거래를 현재 시세로 그대로 적용하지 마세요.
- 정건환 점유관계. 전입일은 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았고 과거 소유자·채무자와 동일인이므로 점유관계의 실체를 확인해야 합니다.
- 명도. 매수인 인수액 0원과 실제 명도 난이도는 별개입니다. 현재 점유자와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 배당 부족액 오해 금지. 현재 채권 미배당액 76,566,339원은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가 70%”보다 “최근 4,500만원”이 중요하다
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2014.12.15. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 정건환의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
하지만 현재 최저가 45,500,000원을 단순히 감정가 65,000,000원의 70%라고만 평가하면 시장을 놓치게 됩니다. 최근 12개월 평균은 47,500,000원이고 최신 실거래는 45,000,000원이며, 최근 거래 추세는 -23.8%입니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 현 회차 가격 메리트는 제한적입니다. 여기에 과거 소유자·채무자와 동일한 정건환의 점유관계까지 확인한 뒤 응찰 여부를 정하는 것이 핵심입니다.
