대구지방법원 2026타경100007. 대구 남구 대명동 ‘대명드림힐츠’ 6층 702호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 231,000,000원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 161,700,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 강옥화이며, 2023.03.31 매매를 원인으로 2023.04.12 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 237,242,708원입니다.
등기부만 놓고 보면 현재 살아 있는 담보권은 없고, 말소기준은 2024.07.01 현대캐피탈주식회사 가압류 103,350,031원입니다. 이후 대구신용보증재단 가압류와 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기 권리보다 임차관계입니다. 은재식의 전입신고일 2023.10.10이 말소기준보다 앞서 있고, 같은 은재식이 현재 경매 신청채권자로도 나타나 가장임차인 또는 관계인 가능성이 지적되어 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 만큼 실제 임대차의 성립과 승계 금액을 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100007 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 대명동 457-8 대명드림힐츠 제6층 제702호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 81.2㎡ · 지하1층, 지상7층 중 6층 |
| 소유자 | 강옥화 (2023.03.31 매매 · 2023.04.12 소유권이전 · 거래가액 237,242,708원) |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 161,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 은재식 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 규모 / 준공 | 총 8세대 · 2016.10.19 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 먼저다
과거 세림신용협동조합·류재현·중대구새마을금고의 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.07.01 현대캐피탈주식회사 가압류 103,350,031원이며, 그 뒤의 대구신용보증재단 가압류와 2026.01.06 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — ‘0원 인수’로 보면 안 된다
| 신고인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 은재식 | 2023.10.10 | 미상 | 미상 | 2026.02.09 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
신고 임차인은 은재식 1명입니다. 전입 자체는 말소기준보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 미배당 잔액을 계산할 수 없습니다. 특히 은재식은 현재 강제경매의 신청채권자이기도 하므로, 임차인 지위와 채권자 지위가 어떤 법률관계에서 함께 존재하는지 원본 문서로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 68.2%라는 숫자만으로 결론 내리기 어렵다
확인되는 동일면적 거래는 2023.03 1건입니다. 전용 81.2㎡, 6층이 237,240,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가 161,700,000원은 이 거래가의 68.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 81.2㎡ | 6 | 237,240,000원 |
| 표본 | 81.2㎡ | 1건 | 237,240,000원 |
숫자만 비교하면 감정가 231,000,000원은 거래가 237,240,000원과 비슷한 구간이고, 현재 최저가는 그보다 크게 낮습니다. 그러나 비교 가능한 거래가 2023.03 단 1건뿐이므로 이를 현재 시세의 충분한 표본으로 단정하기 어렵습니다. 더구나 임차인의 승계액이 미상이라 최저가 자체를 최종 매입원가로 놓고 가격 메리트를 판단하는 것도 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,063,800원 |
| 2. 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 103,350,031원 | 103,350,031원 |
| 3. 가압류 · 대구신용보증재단 | 15,198,480원 | 15,198,480원 |
| 4. 경매개시결정 · 은재식 | 185,000,000원 | 40,087,689원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 303,548,511원 중 채권자 예상 배당은 158,636,200원, 미배당은 144,912,311원입니다. 신청채권자 은재식은 185,000,000원 청구 중 40,087,689원을 배당받는 계산입니다. 이 배당표에는 은재식의 임차보증금이 금액으로 반영되지 않았으므로, 표상 인수액 0원을 확정적인 매수인 인수액으로 해석하면 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 은재식 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 161,700,000원 | 158,636,200원 | 144,912,311원 | 40,087,689원 |
| 2회 유찰 · 49% | 113,190,000원 | 110,805,340원 | 192,743,171원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 79,233,000원 | 77,406,806원 | 226,141,705원 | 0원 |
2회 유찰 시 매각가는 113,190,000원, 3회 유찰 시 79,233,000원으로 내려갑니다. 하지만 은재식의 임차보증금이 확인되지 않은 이상 낙찰가 하락과 실질취득가 하락을 같은 뜻으로 볼 수 없습니다. 실제 대항력이 인정되는 임차보증금 중 배당되지 않는 금액이 있다면 그 금액이 별도로 승계될 수 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 주거용 오피스텔이며, 대명드림힐츠는 총 8세대, 2016.10.19 준공입니다.
- 입지. 대구광역시 남구 대명동 앞산네거리 남동측 인근으로, 주위는 단독주택·다세대주택·각종 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 현충로역이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,363,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 급배수·위생·도시가스·승강기·개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 확인되는 동일면적 실거래가 2023.03 한 건뿐이고 총 8세대 규모여서, 가격 판단 시 거래 표본 부족을 감안해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 은재식 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 보증금 액수, 실제 점유·전입 상태와 확정일자를 확인해 대항력과 승계액을 확정해야 합니다.
- 채권자와 임차인의 동일성 확인. 은재식은 신고 임차인이면서 경매 신청채권자입니다. 가장임차인인지 실제 임차관계인지 판단할 자료가 필요합니다.
- 배당표의 인수 0원 오해 금지. 임차보증금이 미상이라 현재 배당 시뮬레이션에 금액이 들어가지 않은 상태입니다.
- 실거래 표본 한계. 237,240,000원 거래는 2023.03 한 건입니다. 68.2%만 보고 현재 시세 대비 대폭 저평가라고 단정하지 마세요.
- 소유자·점유 관계 재확인. 현황조사와 매각물건명세서의 점유 관계를 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 확정적으로 드러나지 않는 비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 문건접수 내역과 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “68.2%보다 보증금이 먼저다”
현재 최저가 161,700,000원은 감정가 231,000,000원의 70%이고, 확인되는 동일면적 2023.03 거래 237,240,000원의 68.2%입니다. 겉으로는 할인폭이 커 보입니다. 그러나 신고 임차인 은재식이 말소기준보다 먼저 전입했고 보증금·확정일자가 미상이며, 동시에 경매 신청채권자라는 특수성이 있습니다.
따라서 이 사건의 순서는 가격 계산 → 입찰이 아니라 임대차 실체 확인 → 승계액 산정 → 실질취득가 계산 → 가격 비교입니다. 임차관계가 해소돼 인수액이 0원임이 확인되면 현재 최저가의 가격 경쟁력이 다시 평가 대상이 되지만, 그 전에는 최저가 161,700,000원만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없습니다. 등기 권리는 비교적 단순하지만, 임차관계가 결론을 좌우하는 사건입니다.
