서울중앙지방법원 2025타경102132. 신림동 위드비엠3 제3층 제303호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 현황 오피스텔입니다. 소유자 김진웅은 2021.10.27 매매를 원인으로 거래가 360,000,000원에 취득했고 2022.01.07 소유권이전 등기를 마쳤습니다. 과거 국민은행 근저당권 5,760,000,000원은 2021.12.29 일부해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.02.17 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞서 전입·점유한 임차 관련 권리입니다. 양승민은 2022.01.07 전입·점유, 2022.01.10 확정일자, 보증금 330,000,000원으로 2023.12.21 주택임차권등기를 마쳤고, 노경원은 2024.09.10 전입한 보증금 5,000,000원 점유자로 기재돼 있습니다. 둘 다 말소기준보다 앞선 전입이므로 원칙적으로 인수 검토 대상이지만, 주된 330,000,000원 권리에는 신청채권자 주택도시보증공사의 확약이 제출돼 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102132 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 538-39 위드비엠3 제3층 제303호 · 도로명 난곡로65길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 현황 오피스텔 |
| 전유면적 / 건물 | 46.2㎡ · 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상13층 중 3층 · 사용승인 2021.09.09 |
| 소유자 | 김진웅 (2021.10.27 매매, 거래가 360,000,000원 · 2022.01.07 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 385,000,000원 / 246,400,000원 (8회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 354,081,716원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 핵심은 ‘확약 적용 범위’
② 임차인·임차권 분석
| 당사자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양승민 전유부분 전부 · 임차권등기 | 2022.01.07 / 2022.01.10 점유개시 2022.01.07 | 330,000,000원 | 원칙상 있음 | 있음 배당요구 2023.12.21 | 확약 적용 · 실질 0원 배당표상 부족 87,849,600원 |
| 노경원 주거 | 2024.09.10 / 확인되지 않음 | 5,000,000원 | 있음 | 확인되지 않음 배당요구 2025.03.05 | 5,000,000원 인수 |
| 주택도시 주거 관련 권리신고 | 2022.01.07 / 2021.12.20 | 330,000,000원 | 확약으로 포기 | 있음 배당요구 2025.04.29 | 잔존청구 포기 |
이 사건은 보증금 숫자만 단순 합산하면 판단을 그르치기 쉽습니다. 핵심은 2025.06.19 확약서를 적용한 뒤에도 남는 권리가 무엇인지입니다. 현재 배당모델의 매수인 인수액 92,849,600원은 양승민 부족분 87,849,600원과 노경원 5,000,000원을 합친 수치지만, 확약을 반영하면 실질적으로 남는 인수위험은 노경원 5,000,000원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
현재 최저매각가는 246,400,000원이지만, 확약 밖 인수 5,000,000원을 더한 실질취득은 약 251,400,000원입니다. 이 금액을 비교 기준으로 삼아야 합니다. 위드비엠3의 비교 거래는 총 5건이며 최근12개월 평균은 399,000,000원, 최신 거래는 2021.10의 360,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 46.2㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 2021.10 | 49.51㎡ | 4 | 425,000,000원 |
| 2021.10 | 49.51㎡ | 3 | 425,000,000원 |
| 2021.10 | 46.2㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 2021.10 | 49.51㎡ | 5 | 425,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 5건 | 399,000,000원 |
실질취득 약 251,400,000원은 최근12개월 평균 399,000,000원의 약 63.0%, 최신 거래 360,000,000원의 약 69.8% 수준입니다. 가격 숫자만 놓고 보면 비교 거래보다 낮습니다. 다만 실제 응찰 판단에서는 거래 표본이 모두 2021.10에 집중돼 있고, 이 물건이 이미 8회 유찰됐으며 사건상 용도와 현황 이용상태도 일치하지 않는다는 점을 함께 반영해야 합니다. 따라서 단순히 “최저가가 평균의 61.8%니까 싸다”는 식으로 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 246,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,249,600원 |
| 1. 임차인 양승민 보증금 | 330,000,000원 | 242,150,400원 |
| 인수. 임차인 노경원 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 354,081,716원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모델상 양승민 미배당 87,849,600원과 노경원 5,000,000원을 합쳐 매수인 인수 92,849,600원으로 계산됩니다. 그러나 2025.06.19 확약을 반영하면 양승민·주택도시보증공사 관련 주된 잔존청구는 실질 0원으로 보고, 확약 밖 노경원 5,000,000원만 남기는 것이 이 리포트의 실질취득 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 후에는 ‘+500만원’ 구조
| 회차 | 최저가 | 배당모델 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 (64%) | 246,400,000원 | 92,849,600원 | 251,400,000원 |
| 9회 유찰 시 (51.2%) | 197,120,000원 | 141,439,680원 | 202,120,000원 |
| 10회 유찰 시 (40.96%) | 157,696,000원 | 180,311,744원 | 162,696,000원 |
배당모델만 보면 낙찰가가 내려갈수록 양승민 보증금 미배당분이 늘어 매수인 인수액도 커집니다. 하지만 이 사건은 주택도시보증공사의 확약으로 그 주된 잔존청구가 실질적으로 제거됩니다. 따라서 확약이 그대로 유효하게 반영된다는 전제에서는 각 회차 실질취득이 낙찰가 + 노경원 보증금 5,000,000원 구조로 움직입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 조원초등학교 남동측 인근. 아파트단지·단독주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설·공공시설·공원·교육시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리 지하철 2호선 신대방역이 있어 대중교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 2021.09.09 사용승인, 지하1층/지상13층 철근콘크리트 건물. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전·기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 8,043,000원/㎡입니다.
- 현황 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재·폐문·시건장치로 내부를 정확히 확인하지 못해, 현황 오피스텔 이용상태와 내부구조는 입찰 전 재확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
- 환금성. 위드비엠3는 28세대이며 경매 통계상 평균 유찰횟수 8.0회, 낙찰률 0.0으로 나타납니다. 반복 유찰 자체가 환금성에 대한 보수적 접근을 요구합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2025.06.19 주택도시보증공사 확약서의 대항력 포기·잔존청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 동일하게 반영되는지 확인해야 합니다.
- 노경원 5,000,000원 별도 계산. 이 보증금은 확약 밖 권리이므로 입찰가에 별도로 더해 실질취득가를 계산해야 합니다.
- 을구 3번 말소 확인. 매각물건명세서 기재대로 주택임차권등기가 매수인에게 인수되지 않고 말소되는지 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 용도·현황 재확인. 사건상 근린시설과 감정평가상 현황 오피스텔이라는 표현이 함께 존재하므로 건축물대장과 실제 내부 이용상태를 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 점검. 현재까지 8회 유찰된 물건입니다. 실거래 가격 차이뿐 아니라 물건 자체의 이용성·점유·시장 수요를 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “92,849,600원이 아니라, 확약 뒤 남는 5,000,000원을 본다”
이 사건의 난점은 숫자가 아니라 권리의 층위를 분리하는 것입니다. 배당표만 읽으면 매수인이 92,849,600원을 떠안는 고위험 대항력 물건처럼 보입니다. 하지만 2025.06.19 신청채권자 주택도시보증공사의 확약을 반영하면 주된 330,000,000원 임차보증금의 미배당분은 실질 인수 0원으로 정리되고, 확약 밖 노경원 보증금 5,000,000원만 남습니다.
그래서 현재 회차의 실질취득은 약 251,400,000원입니다. 이는 최근12개월 평균 399,000,000원과 최신 거래 360,000,000원보다 낮습니다. 그러나 이 물건은 이미 8회 유찰됐고, 근린시설·현황 오피스텔이라는 이용상태 점검 포인트도 있습니다. 주된 인수는 확약으로 해소됐지만, 반복 유찰과 잔존 임차인까지 감안하면 공격적으로 높게 평가할 사건은 아닙니다. 결론은 “가격 차이는 있으나 권리·환금성 확인을 끝낸 뒤 접근할 물건”입니다.
