서울중앙지방법원 2025타경102132. 관악구 신림동 위드비엠3 3층 303호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있고, 감정평가에서는 현황 오피스텔 이용으로 조사됐습니다. 소유자 김진웅은 2021.10.27 매매를 원인으로 2022.01.07 소유권을 취득했고 거래가액은 360,000,000원입니다. 2021.10.08 설정됐던 국민은행 근저당권은 2021.12.29 일부해지로 등기부상 이미 말소됐으므로, 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2025.02.17 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
이 사건의 핵심은 등기부만 보면 인수형으로 보이는 양승민의 330,000,000원 주택임차권입니다. 전입·점유개시가 2022.01.07, 확정일자가 2022.01.10이고 2023.12.21 임차권등기가 됐기 때문에 원칙적으로는 경매개시결정보다 선순위입니다. 현재 최저가 197,120,000원 가정 배당에서도 집행비용을 제외한 193,560,320원만 배당돼 136,439,680원이 부족합니다. 하지만 2025.06.19 신청채권자 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 미변제 보증금에 대한 매수인 청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해 양승민 임차권은 실질 인수 0원으로 봅니다. 이 확약은 다른 임차인에게까지 확대되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102132 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 538-39 위드비엠3 3층303호 · 도로명 난곡로65길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 오피스텔 이용 |
| 규모 | 전용 46.2㎡ · 지하1층/지상13층 건물 내 3층 · 사용승인 2021.09.09 |
| 소유자 | 김진웅 · 거래가액 360,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 385,000,000원 / 197,120,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 354,081,716원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 3.3억 임차권은 확약으로 해소, 500만원은 남는다
| 이름 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 양승민 | 330,000,000원 | 2022.01.07 / 2022.01.10 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
| 노경원 | 5,000,000원 | 2024.09.10 / 미확인 | 대항력 有 우선변제 미확인 승계 5,000,000원 |
| 주택도시 | 330,000,000원 | 2022.01.07 / 2021.12.20 | 대항력 有 우선변제 有 배당표 별도 인수 산정 없음 |
양승민은 임차권등기까지 마친 선순위 임차권자이지만, 확약에 따라 을구 3번 주택임차권등기는 매수인에게 인수되지 않고 말소됩니다. 원래 배당표상 부족분은 136,439,680원이지만 그 금액을 매수인이 실질적으로 떠안지 않는 구조입니다. 반면 노경원은 2024.09.10 전입했고 보증금이 5,000,000원이며, 대항력이 있는 것으로 조사돼 있습니다. 우선변제권은 확인되지 않았고 배당표도 전액을 매수인 인수로 잡고 있으므로 이 5,000,000원은 확약 밖 인수위험으로 남습니다.
② 시세 비교 — 2.02억 실질취득은 산술상 낮지만 거래가 오래됐다
위드비엠3는 28세대, 2021.09.09 사용승인 건물입니다. 시세 통계상 최근 12개월 평균은 399,000,000원, 최신 거래는 360,000,000원으로 제시됩니다. 현재 최저가에 확약 밖 인수액 5,000,000원을 더한 실질취득 202,120,000원은 평균의 약 50.7%, 최신 거래의 약 56.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 46.2㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 2021.10 | 49.51㎡ | 4 | 425,000,000원 |
| 2021.10 | 49.51㎡ | 3 | 425,000,000원 |
| 2021.10 | 46.2㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 2021.10 | 49.51㎡ | 5 | 425,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 399,000,000원 |
다만 이 숫자를 그대로 현재 시세로 받아들이면 위험합니다. 확인되는 5건의 거래월이 모두 2021.10이고, 이후 거래 표본이 제시되지 않았습니다. 더구나 이 건은 이미 9회 유찰됐고 동일 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 9.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 따라서 “과거 거래가의 절반이니 싸다”가 아니라, 현재 시장에서 실제 매수자가 붙는 가격을 별도로 검증해야 하는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 197,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,559,680원 |
| 1. 임차인 양승민 보증금 | 330,000,000원 | 193,560,320원 |
| 인수 · 노경원 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 354,081,716원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 원칙상 양승민 미배당분 136,439,680원과 노경원 5,000,000원을 합쳐 141,439,680원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 양승민 임차권은 대항력 포기·잔존보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 확약이 있으므로 실질 인수에서 136,439,680원을 제외합니다. 따라서 실질 인수액은 5,000,000원, 최저가 기준 실질취득은 202,120,000원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 근린시설이지만 감정평가 현황은 오피스텔 이용입니다. 내부는 이해관계인 부재·폐문·시건장치로 정확한 확인이 되지 않아 실제 이용상태와 내부구조가 다를 수 있습니다.
- 입지. 조원초등학교 남동측 인근으로, 아파트·단독주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설·공공시설·공원·교육시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리에 지하철 2호선 신대방역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상13층, 사용승인 2021.09.09. 승강기·난방·화재탐지·소화전·기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지 282.0㎡, 공시지가 8,043,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 등기 특이사항. 2022.01.10 민간임대주택등기가 존재합니다. 매수 후 법적 처리와 말소 여부는 입찰 전 원문 확인이 필요합니다.
- 환금성. 단지 28세대이고 확인되는 실거래 5건이 모두 2021.10에 집중돼 있습니다. 경매 통계상 평균 유찰 9.0회, 낙찰률 0.0%로 현재 매수수요 검증이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2025.06.19 제출된 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 양승민 을구 3번 임차권에 정확히 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 노경원 5,000,000원 반영. 확약 밖 대항력 임차인으로 계산되므로 입찰가와 총취득비용에 별도로 포함해야 합니다.
- ‘주택도시’ 신고 성격 확인. 330,000,000원 보증금과 대항력·우선변제권이 표시돼 있으나 현재 배당표에는 독립된 매수인 인수액으로 산정되지 않습니다. 명세서 원문에서 별도 임차보증금인지 권리승계 관계인지 확인이 필요합니다.
- 용도·현황 대조. 사건상 근린시설, 감정 현황은 오피스텔입니다. 내부 확인도 제한됐으므로 집합건축물대장·현황도면과 실제 사용상태를 재확인해야 합니다.
- 현재 시세 재검증. 실거래 표본이 모두 2021.10이어서 399,000,000원 평균을 현재 시세로 단정하기 어렵습니다. 9회 유찰 사실과 함께 현재 매수수요를 보수적으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.01.10 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리 여부와 관련 의무를 원문 기준으로 검토해야 합니다.
맺으며 — “3.3억 인수형”은 확약으로 풀렸지만, 9회 유찰의 이유를 확인해야 한다
표면적으로 가장 큰 위험은 양승민의 330,000,000원 임차권입니다. 현재 최저가대로라면 원칙상 136,439,680원이 미배당돼 매수인에게 넘어올 구조지만, 신청채권자 주택도시보증공사의 확약으로 그 임차권은 매수인에게 인수되지 않고 말소됩니다. 그래서 실질 인수는 노경원 보증금 5,000,000원만 남고, 현재 최저가 기준 실질취득은 202,120,000원입니다.
이 금액은 시세 통계상 최근 평균 399,000,000원의 약 50.7%, 최신 거래 360,000,000원의 약 56.1%로 산술상 낮습니다. 그러나 거래 표본은 전부 2021.10이고, 이 사건은 이미 9회 유찰됐으며 동일 단지 경매 통계도 평균 9.0회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 따라서 결론은 “주된 인수위험은 확약으로 상당 부분 해소됐지만, 현재 시세와 환금성이 검증되지 않은 고유찰 물건”입니다. 권리만 보고 저가라고 단정하기보다, 확약 원문·노경원 보증금·‘주택도시’ 신고의 성격·민간임대주택등기·현재 매매수요까지 확인한 뒤 가격을 정하는 편이 맞습니다.
