확약으로 2.81억 인수는 0원*, 그래도 500만원과 권리 확인이 남는다 — 신림 위드비엠3 303호

서울중앙지방법원 2025타경102132. 관악구 신림동 위드비엠3 3층 303호로, 등기상 용도 표기는 근린시설이고 감정평가상 현황 오피스텔로 이용 중입니다. 전용면적은 46.2㎡이며 2021년 9월 사용승인을 받은 28호 규모 집합건물입니다. 소유자 김진웅은 2021년 10월 27일 매매를 원인으로 360,000,000원에 취득했고 2022년 1월 7일 소유권이전등기를 마쳤습니다.

표면적인 최저가는 감정가와 같은 385,000,000원이지만, 이 물건은 낙찰대금만으로 판단하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인 신고가 있고 배당계산상 매수인 인수액이 286,190,000원으로 잡혀 있습니다. 다만 신청채권자 주택도시보증공사는 2025년 6월 19일 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 주택도시보증공사 관련 잔존액 281,190,000원은 실질 인수 0원*이 됩니다.

그러나 확약의 효력은 제출한 채권자의 보증금반환채권과 을구 3번 임차권등기에 한정됩니다. 2024년 9월 10일 전입한 노경원은 별도로 보증금 5,000,000원을 신고했고, 우선변제권 없이 대항력이 있는 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 5,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 별도로 인수할 가능성이 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약은 크지만, 확인할 권리도 크다

말소기준은 2025년 2월 17일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정으로 제시돼 있습니다. 이에 앞서 을구 1번에는 국민은행의 채권최고액 5,760,000,000원 공동담보 근저당권이 설정됐고, 을구 2번에는 2021년 12월 29일 “1번 근저당권설정등기 말소·일부해지”가 기재돼 있습니다.

을구 3번에는 양승민 명의의 보증금 330,000,000원 주택임차권등기가 있습니다. 임대차계약일·주민등록일·점유개시일은 2022년 1월 7일, 확정일자는 2022년 1월 10일입니다. 매각물건명세서에는 신청채권자 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 을구 3번 임차권등기 말소에 동의했다는 확약 내용이 기재돼 있습니다.

② 임차관계 — 확약 밖 500만원은 남는다

③ 시세 비교 — 실질취득 3.90억을 기준으로 봐야 한다

가격 비교의 기준은 최저가 385,000,000원이 아니라, 확약 밖 인수액을 더한 실질취득 약 390,000,000원입니다. 제공된 위드비엠3 거래 표본은 5건이며 모두 2021년 10월 거래입니다.

최저가 385,000,000원만 보면 전체 거래 평균 399,000,000원의 96.5%입니다. 그러나 확약 밖 인수액까지 더한 실질취득 390,000,000원은 평균의 약 97.7%로 할인 폭이 약 2.3%에 불과합니다. 더 중요한 비교는 대상과 같은 전용 46.2㎡·3층 거래입니다. 해당 최신 제공 거래는 360,000,000원으로, 실질취득 390,000,000원은 30,000,000원 높고 거래가의 108.3%입니다.

④ 예상배당표 (매각가 385,000,000원 가정)

배당계산상 매수인 인수액은 286,190,000원입니다. 구성은 주택도시 관련 미배당 281,190,000원과 노경원 보증금 5,000,000원입니다. 2025.06.19. 확약을 반영하면 주택도시 관련 281,190,000원은 실질 0원*이고, 확약 밖 노경원 보증금 5,000,000원만 남습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 등기상 근린시설로 분류됐고 감정평가상 현황 오피스텔로 이용 중입니다. 주거용 아파트로 가정해 가격과 대출 조건을 적용하면 안 됩니다.
• 입지. 조원초등학교 남동측 인근으로 아파트, 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 공공시설, 공원과 교육시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 근거리에 지하철 2호선 신대방역이 소재해 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 2021.09.09. 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 13층 건물이며 승강기, 난방, 화재탐지, 소화전과 기계식 주차장 설비가 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 난곡사거리지구중심 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등에 해당하며 공시지가는 8,043,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 내부 확인. 이해관계인 부재와 폐문·시건장치로 정확한 내부 확인이 불가능해 표준적 설비, 건축물대장 도면, 외부관찰과 탐문으로 평가됐습니다.
• 환금성. 총 28호의 소규모 집합건물이고 근린시설·오피스텔 성격이 혼재해 일반 아파트보다 매수층·대출·전입 가능 여부를 개별 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 확약 주체, 대상 채권, 대항력 포기 범위, 잔존 보증금 청구권 포기, 임차권등기 말소 동의와 법원 제출 사실을 원문으로 대조하세요.
• 확약 밖 임차인 확인. 노경원 보증금 5,000,000원은 확약 대상이 아닙니다. 현재 점유, 실제 계약, 보증금 반환 여부와 명도 조건을 확인하세요.
• 3.30억원 중복관계 확인. 양승민과 주택도시 명의 신고가 같은 임대차보증금의 대위·승계인지 별도 채권인지 배당요구서와 채권양도·대위변제 자료로 확인하세요.
• 국민은행 근저당 확인. 을구 2번 일부해지 말소가 본건 근저당 전부를 소멸시킨 것인지, 공동담보목록상 본건이 해지 대상인지 반드시 확인하세요.
• 실질취득가 기준. 최저가 385,000,000원이 아니라 확약 밖 인수액을 포함한 390,000,000원을 기준으로 취득세·명도비·수리비까지 계산하세요.
• 최근 시세 재조사. 제공 거래가 모두 2021년 10월이므로 2026년 현재의 매매·임대 호가, 동일 용도 실거래, 경매 낙찰사례를 별도로 확인하세요.
• 용도·대출 확인. 근린시설 등기와 현황 오피스텔 이용이 금융기관 담보평가, 전입신고, 주택 수 산정, 부가가치세와 취득세에 미치는 영향을 확인하세요.
• 6회 유찰 경위. 앞선 매각기일의 유찰·변경·재매각·불허가 여부와 현재 최저가가 감정가 100%로 표시된 이유를 사건기록으로 확인하세요.
• 관리비·기계식 주차. 공용부분 관리비 체납, 기계식 주차 가능 차종과 운영비를 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 공동담보목록, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당요구서와 임차권등기명령 기록을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “확약 0원*”만 보고 들어갈 물건은 아니다

이 사건의 가장 큰 호재는 분명합니다. 주택도시보증공사의 확약이 유효하면 배당 후 남는 281,190,000원이 매수인에게 넘어오지 않고 을구 3번 임차권등기도 말소됩니다. 하지만 그 사실만으로 권리가 모두 정리되는 것은 아닙니다. 노경원 보증금 5,000,000원은 확약 밖에 있고, 국민은행 공동담보 근저당의 일부해지 범위와 330,000,000원 신고 두 건의 관계도 원본 확인이 필요합니다.

가격도 공격적으로 볼 근거가 약합니다. 실질취득 약 390,000,000원은 같은 전용 46.2㎡·3층의 최신 제공 거래 360,000,000원보다 30,000,000원 높습니다. 전체 평균 399,000,000원보다 조금 낮다는 이유만으로 싸다고 평가하기에는 거래가 모두 2021년 10월이고, 더 넓은 면적의 425,000,000원 거래가 평균을 끌어올리고 있습니다. 여기에 6회 유찰, 매각률 0.0%, 근린시설·현황 오피스텔이라는 환금성까지 겹칩니다.

확약은 큰 위험 하나를 없애지만, 가격과 나머지 권리를 대신 검증해주지는 않습니다. 확약서와 공동담보 말소 범위가 명확히 확인되고, 최근 시세가 실질취득가를 충분히 웃돈다는 근거가 확보되기 전까지는 보수적으로 접근해야 할 사건입니다.