77,700,000원
수원지방법원 2025타경58078. 용인시 처인구 삼가동 296-2, 101동 1층 102호 다세대주택입니다. 감정가는 111,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 77,700,000원입니다. 현재 등기 구조에서 중요한 권리는 2024.03.18 설정된 한국토지주택공사 주택임차권과 2025.09.25 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 과거 국민은행 근저당들은 모두 이미 말소됐고, 2024.03.27 김영한의 가압류도 2026.04.13 말소됐습니다.
따라서 계산상 말소기준은 2025.09.25 강제경매개시결정이고, 그보다 앞선 임차권은 원래 매수인 인수 가능성이 있습니다. 실제 배당 시뮬레이션도 한국토지주택공사 보증금 86,500,000원 중 75,901,400원만 배당되고 10,598,600원이 미배당돼 매수인 인수되는 구조로 계산됩니다. 하지만 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 서울보증보험 주식회사가 2026.01.28 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 적용되는 한국토지주택공사 관련 인수액은 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58078 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 삼가동 296-2 101동 1층102호 · 도로명 경기도 용인시 처인구 지삼로560번길 19 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 4층 건물 중 1층 102호 |
| 소유자 | 박현진 · 2021.03.22 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 77,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 92,927,068원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각조건 | 재매각 · 매수보증금은 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — ‘계산상 인수’와 ‘실질 인수’를 나눠 봐야 한다
현재 유효한 선순위 담보권은 없고, 과거 국민은행 근저당들은 경매 전에 이미 말소됐습니다. 핵심은 2024.03.18 등기된 한국토지주택공사 임차권입니다. 임대차계약일 2021.11.16, 확정일자 2021.11.16, 주민등록일 2021.12.21, 점유개시일 2021.12.23으로 모두 2025.09.25 말소기준보다 앞서 있어 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다.
임차인·승계 관계
실제 임차인은 1명입니다. 한국토지주택공사는 보증기관의 대위·승계 관계로 신고된 항목이므로 실제 임차인 보증금과 별도로 더해 계산하지 않습니다.
| 구분 | 성명 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 주식회 | 500,000원 | 2021.12.21 / 2021.11.16 | 대항력 有 우선변제 |
| 보증기관 대위·승계 | 한국토지주택공사 | 86,500,000원 | 2021.12.21 / 2021.11.16 | 대항력 有 우선변제 승계 확약 |
한국토지주택공사 86,500,000원은 보증금 대위·승계에 따른 신고이므로 실제 임차인 보증금 500,000원과 단순 합산해 임차보증금 총액으로 보지 않습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 65,000,000원’을 봐야 한다
해광(101,102동)은 19세대, 1995.10.23 사용승인된 다세대입니다. 확인되는 실거래는 3건이고, 대상 면적 59.22㎡와 매칭됩니다. 전체 평균은 82,333,333원이지만 2022년 95,000,000원, 2023년 87,000,000원이 섞여 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.22㎡ | -1 | 65,000,000원 |
| 2023.12 | 59.58㎡ | 3 | 87,000,000원 |
| 2022.05 | 59.22㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.22㎡ | 1건 | 65,000,000원 |
최신 거래이자 최근 12개월 평균은 65,000,000원입니다. 현재 최저가 77,700,000원은 이 최근 시세의 119.5%로, 유찰된 가격인데도 최근 거래보다 높습니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세 역시 -28.6%입니다. 따라서 전체 평균 82,333,333원만 보면 최저가가 94.4%로 낮아 보이지만, 그 수치만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,798,600원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 86,500,000원 | 75,901,400원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 · 신청채권 | 92,927,068원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 한국토지주택공사 보증금에서 10,598,600원이 부족해 매수인 인수로 표시됩니다. 그러나 2026.01.28 확약에 따라 이 임차권의 대항력 포기·임차권등기 말소가 약속돼 있어 실질 인수는 0원입니다. 이 확약은 한국토지주택공사 관련 임차권에만 적용되며, 별도의 실제 임차인 주식회 보증금 500,000원 위험은 따로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 102호입니다.
- 입지. 삼가역 남서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·단독주택·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 사다리형 평지의 주거용 건부지이며 남측 포장도로에 접합니다. 토지면적은 692.0㎡, 공시지가는 1,154,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함되며 소로2류에 저촉됩니다.
- 환금성. 해광(101,102동)은 19세대이며 확인되는 실거래는 3건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래 추세가 -28.6%인 만큼 재매각 물건의 출구가격은 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.01.28 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 문구와 적용 대상이 한국토지주택공사 관련 임차권에 정확히 연결되는지 입찰 전 원본으로 재확인해야 합니다.
- 확약 밖 실제 임차인. 주식회 보증금 500,000원은 한국토지주택공사·서울보증보험 확약과 별개입니다. 배당·인수 여부를 따로 확인해야 전체 실질취득액을 확정할 수 있습니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 86,500,000원은 대위·승계 관계이므로 실제 임차인 1명의 보증금과 별도 신규 보증금처럼 합산해서는 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 82,333,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 65,000,000원을 가격 기준으로 우선해야 합니다. 현재 최저가는 이미 최근 시세의 119.5%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 과거 거래 추세가 -28.6%입니다. 감정가 111,000,000원이나 과거 95,000,000원 거래를 현재 가치의 직접 기준으로 삼는 것은 보수적이지 않습니다.
- 재매각 조건. 재매각이며 매수보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 일반적인 보증금 비율과 혼동하지 말아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차권 관련 확약서를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 해소 = 가격 메리트”는 아니다
이 사건의 가장 큰 장점은 분명합니다. 한국토지주택공사 임차권에서 계산상 발생하는 10,598,600원 인수액이 2026.01.28 확약으로 실질 0원이 됐다는 점입니다. 다만 그 확약은 해당 임차권에만 적용되고, 실제 임차인 주식회 1명의 보증금 500,000원은 별도로 남습니다.
그보다 투자 판단을 더 무겁게 만드는 것은 가격과 환금성입니다. 한 번 유찰돼 77,700,000원까지 내려왔지만 최신 거래와 최근 12개월 평균은 65,000,000원이고, 현재 최저가는 그 119.5%입니다. 최근 추세도 -28.6%, 단지는 19세대이며 확인 거래는 3건에 불과합니다. 따라서 이 물건은 “주된 권리 인수는 해소됐지만, 최근 시세 대비 가격은 여전히 높고 확약 밖 임차인 위험이 남는 재매각 다세대”로 보는 것이 맞습니다. 권리 반전은 긍정적, 가격 판단은 보수적. 현재 회차에서 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 가점을 주기 어려운 사건입니다.
