서울남부지방법원 2023타경102448. 강서구 방화동 리치펠리스 제103동 4층 402호, 도시형생활주택인 단지형다세대입니다. 현 소유자는 박연주택주식회사로 2020.07.02 소유권을 취득했고 당시 등기상 거래가액은 225,000,000원입니다. 이 사건에서 권리분석의 핵심은 등기상 임차권자 이정귀입니다. 이정귀는 2020.06.26 주민등록, 2020.06.27 점유개시, 2020.05.18 확정일자를 갖춰 2021.12.08 말소기준인 국 압류보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.
통상 이런 구조라면 낙찰가가 보증금에 못 미칠 때 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는지부터 계산해야 합니다. 실제 시나리오상 13회 유찰 가격 197,120,000원에서는 31,439,680원, 14회 유찰 가격 157,696,000원에서는 70,311,744원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 이 사건에는 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”하는 특별매각조건이 있습니다. 따라서 이정귀에 한해서는 위 인수액이 실질 0원으로 정리됩니다. 이 확약은 이정귀의 보증금·임차권에만 적용되며, 별도 점유자인 조한일의 미확인 권리까지 해소해 주는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2023타경102448 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동로14길 12, 제103동 제4층 제402호 (방화동, 리치펠리스) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 제103동 4층 402호 · 철근콘크리트구조 5층 건물 |
| 소유자 | 박연주택주식회사 (2020.07.02 소유권이전 · 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 246,400,000원 (12회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 234,715,354원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 특별매각조건이 핵심
말소기준은 2021.12.08 국 압류입니다. 그보다 앞선 이정귀의 주민등록 2020.06.26·점유개시 2020.06.27로 대항력이 인정되어 일반적인 경매라면 매수인 인수 여부를 반드시 검토해야 합니다. 이후 2022.07.18 주택임차권등기, 2023.01.18 강서구 압류, 2023.02.06 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 2014년 강서농업협동조합 근저당권 2건은 2015.03.02 이미 말소됐습니다.
| 점유·임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 이정귀 건물전부 · 주거(임차권등기) | 225,000,000원 | 대항력 有 전입 2020.06.26 | 우선변제 有 확정 2020.05.18 · 배당요구 2022.07.18 | 실질 0원* 특별매각조건 적용 |
| 조한일 현황조사·매각물건명세서 확인 | 미상 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 | 미상 별도 확인 필요 |
② 시세 비교 — 246,400,000원은 최근 거래의 88.0%, 그러나 표본은 1건
리치펠리스는 총 29세대, 2014.08.12 준공입니다. 비교 대상 면적은 45.13㎡이고, 확인된 최근 거래는 2026.05 전용 45.12㎡ 3층 280,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 280,000,000원이며, 현재 최저가 246,400,000원은 이 최근 시세의 88.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 45.12㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 45.13㎡ 비교 | 1건 | 280,000,000원 |
가격만 놓고 보면 현재 실질취득 246,400,000원은 최근 거래 280,000,000원보다 낮습니다. 다만 이 판단에는 강한 단서가 붙습니다. 최근 12개월 거래 표본이 1건뿐이고, 같은 단지 경매 통계는 평균 유찰 12.0회, 매각률 7.69%입니다. 따라서 “최근 거래보다 낮다”는 사실은 확인되지만, 이를 곧바로 풍부한 유동성과 높은 환금성의 증거로 확대해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 246,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,249,600원 |
| 1. 임차인 이정귀 보증금(우선변제) | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 234,715,354원 | 17,150,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 246,400,000원에서는 이정귀 보증금 225,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사는 17,150,400원을 배당받는 계산입니다. 신청채권 잔액은 217,564,954원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 이정귀 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 12회 유찰 · 감정가 80% | 246,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 13회 유찰 시 · 감정가 64% | 197,120,000원 | 31,439,680원 | 0원* |
| 14회 유찰 시 · 감정가 51% | 157,696,000원 | 70,311,744원 | 0원* |
* 특별매각조건은 이정귀의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소에 한해 반영했습니다. 조한일의 권리관계는 별도 미확인 영역입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신방화역(지하철 9호선) 북서측 인근. 주변은 단독주택·다세대주택·주상용건물·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 신방화역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 402호입니다.
- 토지·도로. 대체로 등고평탄한 사다리형 토지이며 2필지 일단의 주거용 건부지. 북측 약 8미터, 북동측 약 5미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 공시지가. 4,099,000원/㎡. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 29세대 규모이며 최근 12개월 확인 거래는 1건입니다. 단지 경매 통계는 평균 유찰 12.0회, 매각률 7.69%로 나타나 가격 할인과 별개로 환금성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이정귀의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각기일 전 원문으로 재확인해야 합니다.
- 조한일 권리 확인. 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 주민등록·현황조사·명세서 보완 여부를 확인해야 합니다.
- 테라스 제시외 건물. 향후 위반건축물 등재, 원상복구, 시정명령, 이행강제금 가능성이 명시돼 있으므로 현장 상태와 행정청 확인이 필요합니다.
- 가격 판단. 현재 실질취득 246,400,000원은 최근 12개월 평균 280,000,000원의 88.0%지만 비교 거래가 1건뿐입니다. 단일 거래가격만을 절대 시세로 보지 마세요.
- 12회 유찰 원인 확인. 같은 단지 경매 통계 평균 유찰도 12.0회이고 매각률은 7.69%입니다. 권리·물건 상태·수요 측면의 반복 유찰 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 현재 변동사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 그러나 완전한 안전형은 아니다”
이 사건의 가장 큰 반전은 선순위 대항력 임차인 이정귀의 보증금입니다. 보증금 225,000,000원만 보면 낙찰가가 내려갈수록 인수 부담이 커지는 전형적인 선순위 임차인 물건처럼 보이지만, 특별매각조건으로 이정귀의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건화돼 이정귀 관련 실질 인수는 0원입니다. 그래서 현재 회차의 실질취득은 246,400,000원이고 최근 거래 280,000,000원의 88.0% 수준입니다.
그럼에도 이 물건을 ‘깨끗한 할인 매물’로 단순화하기는 어렵습니다. 조한일의 전입·보증금은 확인되지 않아 대항력이 가능·미상이고, 테라스 제시외 건물의 행정 리스크, 12회 유찰, 단지 경매 평균 유찰 12.0회와 매각률 7.69%가 동시에 걸려 있습니다. 최근 거래 역시 단 1건입니다. 확인된 주된 임차권 인수는 해소됐지만, 미확인 점유권리와 물건성·환금성 리스크 때문에 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
