서울남부지방법원 2023타경114571. 강서구 화곡동 청송평화헬스하우스 제비동 5층 501호, 전용 39.84㎡의 다세대주택입니다. 감정평가상 방3·주방1·거실1·욕실1·발코니1 구조로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건물 중 5층입니다. 감정가 300,140,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 240,112,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순한 “대항력 임차인 인수형”이 아닙니다. 유준구의 전입·점유개시는 2020.07.30이고 말소기준권리는 2021.04.12 서울시강서구청 압류이므로 임차인은 선순위 대항력을 갖습니다. 보증금 279,000,000원 중 현재 매각가에서 배당되지 않는 43,049,568원은 원칙대로라면 매수인 부담이 됩니다. 그러나 특별매각조건에서 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정했기 때문에, 이번 사건에서는 그 잔액을 실질 0원으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2023타경114571 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 곰달래로51길 10-10, 제비동 제5층 제501호 (화곡동, 청송평화헬스하우스) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 39.84㎡ · 방3·주방1·거실1·욕실1·발코니1 · 6층 중 5층 |
| 소유자 | 주식회사수성이노베이션 · 2020.08.24 소유권이전 · 거래가액 279,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 300,140,000원 / 240,112,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 292,557,442원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 특별조건이 핵심
말소기준권리는 2021.04.12 서울시강서구청 압류입니다. 그 뒤의 국 압류, 최상화 근저당권, 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 유준구는 말소기준권리보다 앞선 2020.07.30 전입·점유를 갖고 있어 임차권등기 자체의 등기일이 2022.08.30이라는 이유만으로 인수위험을 없다고 볼 수 없습니다. 원칙상 미배당 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유준구 · 건물 전부 | 279,000,000원 | 2020.07.30 | 2020.07.16 | 2022.08.30 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 중복신고 아님 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 별도 임차인 중복신고는 없으며, 특별매각조건은 이 임차보증금 잔액에 관한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소에 적용됩니다.
② 시세 비교 — 92.4%이지만 하락 추세까지 함께 봐야 한다
청송평화헬스하우스는 20세대, 2016.03.04 준공입니다. 대상 전용면적은 39.84㎡이고, 최근 12개월 동일 평형 거래는 2026.03 260,000,000원 한 건입니다. 따라서 과거 거래까지 섞인 전체 평균 270,000,000원보다 최근 12개월 평균 260,000,000원을 가격판단의 우선 기준으로 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.84㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.12 | 38.84㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 2021.10 | 39.84㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.06 | 38.84㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.84㎡ | 1건 | 260,000,000원 |
특별매각조건을 반영한 현재 실질취득가는 240,112,000원으로 최근 12개월 평균 및 최신 거래 260,000,000원의 92.4%입니다. 숫자만 보면 최근 거래보다 낮지만, 최근 시세가 과거 거래 대비 -4.9%인 하락 추세이고 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 따라서 전체 평균 대비 88.9%라는 수치만으로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,112,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,161,568원 |
| 1. 임차인 유준구 보증금 | 279,000,000원 | 235,950,432원 |
| 2. 근저당권 · 최상화 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 292,557,442원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 유준구의 미배당액은 43,049,568원으로 산출되지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 적용되므로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.7% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡4동주민센터 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택과 상업시설이 혼재하며 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건물이며 승강기·화재탐지설비·위생설비·도시가스 난방시설이 있습니다.
- 도로. 북측 약 6m, 동측 약 4m 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다. 토지 공시지가는 4,123,000원/㎡입니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서에는 제시외 건물이 소재해 향후 위반건축물 등재, 원상복구 시정명령, 이행강제금 부과 가능성을 배제할 수 없다고 기재되어 있습니다.
- 환금성. 20세대 규모이고 경매 평균 유찰횟수 3.0회, 낙찰률 25.0%입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 가격 확인 표본도 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 정확히 유지되는지 입찰 직전 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 임차인 유준구의 대항력 자체는 존재하므로 특별조건에 따른 임차권등기 말소가 실제로 이행되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 270,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 260,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 실질취득은 그 가격의 92.4%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 과거 대비 -4.9%이므로 92.4%라는 할인율만 보고 추가 가격 하락 가능성을 무시하면 안 됩니다.
- 제시외 건물 확인. 향후 위반건축물 등재·원상복구·시정명령·이행강제금 가능성이 명시돼 있으므로 현장과 건축 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 25.0%, 최근 12개월 거래 1건이라는 수치를 감안해 향후 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 이번엔 특별조건이 인수를 지운다”
이 물건을 일반적인 대항력 임차인 사건으로만 읽으면 현재 매각가에서 43,049,568원의 보증금 미배당액이 매수인에게 넘어가는 것으로 보입니다. 실제로 유준구의 2020.07.30 전입은 2021.04.12 말소기준권리보다 빠르므로 그 판단 자체는 맞습니다. 그러나 이번 사건에는 주택도시보증공사가 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있습니다. 따라서 그 조건이 이행되는 한 매수인 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 240,112,000원입니다.
가격은 최근 12개월 실거래 260,000,000원의 92.4%로 내려와 있지만, 최근 가격 추세가 -4.9%이고 이미 3회 유찰됐으며 단지 경매 낙찰률도 25.0%입니다. 여기에 제시외 건물 관련 행정 리스크까지 존재합니다. 인수위험은 특별조건으로 해소되지만, 가격·환금성·제시외 건물 확인은 여전히 필요한 물건입니다.
