수원지방법원 2025타경59438. 화성시 기안동 광도와이드빌 105동 1층 102호 아파트입니다. 현재 소유자는 박성일이며, 2018년 11월 16일 현대해상화재보험주식회사의 채권최고액 156,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2020년 김성준의 150,000,000원 가압류와 2025년 현대해상화재보험주식회사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 과거 화성시 압류와 2021년 강제경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐습니다.
현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 178,000,000원으로 신건이며, 인수금액이 없으므로 부대비용을 제외한 권리상 실질취득 기준도 현재 최저가와 같습니다. 다만 실거래 비교 자료가 없어 이 가격을 시세보다 싸거나 비싸다고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59438 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 기안동 290 광도와이드빌 105동 1층 102호 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 소유자 | 박성일 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 178,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대해상화재보험주식회사 / 124,070,306원 |
| 말소기준권리 | 2018.11.16. 현대해상화재보험주식회사 근저당권 · 채권최고액 156,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금도 없고, 배당표상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 말소기준인 2018년 11월 16일 현대해상 근저당 이후 2020년 김성준 가압류와 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
광도와이드빌은 812세대, 사용승인일은 2002.04.11입니다. 같은 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 그러나 이 사건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액은 제시되지 않았습니다.
따라서 현재 최저가 178,000,000원이 시세 대비 할인인지 프리미엄인지는 판단을 유보해야 합니다. 특히 실거래 근거 없이 감정가 대비 유찰률만 보고 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다. 현재는 신건이어서 감정가와 최저가가 동일합니다.
③ 예상배당표 (매각가 178,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,292,000원 |
| 2. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 3. 가압류 · 김성준 | 150,000,000원 | 18,708,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 306,000,000원, 채권자 배당액은 174,708,000원, 미배당은 131,292,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모
- 용도. 아파트이며 토지이용상황도 아파트로 확인됩니다.
- 단지 규모. 광도와이드빌은 812세대, 사용승인일은 2002.04.11입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목은 대, 토지면적은 40,528㎡입니다.
- 도로·형상. 완경사·가로장방 형태이며 중로한면에 접합니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,975,000원입니다.
- 경매 이력 지표. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 다만 이 수치만으로 현재 물건의 시세 할인 여부를 판단할 수는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 현황조사·감정이 2021년 1월경 실시된 만큼 2026년 현재 점유관계를 현장에서 다시 확인하세요.
- 등기부 재열람. 등기사항전부증명서 발급 기준일은 2026.09.02입니다. 입찰 직전 추가 등기 변동 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교값이 없으므로 최근 동일 단지·유사 면적 거래를 별도로 대조한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 회차 시나리오. 현재 178,000,000원, 1회 유찰 시 142,400,000원, 2회 유찰 시 113,920,000원입니다. 권리 인수는 각 회차 모두 0원입니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 채권 미배당 131,292,000원은 채권자 측 부족액이지 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 ‘현재 상태와 가격 검증’
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2018년 현대해상 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 권리 자체만 보면 부담이 크지 않습니다.
다만 두 가지를 분리해서 봐야 합니다. 첫째, 현황조사와 감정이 2021년 1월경 실시돼 현재와 시간차가 큽니다. 둘째, 최근 실거래 금액이 없어 감정가 178,000,000원의 가격 적정성을 판단할 근거가 부족합니다. 결론은 “권리 구조는 합격, 가격과 현재 점유는 재검증”입니다.