전주지방법원 2025타경30259. 부안오투그란데2차하이스트 근린생활시설동 제1층 제111호입니다. 말소기준권리는 2022.07.25 전주원예농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 201,600,000원입니다. 이후 설정된 300,000,000원 근저당권, 그 근저당권의 이전, 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 후순위 권리입니다. 배당 시나리오상 낙찰자가 떠안는 금액은 0원입니다.
권리보다 더 주의해서 볼 부분은 물건의 이용 형태와 가격 비교의 적정성입니다. 이 호실은 인접한 제112호와 사이벽이 제거돼 구분 없이 하나의 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 또한 제공된 단지 실거래 12건은 84.95㎡ 또는 84.99㎡ 아파트 거래로, 대상 근린시설 47.67㎡와 면적·용도가 맞지 않습니다. 현재 최저가가 실거래 평균에 비해 낮다는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기 어려운 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30259 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 부안군 부안읍 서외리 632 부안오투그란데2차하이스트 근린생활시설동 1층 111호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 47.67㎡ · 인접 112호와 구분 없이 일단의 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 김은주 · 2022.07.25 소유권이전 · 2020.04.15 매매 |
| 감정가 / 최저가 | 359,000,000원 / 123,137,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주원예농업협동조합 / 163,952,381원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2022.07.25 접수된 전주원예농업협동조합의 채권최고액 201,600,000원 근저당권입니다. 2022.12.09 박수경 명의로 설정된 300,000,000원 근저당권은 후순위이고, 이 근저당권은 2025.03.11 주식회사한유에너지로 이전됐습니다. 2025.05.16 임의경매개시결정과 2025.07.15 국민건강보험공단 압류 역시 말소기준권리보다 늦습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조경재 | 미상 | 2024.12.16 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
조경재의 전입일은 2024.12.16로 말소기준권리인 2022.07.25보다 늦습니다. 따라서 조사 내용상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 점유부분이 미상이라 임차관계의 구체적인 내용은 매각 관련 원본 서류에서 다시 대조할 필요가 있습니다. 현재 배당 시나리오에 잡힌 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 아파트 실거래를 근린시설 시세로 쓰면 안 된다
단지 거래 자료에는 12건의 실거래가 있습니다. 그러나 거래 면적은 84.95㎡ 또는 84.99㎡이고, 대상 면적은 47.67㎡이며 용도도 근린시설입니다. 따라서 아래 거래는 단지의 거래 흐름을 참고하는 자료일 뿐 대상 호실의 직접 시세로 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.95㎡ | 14 | 362,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 9 | 367,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 9 | 366,000,000원 |
| 2025.06 | 84.95㎡ | 14 | 349,000,000원 |
| 2025.06 | 84.95㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2025.05 | 84.99㎡ | 16 | 360,000,000원 |
| 2025.05 | 84.95㎡ | 8 | 310,000,000원 |
| 2025.05 | 84.95㎡ | 14 | 343,000,000원 |
| 2025.04 | 84.95㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2025.03 | 84.95㎡ | 8 | 320,000,000원 |
| 2025.01 | 84.95㎡ | 2 | 308,000,000원 |
| 2024.12 | 84.95㎡ | 8 | 340,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 341,250,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 347,444,444원 |
최근 12개월 9건 평균은 347,444,444원, 최신 거래는 2026.03 362,000,000원이고 최근 거래군은 이전 거래군보다 7.7% 높은 흐름입니다. 현재 최저가 123,137,000원은 이 최근 평균의 35.4%로 표시되지만, 이는 서로 다른 면적과 용도의 거래를 비교한 결과입니다. 따라서 35.4%라는 숫자를 ‘시세 대비 35.4%의 초저가’로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,137,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,523,918원 |
| 1. 근저당 · 전주원예농업협동조합 | 201,600,000원 | 120,613,082원 |
| 2. 후순위 근저당 · 박수경 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 123,137,000원을 기준으로 집행비용 2,523,918원을 제외한 120,613,082원이 선순위 근저당권자에게 배당되는 시나리오입니다. 총 채권액 501,600,000원 대비 미배당액은 380,986,918원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부안중학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설과 주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스 승강장이 있습니다. 남측 왕복 4차선 아스팔트포장도로를 통해 접근합니다.
- 이용상태. 제111호는 인접 제112호와 구분 없이 일단의 근린생활시설로 이용 중이며, 호별 사이벽이 제거돼 있습니다.
- 설비·구조. 철근콘크리트구조 단층 중 제1층이며 기본적인 위생설비·급배수설비·전기설비·소방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 사다리형 평지이며 도시지역·일반상업지역·제2종일반주거지역에 걸쳐 있고, 공시지가는 386,400원/㎡입니다. 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역 등도 확인됩니다.
- 단지. 부안오투그란데2차하이스트는 237세대이며 준공일은 2022.06.03입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 4.4회, 매각률 7.14%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 비교 주의. 84.95㎡대 아파트 실거래를 47.67㎡ 근린시설의 직접 시세로 적용하지 마세요. 별도의 근린시설 가치 확인이 필요합니다.
- 111호·112호 이용관계. 사이벽이 제거돼 일단의 근린생활시설로 이용 중이므로 실제 점유 범위와 전유부분 경계, 인도 범위를 현장에서 확인하세요.
- 임차관계. 조경재의 전입일은 2024.12.16로 말소기준권리 이후여서 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·점유부분은 미상입니다.
- 후순위 압류. 국민건강보험공단 압류가 2025.07.15 접수돼 있으므로 체납 관련 교부관계와 실제 배당순위는 원본 서류에서 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자에게 큰 미배당이 남는 것과 매수인이 이를 인수하는 것은 별개입니다. 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 다회 유찰 해석. 3회 유찰로 최저가가 낮아졌지만, 단지 평균 유찰 횟수 4.4회와 매각률 7.14%를 함께 보고 환금성을 보수적으로 판단하세요.
맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 검증된 저가”
이 사건은 권리구조만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.07.25 전주원예농업협동조합 근저당권이고, 조사된 임차인 조경재의 전입일 2024.12.16은 그보다 늦습니다. 배당 시나리오상 낙찰자 인수액도 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 물건 자체입니다. 감정가 359,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 123,137,000원까지 내려왔지만, 제공된 실거래는 대상과 다른 84.95㎡대 아파트입니다. 게다가 111호와 112호가 사이벽 없이 하나의 근린생활시설로 사용되고 있고, 단지 경매 통계는 평균 4.4회 유찰·매각률 7.14%입니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 부담은 낮지만, 현재 가격이 실제 근린시설 가치보다 싼지는 별도로 검증해야 하는 유형입니다. 결론은 권리는 관리 가능, 가격 판단은 보수적 접근입니다.
