서울남부지방법원 2025타경11325. 서울 강서구 화곡동 아줄리움 4층 402호, 오피스텔입니다. 감정가 341,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 272,800,000원입니다. 소유자 김재식은 2022년 7월 18일 매매를 원인으로 거래가액 330,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 체결된 임대차의 임차인 이보원은 2022년 7월 22일 확정일자, 2022년 8월 12일 주민등록 및 점유를 갖췄습니다.
이 사건은 숫자만 보면 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 임차보증금 330,000,000원이 현재 최저가 272,800,000원보다 크므로, 특별조건이 없다면 낙찰가에서 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수됩니다. 실제 배당 시뮬레이션도 현재 회차에서 61,819,200원, 2회 유찰 시 115,615,360원, 3회 유찰 시 158,652,288원을 인수액으로 계산하고 있습니다.
* 특별매각조건에 따른 실질 인수 0원 판단은 해당 임차보증금 잔액과 임차권등기에만 적용합니다. 본 사건에는 별도의 다른 임차인이 제시되지 않아 실제 임차인은 이보원 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11325 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 918-1 아줄리움 제4층 제402호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 곰달래로 112(화곡동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 13층 건물 내 제4층 제402호 · 사용승인일 2022.01.21 |
| 소유자 | 김재식 · 2022.07.18 매매 · 거래가액 330,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 341,000,000원 / 272,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 청구금액 | 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 먼저다
현재 계산된 말소기준권리는 2023.03.16 국(인천세무서장)의 압류입니다. 2022.02.09 양천신용협동조합 근저당권은 채권최고액 3,444,000,000원으로 설정됐으나 2022.08.09 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 임차인 이보원의 주민등록일·점유개시일 2022.08.12는 현재 말소기준일보다 앞섭니다.
이보원은 임대차계약일 2022.07.18, 확정일자 2022.07.22, 주민등록 및 점유개시일 2022.08.12, 보증금 330,000,000원입니다. 등기부에는 2023.06.26 임차권등기명령에 따른 주택임차권이 기재되어 있고 배당요구도 확인됩니다. 따라서 대항력 있음, 우선변제권 있음으로 분석됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이보원 | 건물의 전부 | 330,000,000원 | 2022.08.12 / 2022.07.22 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘80% 할인’만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저가 272,800,000원은 감정가 341,000,000원의 80%입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래 데이터가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 20% 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단할 수는 없습니다.
등기상 소유권 취득 당시 거래가액은 330,000,000원이지만 이는 2022년 매매금액입니다. 현재 가격을 판단할 때는 최신 오피스텔 실거래와 호가를 별도로 대조해야 합니다. 이 사건의 장점은 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지는 일반 대항력 구조를 특별매각조건이 차단하고 있다는 점이지, 현재 최저가 자체가 반드시 싸다는 데 있지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 272,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,619,200원 |
| 1. 임차인 이보원 보증금 | 330,000,000원 | 268,180,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 임차보증금 미배당분은 61,819,200원입니다. 일반 대항력 인수형이라면 이 금액을 매수인이 승계해 실질취득액이 약 330,000,000원으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건에 따라 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 특별조건이 없다면 총취득액은 보증금 수준으로 고정
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 매각가+인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 80%) | 272,800,000원 | 61,819,200원 | 334,619,200원 | 실질 인수 0원* |
| 2회 유찰 시 (64%) | 218,240,000원 | 115,615,360원 | 333,855,360원 | 실질 인수 0원* |
| 3회 유찰 시 (51%) | 174,592,000원 | 158,652,288원 | 333,244,288원 | 실질 인수 0원* |
표의 “매각가+인수”에는 집행비용 때문에 보증금 330,000,000원을 다소 웃도는 값이 나타나지만, 핵심 원리는 같습니다. 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 매수인의 경제적 부담이 보증금 수준에 수렴합니다. 따라서 특별조건이 없는 사건이라면 “유찰돼 최저가가 싸졌다”는 해석이 통하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 2호선 및 5호선 까치산역 남서측 인근. 주위는 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선·5호선 까치산역이 있어 대중교통여건은 양호합니다.
- 건물. 지상 13층 철근콘크리트구조 건물의 4층 402호이며 사용승인일은 2022.01.21입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기, 소화전, 화재탐지, CCTV, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 약 12미터, 동측 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 7,183,000원/㎡, 토지면적 210.9㎡, 지목 대, 토지이용상황 업무용, 평지·정방형·중로각지입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 입찰 당일 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 이 사건의 경제성은 룰상 61,819,200원 인수액이 실제 0원으로 해소되는 조건에 달려 있습니다.
- 실제 임차인 1명. 이보원 보증금 330,000,000원을 기준으로 분석하며 중복 보증기관 신고로 별도 보증금을 합산할 사안은 아닙니다.
- 시세 별도 조사. 최신 실거래 자료가 없어 현재 최저가 272,800,000원이 시세 대비 저렴한지는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 점검. 2022.08.12 민간임대주택등기의 매각 후 처리 및 관련 의무를 원문 서류와 함께 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 현재 배당표는 집행비용 추정과 제시된 배당 순위를 전제로 하므로 실제 조세채권 등으로 배당액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 위험한 구조지만, 매각조건이 결론을 바꾼다
표면적으로는 보증금 330,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가가 272,800,000원이므로 61,819,200원을 인수하는 전형적인 위험형입니다. 더 유찰돼도 인수액이 늘어나는 구조라서 특별조건이 없다면 낮아진 최저가를 가격 메리트로 볼 수도 없습니다.
그러나 이 사건의 매각물건명세서는 바로 그 미배당 보증금 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 명시합니다. 이 조건이 유효하게 이행되는 전제에서는 매수인 실질 인수액은 0원*이고, 현재 회차 실질취득은 272,800,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 최신 실거래 자료가 없으므로 가격 자체가 싼지는 별개의 문제입니다. 권리의 핵심은 특별조건 확인, 가격의 핵심은 최신 시세 확인. 이 두 가지가 입찰 전 최종 점검 포인트입니다.
