서울남부지방법원 2025타경11406. 금천구 시흥동 신흥뜨란채 제3층 제304호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 유수현이며 2022년2월10일 매매를 원인으로 250,000,000원에 취득했습니다. 이번 경매의 권리분석에서 가장 중요한 것은 등기상 가장 먼저 남아 있는 가압류 자체가 아니라, 그보다 먼저 전입·점유를 갖춘 최형은 임차인의 대항력과 이를 해소하는 특별매각조건입니다.
최형은은 임대차계약일자 2021년12월30일, 확정일자 2021년12월31일, 전입·점유개시 2022년1월26일이고 보증금은 250,000,000원입니다. 말소기준권리로 계산된 서민금융진흥원 가압류의 접수일은 2022년7월20일이므로 전입은 그보다 앞섭니다. 따라서 특별조건이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어올 수 있는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11406 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 827-3 신흥뜨란채 제3층 제304호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 금하로23나길 8 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 건물 내 제3층 제304호 |
| 소유자 | 유수현 · 2022.02.10 매매 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 174,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 먼저 들어온 임차인
과거 2018년 고경희 근저당권 132,000,000원과 2020년 우길수 주택임차권 189,000,000원은 2021년9월30일 강제경매 매각을 거치며 2021년10월7일 말소되었습니다. 현재 분석의 기준은 이후 권리관계입니다. 최형은의 전입·점유는 2022.01.26, 현재 말소기준으로 계산된 서민금융진흥원 가압류는 2022.07.20입니다. 임차인이 먼저이므로 대항력 자체는 살아 있습니다.
② 임차인 — 원칙상 인수형, 특별조건으로 실질 0원
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 최형은 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 2022.01.26 / 2021.12.31 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
실제 임차인은 최형은 1명입니다. 배당요구는 2024.02.08 접수됐고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 최저가 174,400,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 3,241,600원을 제외한 171,158,400원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 78,841,600원이 남는 계산입니다.
즉 이 물건은 일반적인 대항력 임차인 사건처럼 “낙찰가 174,400,000원 + 인수 78,841,600원”으로 실질취득가를 잡는 사건이 아닙니다. 특별조건이 그대로 이행되는 전제에서는 최저가 낙찰 시 실질취득은 174,400,000원입니다. 다만 이 결론의 전제 자체가 특별매각조건이므로, 입찰 전 해당 조건과 임차권등기 말소 절차를 원문에서 반드시 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 174,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,241,600원 |
| 1. 임차인 최형은 보증금 | 250,000,000원 | 171,158,400원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,116,930원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 최형은의 보증금 부족분은 78,841,600원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 이 부족분에 대한 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 특별조건 반영 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 174,400,000원 | 78,841,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 139,520,000원 | 113,233,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 111,616,000원 | 140,746,624원 | 0원 |
일반 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져, 낮은 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 실제로 이 사건의 기계적 계산도 1회 유찰 78,841,600원, 2회 유찰 113,233,280원, 3회 유찰 140,746,624원으로 인수액이 커집니다. 하지만 이 임차인에 대해서는 특별매각조건이 그 인수 위험을 제거합니다. 따라서 가격판단의 기준도 미배당 보증금을 더한 금액이 아니라 특별조건 반영 후의 실제 낙찰대금입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 소재 ‘은행나무사거리’ 동측 인근으로, 소규모 빌라·단독·다가구주택·다세대주택·시장·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 지하철 1호선 금천구청역, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 6층 건물이며 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·화재경보설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 붙어 있는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 최형은의 임차권등기와 특별조건의 말소 이행 시점·방식을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 대항력 시점 재확인. 전입·점유 2022.01.26은 말소기준권리 2022.07.20보다 앞섭니다. 특별조건이 없으면 인수위험이 생기는 구조라는 점을 전제로 검토해야 합니다.
- 배당 부족분 구분. 현재 회차 기준 계산상 보증금 부족분은 78,841,600원이지만 특별조건 반영 후 매수인 실질 인수는 0원입니다.
- 유찰 회차 혼동 금지. 2회 유찰 시 139,520,000원, 3회 유찰 시 111,616,000원으로 내려가더라도 일반 인수 계산과 특별조건 반영 금액을 분리해 봐야 합니다.
- 세금·배당 변수 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 것은 특별매각조건
표면만 보면 보증금 250,000,000원의 대항력 임차인이 감정가 218,000,000원보다 큰, 전형적인 인수 주의 사건입니다. 현재 최저가 174,400,000원에서는 배당 후 78,841,600원이 남기 때문에 특별조건이 없다면 매수인이 결코 가볍게 볼 수 없는 구조입니다.
하지만 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건입니다. 이 조건을 정확히 반영하면 최형은 임차인에 관한 실질 인수는 0원이고, 현재 최저가 낙찰 가정 실질취득도 174,400,000원입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 “보증금이 얼마 남느냐”보다 특별매각조건이 실제 매각과 말소 과정에서 그대로 이행되는지를 확인하는 것입니다.
