서울남부지방법원 2025타경12152. 영등포동5가 ‘트리베카’ A동 3층 303호, 전용 36.28㎡ 오피스텔입니다. 소유자 한부홍은 2021.11.15. 매매를 원인으로 375,000,000원에 취득했고, 2022.08.10. 소유권이전 등기가 접수됐습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 주택임차권입니다. 이민우는 확정일자 2022.07.19., 전입 2022.08.09., 점유개시 2022.08.10.이고 보증금은 365,000,000원입니다. 경매개시결정은 2025.09.17.이므로 임차권이 그보다 앞섭니다.
통상 이런 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 경제적 부담이 줄지 않습니다. 실제 현재 회차 배당 계산에서도 임차인에게 295,788,800원이 배당되고 69,211,200원이 남습니다. 그런데 본건은 특별매각조건이 이 위험을 뒤집습니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 이 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 분석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12152 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동5가 78 트리베카 제에이동 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 36.28㎡ · 지하1층 지상12층 중 3층 |
| 소유자 | 한부홍 (2021.11.15. 매매 · 거래가액 375,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 376,000,000원 / 300,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 365,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 특별조건이 핵심
실제 임차인은 이민우 1명입니다. 전입일이 2022.08.09.로 경매개시결정 2025.09.17.보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자 2022.07.19.와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사하는 구조입니다. 을구 1번 주택임차권 자체는 원칙적으로 매수인 인수 대상이지만, 본건은 매각물건명세서상 특별매각조건 때문에 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각 조건으로 붙어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이민우 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 365,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 ‘실질취득 300,800,000원’
특별조건으로 임차인 미배당액의 실질 인수가 0원이므로, 이 사건의 가격 비교 기준은 현재 최저가와 동일한 실질취득 300,800,000원입니다. 트리베카의 확인 가능한 거래 12건 평균은 381,250,000원이고, 동일 전용 36.28㎡의 최신 거래는 2022.03. 4층 360,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 36.28㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 2022.02 | 36.28㎡ | 8 | 385,000,000원 |
| 2021.08 | 38.46㎡ | 5 | 380,000,000원 |
| 2021.08 | 39.01㎡ | 8 | 390,000,000원 |
| 2021.07 | 39.01㎡ | 4 | 385,000,000원 |
| 2021.07 | 39.01㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 381,250,000원 |
실질취득 300,800,000원은 거래 12건 평균 381,250,000원의 78.9%이고, 최신 확인 거래 360,000,000원과 비교하면 약 83.6%입니다. 수치만 보면 할인폭은 분명합니다. 다만 가장 최근 거래가 2022.03.이고 매각기일은 2026.09.08.이므로, 과거 거래만으로 현재 시세 할인율을 그대로 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 300,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,011,200원 |
| 1. 임차인 이민우 보증금(우선변제) | 365,000,000원 | 295,788,800원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 365,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 69,211,200원입니다. 다만 매각물건명세서의 특별매각조건으로 해당 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원으로 봅니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 특별조건이 없었다면 인수액이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 계산 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 300,800,000원 | 69,211,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 240,640,000원 | 128,528,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 192,512,000원 | 175,983,168원 | 0원 |
대항력 임차인 보증금이 낙찰가보다 큰 일반적인 사건이라면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 실질취득이 보증금 수준에서 고정되는 것이 핵심입니다. 이 사건도 배당표만 보면 정확히 그 형태입니다. 그러나 본건에는 미배당 반환청구권 포기·임차권등기 말소라는 특별조건이 존재하므로, 그 조건이 유지되는 회차에서는 이민우 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 트리베카는 2021.06.29. 사용승인된 지하1층·지상12층 건물이며 본건은 3층 303호입니다.
- 입지. 영등포현대프라자아파트 남측 인근으로, 주변은 다세대주택·근린생활시설·오피스텔 등이 형성돼 있고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 영등포시장역(지하철 5호선)이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 트리베카는 28세대 규모이며 확인 가능한 거래는 12건입니다. 거래 표본은 존재하지만 최신 거래가 2022.03.이라 현재 환금성을 판단할 때는 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 현재 매각기일에도 유지되는지 가장 먼저 확인하세요.
- 실질취득 기준. 특별조건이 유지된다면 현재 회차의 판단 기준은 최저가 300,800,000원이며, 룰상 미배당 69,211,200원을 다시 더해 이중 계산하지 않습니다.
- 시세 최신화. 실거래 평균 381,250,000원과 최신 거래 360,000,000원은 2021~2022년 자료이므로 2026년 현재 매물가·실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.08.10. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 상태 및 관련 행정절차를 확인하세요.
- 내부 상태. 감정평가는 내부구조와 이용상황을 집합건축물대장 도면 및 외부관찰 등에 의존했으며 실제 내부구조가 다소 상이할 수 있다고 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 특별조건이 승부를 바꾼다”
겉으로만 보면 보증금 365,000,000원의 선순위 임차인이 있고, 현재 회차에서 69,211,200원이 미배당되는 전형적인 인수형 사건입니다. 이런 사건은 낙찰가가 싸 보여도 미배당 보증금을 더하면 실질취득비가 줄지 않는 것이 보통입니다. 그러나 이 물건은 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다는 문구가 있어 결론이 달라집니다.
그 조건을 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 300,800,000원입니다. 이는 확인 가능한 실거래 평균 381,250,000원의 78.9%로 숫자상 할인폭이 있습니다. 다만 거래 표본의 최신 시점이 2022.03.으로 오래됐고, 28세대 오피스텔이라는 환금성 특성, 민간임대주택 등기 확인 필요성까지 감안하면 가격 할인만으로 높은 등급을 주기는 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 ‘선순위 임차권 자체’가 아니라 특별매각조건의 정확한 적용과 2026년 현재 시세의 재확인입니다.
