3,026,240,000원
창원지방법원 2022타경3617. 거제시 수월동 수양로 456-7 일대의 일괄매각 물건입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설이며, 대지권 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다. 현재 등기상 소유자는 김주영·이창호·최민아·한창우가 각 4분의 1씩 공유하고 있습니다. 이들이 2021.08.19 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 당일, 중소기업은행이 채권최고액 4,800,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 말소기준권리입니다.
말소기준 뒤에는 김태화의 강제경매개시결정, 임윤희의 가압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정, 경남신용보증재단 가압류 2건, 국민건강보험공단 압류가 이어집니다. 등기 순서만 보면 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건의 핵심 위험은 등기부 뒤쪽보다 현장 점유관계와 유치권에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2022타경3617 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 수양로 456-7, 1층101호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 근린생활시설 · 일괄매각 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층건 내 1층101호 외 9개호 |
| 소유자 | 김주영·이창호·최민아·한창우 각 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 6,176,000,000원 / 3,026,240,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 최저가 감정가의 49% |
| 청구금액 | 133,727,332원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 | 1,277㎡ · 지목 대 · 공시지가 1,085,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유관계는 별도
말소기준은 2021.08.19 설정된 중소기업은행 근저당권 4,800,000,000원입니다. 이후의 강제경매·가압류·임의경매·압류는 모두 말소기준 뒤에 들어왔고 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 등기부상 후순위 권리를 직접 떠안는 구조는 아닙니다.
② 임차·점유 관계 — 8건, 보증금이 핵심 미확정 변수
| 성명·상호 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김유정 | 101호 부분 | 2020.06.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박순민 | - | 2018.01.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 피플라이프 주식회사(계약자 : 송요훈) | 7층 E/V 좌측호 부분 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김상주 | - | 2020.08.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 제이에스에프,박경덕 | - | 2020.07.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 전종철 | - | 2020.09.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 선거사 | 주거 | 미상 | 0원 기재·확인 필요 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 일우 | 주거 | 미상 | 0원 기재·확인 필요 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없으며, 확인 대상은 8건입니다. 특히 전입일이 2018.01.09, 2020.06.16, 2020.07.01, 2020.08.20, 2020.09.22로 말소기준 2021.08.19보다 앞선 경우라도, 보증금·확정일자·점유의 실체가 확인되지 않은 상태에서는 대항력 有로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
③ 유치권 — 250,000,000원 신고, 성립 여부가 최대 변수
유치권은 신고액만으로 매수인 부담이 확정되는 권리는 아닙니다. 반대로 성립이 인정될 경우 점유 인도와 시설관계 정리가 경매대금 밖의 쟁점이 될 수 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가 3,026,240,000원만으로 실질취득가를 계산하면 안 됩니다. 유치권 성립 여부와 대항력 가능 임차인의 실제 보증금이 확정되기 전에는 실질취득액 자체가 미정입니다.
④ 물건 자체 특이사항
- 일괄매각. 제시외 구축물을 포함하여 일괄매각합니다.
- 면적 차이. 목록9는 등기사항전부증명서상 238.77㎡와 집합건축물대장상 264.09㎡가 서로 다릅니다.
- 현황 이용. 목록9는 현황 어린이 수영장으로 이용 중입니다.
- 감정 기준. 감정평가는 집합건축물대장상 면적을 기준으로 평가했습니다.
- 공유지분 평가. 감정평가서는 공유지분 4분의 1을 평가한 내용을 바탕으로 매각대상 전체면적의 매각가격을 산정했습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 3,026,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 32,662,400원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 중소기업은행 | 4,800,000,000원 | 2,993,577,600원 |
| 3. 갑구 13번 경매개시결정 · 김태화 | 133,727,332원 | 0원 |
| 4. 갑구 14번 가압류 · 임윤희 | 432,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 15번 경매개시결정 · 중소기업은행 | 133,727,332원 | 0원 |
| 6. 갑구 16번 가압류 · 경남신용보증재단 | 10,873,244원 | 0원 |
| 7. 갑구 17번 가압류 · 경남신용보증재단 | 13,353,450원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 5,523,681,358원 중 예상배당은 2,993,577,600원이며, 미배당은 2,530,103,758원입니다. 이 배당모형의 매수인 인수액은 0원이지만, 보증금 미상 점유자의 대항력 및 유치권 성립 여부는 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 수월초등학교 북서측 인근으로 아파트·근린생활시설·단독주택 등이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 대지권 토지는 북동측 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
- 현황용도. 건물은 근린생활시설로 이용 중이며 대지권 토지는 상업용 건부지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·주거용지(근린생활시설)·지구단위계획구역이며 중로1류와 접합니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김유정 유치권. 2022.10.19 신고된 250,000,000원 시설공사비의 발생 원인·공사계약·지급내역·점유 계속 여부를 확인해야 합니다.
- 임차 보증금. 김유정·박순민·김상주·주식회사 제이에스에프·박경덕·전종철의 실제 보증금과 점유범위를 확인해야 합니다.
- 전입일 미상 점유자. 피플라이프 주식회사·선거사·일우의 실제 점유 시점과 계약관계를 확인해야 합니다.
- 면적 차이. 목록9의 238.77㎡와 264.09㎡ 차이를 등기·건축물대장과 현장에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 구축물과 1층101호 외 9개호의 실제 점유 및 명도 범위를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만, 임차인·유치권을 포함한 실질취득액이 확정되지 않은 상태에서 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수의 실체
이 물건은 감정가 6,176,000,000원에서 2회 유찰돼 3,026,240,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 등기부 정리와 실제 점유관계는 별개의 문제입니다. 말소기준 뒤 권리는 소멸하지만, 보증금이 확인되지 않은 점유자들이 있고 목록9에는 250,000,000원 유치권 신고까지 있습니다.
따라서 결론은 가격보다 권리 확인이 먼저입니다. 현재 배당표상 매수인 인수는 0원이지만 그것만으로 실질 인수 0원을 확정할 수 없습니다. 대항력 가능 임차인의 실제 보증금, 유치권 성립 여부, 점유 범위가 정리되기 전에는 실질취득액과 가격 메리트 모두 확정하기 어렵습니다. 등기상 후순위는 정리되지만, 현장 리스크가 큰 물건으로 보는 것이 적절합니다.
