창원지방법원 2023타경2543. 경상남도 고성군 상리면 부포리 163-4 일원에 위치한 근린생활시설 및 토지 경매입니다. 등기부상 소유자는 에스와이텍주식회사로, 2022년 9월 소유권을 이전받으면서 주식회사경남은행 채권최고액 561,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 신용보증기금 가압류와 박성래의 강제경매개시결정, 세금·공과금 관련 압류와 추가 가압류가 순차적으로 이어졌습니다.
현재 1회 유찰되어 최저매각가격은 456,828,000원입니다. 채권총액 기준 예상 미배당액은 372,231,820원에 달하지만, 이는 채권자들이 배당받지 못하는 금액이지 매수인이 그대로 부담하는 금액이 아닙니다. 다만 실제 점유·임대차 관계와 법정 우선채권을 확인하기 전까지 인수 위험이 완전히 해소되었다고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경2543 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 고성군 상리면 부포리 163-4 일원 |
| 물건종류 | 근린생활시설(제1종근린생활시설·소매점 부속창고) 및 토지 · 제시외 건물 포함 일괄매각 |
| 토지면적 / 지목 | 1,356㎡ / 대 |
| 건물 구조 | 일반철골조 판넬지붕 단층 · 제시외 건물 경량철골조 판넬지붕 단층 |
| 건물 이용상태 | 건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점·부속창고) · 일부 현황 사무실 및 화장실 |
| 소유자 | 에스와이텍주식회사 (2022.09.08 소유권이전) |
| 감정가 | 652,612,000원 |
| 최저매각가 | 456,828,000원 (감정가 70% · 1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 / 청구액 | 박성래 / 127,489,040원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.08 주식회사경남은행 근저당권 · 채권최고액 561,000,000원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 감정서상 ㉠ 제시외 건물 포함 · 이동 용이한 컨테이너 등 제외 |
| 등기 확인일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후의 권리들은 소멸
말소기준권리는 2022.09.08 접수된 경남은행 근저당권입니다. 해당 근저당권은 채권최고액 561,000,000원으로 설정되었으며, 공동담보로 부포리 163-4 토지가 기재되어 있습니다. 이 권리와 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
특히 신용보증기금 108,000,000원, 홍능표 16,693,600원, 곽용운 8,908,900원의 가압류가 있으나 모두 말소기준보다 후순위입니다. 박성래의 강제경매개시결정 역시 말소기준 이후에 접수되었습니다.
② 임차인·점유관계 — 신고 임차인은 없지만 임대관계 미상
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신고 임차인 없음 | 확인되지 않음 | 판정 대상 없음 | 판정 대상 없음 | 확인된 인수 0원 |
| 현장 점유·임대관계 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
확인된 실제 임차인 0명, 보증기관 승계 신고 없음. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유자가 없다는 의미로 해석하면 안 됩니다. 현황상 사무실·화장실로 이용되는 건물도 있어 사업자 점유나 사용관계를 확인할 필요가 있습니다.
대항력 판단에는 점유 개시일과 주택 또는 상가 관련 대항요건, 보증금 및 확정일자 등 구체적 사실이 필요합니다. 현 단계에서 미확인 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수 없고, 반대로 인수 가능성을 완전히 배제할 근거도 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 70%, 그러나 시세 할인율은 미확인
감정가는 652,612,000원, 현재 최저가는 456,828,000원입니다. 1회 유찰되어 감정가의 70% 구간에 진입했습니다. 다만 이 비율은 감정평가액 대비 하락폭이지 실제 시장가격 대비 할인율이 아닙니다.
| 감정평가액 | 652,612,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 456,828,000원 (70%) |
| 2회 유찰 시 | 319,779,600원 (49%) |
| 3회 유찰 시 | 223,845,720원 (34.3%) |
| 최근 실거래 기준 시세 | 확인 필요 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (미확인 점유·부대비용 제외) |
일반적인 주거용 아파트와 달리 이 물건은 토지와 근린생활시설이 결합된 비주거용 물건입니다. 대지의 공법상 제한, 건물 상태, 실제 이용 가능 용도, 부속건물과 매각 제외 동산의 처리에 따라 적정가격이 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 456,828,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,968,280원 |
| 1. 근저당 · 경남은행 | 561,000,000원 | 449,859,720원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 108,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청 · 박성래 | 127,489,040원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 홍능표 | 16,693,600원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 곽용운 | 8,908,900원 | 0원 |
| 채권액·배당 합계 | 822,091,540원 | 449,859,720원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당 총액 | — | 372,231,820원 |
집행비용 6,968,280원을 먼저 공제하고 경남은행에 449,859,720원을 배당하는 단순 추정입니다. 경남은행 채권은 채권최고액을 기준으로 계산했으며, 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 국세·지방세 당해세 및 법정 우선채권, 임차인 최우선변제는 반영하지 않았습니다. 실제 배당순서는 세금의 법정기일 및 우선순위 등에 따라 달라집니다. 채권 미배당액은 매수인의 인수금으로 계산하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 채권 미배당은 증가
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (1회 유찰·70%) | 456,828,000원 | 449,859,720원 | 372,231,820원 | 0원 |
| 2회 유찰·49% | 319,779,600원 | 314,502,686원 | 507,588,854원 | 0원 |
| 3회 유찰·34.3% | 223,845,720원 | 219,911,880원 | 602,179,660원 | 0원 |
현재 회차에서 채권자 전체의 예상 미배당액은 372,231,820원입니다. 2회 유찰 시에는 507,588,854원, 3회 유찰 시에는 602,179,660원으로 증가합니다. 강제경매 신청채권자인 박성래의 청구액 127,489,040원 역시 각 시나리오에서 예상 배당은 0원입니다.
중요한 것은 채권자 미배당액과 낙찰자 인수액이 서로 다르다는 사실입니다. 후순위 채권의 미배당이 커지더라도, 매각으로 소멸하는 권리라면 그 부족분이 자동으로 매수인에게 넘어가는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 고성군 상리면 부포리 소재 부포마을 내에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 관내 대중교통 사정을 고려한 교통상황도 보통으로 평가되었습니다. 중로1류(폭 20m~25m) 도로와 접하는 토지이용계획이 확인됩니다.
- 토지 형태. 지목은 대, 토지면적은 1,356㎡입니다. 지형은 평지·사다리형이며 토지이용상황은 단독으로 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역으로, 접도구역 및 성장관리계획구역에 저촉되고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 도로구역과 생산관리지역에도 접하는 것으로 나타납니다.
- 공시지가. ㎡당 51,500원입니다. 이는 토지의 개별 공시지가로, 건물을 포함한 경매물건의 적정 매매가격과 동일하지 않습니다.
- 건물 구조. 일반철골조 판넬지붕 단층 건물로, 샌드위치패널 등으로 마감되어 있습니다. 제시외 건물은 경량철골조 판넬지붕 단층 구조이며, 급배수·위생설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 실제 이용상태. 건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점·부속창고)인 건물 중 일부는 현재 사무실 및 화장실로 이용되고 있습니다.
- 매각 범위. 제시외 건물(감정서상 ㉠)은 포함되지만, 이동이 용이한 컨테이너 등은 평가 및 매각에서 제외됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 등기상 소멸권리 확인. 경남은행 근저당을 말소기준으로 후순위 가압류·압류·강제경매개시결정이 모두 매각으로 소멸하는지 최종 등기부와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 국세·지방세 체납액. 통영세무서 및 고성군의 압류와 관련된 세목·법정기일·체납액, 당해세 우선순위를 확인하고 실제 배당에 미치는 영향을 점검하세요.
- 점유자·임대차. 현재 사용 중인 사무실과 부속건물의 실제 점유자, 임대차계약, 사업자등록, 점유 개시 시점 등을 확인하세요. 임대관계가 미상인 만큼 인수 0원 추정을 그대로 확정해서는 안 됩니다.
- 접도구역 및 성장관리계획구역. 토지의 제한 범위를 토지이용계획확인서·지적도와 대조하고, 예정된 이용 목적의 허가 가능성을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 ㉠의 포함 여부를 확인하고, 매각에서 제외된 컨테이너 등의 소유관계와 반출·처리 문제를 검토하세요.
- 건축물대장과 실제 용도. 소매점 부속창고와 사무실·화장실 이용상태의 차이가 용도변경이나 추가 행정절차를 필요로 하는지 확인하세요.
- 실제 시세 검증. 감정가 대비 70%라는 비율보다 유사 용도·입지·면적의 토지 및 건물 거래, 현황 임대수익, 건물 상태를 기준으로 적정 입찰가격을 산정하세요.
- 낙찰 후 부대비용. 취득 관련 세금, 등기비용, 명도비용, 기존 시설의 정비비용, 관리·유지비 및 인허가 비용을 별도로 검토하세요.
- 매각절차와 기일. 강제경매 신청채권자의 예상 배당이 0원인 만큼 실제 피담보채권액, 배당 가능성 및 경매절차의 변경 여부를 확인하세요. 매각기일은 2026.10.26입니다.
- 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 토지이용계획확인서를 직접 대조한 뒤 응찰 여부를 판단하세요.
⑧ 종합 판단 — 권리보다 실물·공법상 제한이 관건
맺으며 — “권리가 소멸한다고 좋은 가격은 아니다”
이 물건의 장점은 말소기준이 명확하고 등기상 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조라는 것입니다. 경남은행 근저당 이후의 가압류·압류·경매개시결정이 소멸하므로, 현재 계산되는 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당액 372,231,820원도 낙찰자의 부담액과 혼동할 필요는 없습니다.
그러나 입찰 판단에서 더 중요한 부분은 따로 있습니다. 접도구역으로 인한 토지 사용 제한, 실제 점유·임대차 관계의 불확실성, 건물의 공부상 용도와 이용상태 차이, 국세·지방세 우선배당 가능성입니다. 근린생활시설과 토지가 결합된 물건의 특성상, 사용 목적에 맞는 인허가 가능성과 환금성도 중요합니다.
현재 최저가는 456,828,000원으로 감정가의 70%이지만, 이 금액이 실제 시장에서 충분히 저렴한 가격인지는 확인되지 않았습니다. 권리 소멸 구조는 비교적 명확하나, 실물과 가격의 불확실성은 여전히 큰 물건입니다.
종합 판단은 C등급(48점). 토지이용 제한, 실제 점유, 건축물 현황 및 시장가격을 검증하기 전에는 감정가 대비 할인폭만 보고 응찰하기보다 보수적인 가격 판단과 현장 확인을 우선하는 것이 적절합니다.
