247,200,000원
서울남부지방법원 2025타경12372. 화곡동 쌍떼포레 2층 205호, 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 황재윤은 2022년 7월 11일 매매를 원인으로 2022년 8월 2일 소유권을 취득했고, 등기부 거래가액은 309,000,000원입니다. 같은 날 민간임대주택등기도 기재됐습니다.
이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 말소형이 아닙니다. 2022년 8월 2일 전입·점유를 시작한 임차인 최수지가 있고, 확정일자는 그보다 앞선 2022년 7월 14일입니다. 이후 2023년 8월 24일 임차보증금 309,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐습니다. 경매개시결정은 2025년 9월 26일이므로 임차권이 경매개시보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12372 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 914-4 쌍떼포레 제2층 제205호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 강서로5나길 56 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 지하2층/지상15층 건물 내 제2층 제205호 · 사용승인일 2021.12.15 |
| 소유자 | 황재윤 · 2022.07.11 매매 · 거래가액 309,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 309,000,000원 / 247,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 309,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 먼저다
경매개시결정은 2025년 9월 26일이고, 임차권등기는 그보다 앞선 2023년 8월 24일입니다. 임차인의 주민등록·점유개시일은 2022년 8월 2일, 확정일자는 2022년 7월 14일이므로 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 배당에서 회수하지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최수지 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 309,000,000원 | 2022.08.02 | 2022.07.14 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 아님 |
실제 임차인은 최수지 1명입니다. 보증기관 또는 대위·승계 명의의 중복 임차인 신고는 없습니다.
② 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 일반 계산상 인수액은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 일반 계산상 인수 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 247,200,000원 | 66,060,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 197,760,000원 | 114,808,640원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 158,208,000원 | 153,806,912원 | 0원* |
일반적인 대항력 인수형이라면 현재 회차에서 매각가 247,200,000원에 미배당 인수 66,060,800원이 붙습니다. 2회 유찰 시에는 매각가가 197,760,000원으로 내려가지만 인수액이 114,808,640원으로 늘고, 3회 유찰 시에는 매각가 158,208,000원에 인수액 153,806,912원이 붙는 계산입니다. 다만 이 사건은 앞서 본 특별매각조건 때문에 그 미배당 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,260,800원 |
| 1. 임차인 최수지 보증금 · 우선변제 | 309,000,000원 | 242,939,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 309,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 일반 배당 계산에서는 임차보증금 부족분 66,060,800원이 발생합니다. *다만 특별매각조건에 따라 채권자가 이 미배당 잔액의 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수는 0원으로 분석합니다.
④ 특별매각조건과 말소 확인 포인트
- 반환청구권 포기. 배당받지 못한 임대차보증금 잔액을 매수인에게 청구하지 않는 것이 매각 조건입니다.
- 임차권등기 말소. 채권자는 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.
- 적용 범위. 이 특별조건은 확인된 최수지 임차권에 관한 미배당 반환청구 위험을 해소하는 핵심 조건입니다.
- 경매개시결정. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 2025.09.26이며 매각으로 소멸합니다.
- 후순위 압류. 국민건강보험공단 압류는 2025.11.24로 경매개시결정 이후이며 매각으로 소멸합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡1동주민센터 남동측 인근으로 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 까치산역(2·5호선)과 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가 기준 현재 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상15층, 사용승인일 2021.12.15이며 승강기·난방·급배수·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 중로변 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 7,461,000원/㎡.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이 물건의 권리안전성은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 직접 의존합니다.
- 임차권 말소 실행 확인. 매각 후 실제 말소 절차와 필요한 서류·시점을 원본 매각조건과 집행절차에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단은 별도. 실거래 비교자료가 없어 최저가 247,200,000원 자체만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
- 오피스텔 환금성. 아파트가 아니라 오피스텔이므로 매수층·임대수요·대출조건을 오피스텔 기준으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.08.02 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 의무와 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 당해세 및 미납 관리비 등 배당표에 포함되지 않은 부담 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 한 줄
등기만 보면 겁나는 물건입니다. 보증금 309,000,000원, 전입 2022년 8월 2일, 확정일자 2022년 7월 14일, 임차권등기 2023년 8월 24일의 대항력 임차인이 경매개시보다 먼저 존재합니다. 현재 회차 일반 배당 계산상 미배당도 66,060,800원입니다.
하지만 이 사건은 결론이 달라집니다. 매각물건명세서가 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 두고 있기 때문입니다. 따라서 확인된 임차권의 실질 인수는 0원*으로 보는 것이 핵심입니다. 다만 시세 자료가 없어 가격의 적정성은 별도 검증이 필요합니다. 권리의 승부처는 특별매각조건 이행 확인, 가격의 승부처는 오피스텔 시세 확인입니다.
