서울남부지방법원 2025타경12551. 양천구 신월동 다온캐슬 3층 303호, 전용 29.91㎡의 다세대주택입니다. 소유자 사형택은 2020.04.29. 거래가 207,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 현재 권리분석의 핵심은 2023.08.30. 주택도시보증공사의 가압류이며, 그보다 앞선 2022.02.25. 전입·점유를 갖춘 임차인 신현준의 대항력이 문제됩니다.
통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 크게 낮아지지 않는 구조를 먼저 봐야 합니다. 실제로 현재 회차의 일반 배당 계산에서는 31,233,600원, 2회 유찰 시 71,146,880원, 3회 유찰 시 103,077,504원이 미배당 인수액으로 계산됩니다. 다만 이 사건은 그 일반론을 그대로 적용하면 안 됩니다. 특별매각조건이 미배당 잔액에 대한 매수인 반환책임을 끊고 임차권등기 말소까지 조건으로 명시하고 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12551 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 243-30 다온캐슬 제3층 제303호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 양천구 월정로13길 22-33 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.91㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 사형택 (2020.04.29. 매매 · 거래가 207,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 202,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별조건이 결론을 바꾼다
등기부상 2020.03.06. 국민은행 근저당권(채권최고액 840,000,000원)은 2020.04.20. 이미 말소됐고, 2021.09.24. 국세 압류 역시 2022.01.19. 해제로 말소됐습니다. 현재 계산상 말소기준은 2023.08.30. 주택도시보증공사 가압류 1,279,000,000원입니다.
임차인 신현준은 임대차계약 2022.01.25., 확정일자 2022.02.09., 주민등록 및 점유개시 2022.02.25.로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 230,000,000원, 건물 전부를 주거로 사용하며 배당요구도 했습니다. 따라서 대항력 有·우선변제권 有인 실제 임차인 1명입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 신현준 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 230,000,000원 | 2022.02.25 / 2022.02.09 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
* 일반적인 대항력 임차인 구조만 적용하면 현재 회차 31,233,600원, 2회 유찰 시 71,146,880원, 3회 유찰 시 103,077,504원이 미배당 인수액으로 계산됩니다. 이 사건은 명시된 특별매각조건 때문에 해당 잔액의 매수인 반환책임이 해소되는 구조입니다.
② 유찰 시나리오 — 보통의 대항력 인수형과 다르다
| 회차 | 매각가 | 일반 계산 인수 | 특별조건 적용 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 202,400,000원 | 31,233,600원 | 0원* | 202,400,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 161,920,000원 | 71,146,880원 | 0원* | 161,920,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 129,536,000원 | 103,077,504원 | 0원* | 129,536,000원 |
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 보증금 230,000,000원 부근에서 실질취득액이 고정되는 성격을 갖습니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건으로 그 미배당 잔액의 매수인 반환책임이 해소되므로, 유찰될수록 실질취득액도 실제로 내려가는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 2.024억은 비교 거래 2.19억의 92.4%
다온캐슬은 총 12세대, 2020.02.12. 준공된 다세대주택입니다. 대상 전용면적 29.91㎡와 일치하는 거래 표본은 1건이며, 2022.05. 4층이 219,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 29.91㎡ | 4 | 219,000,000원 |
| 비교 기준 | 29.91㎡ | 1건 | 219,000,000원 |
현재 최저가이자 특별조건 적용 후 실질취득액인 202,400,000원은 비교 거래가 219,000,000원의 92.4%입니다. 금액 차이는 16,600,000원입니다. 다만 거래 표본이 단 1건이고 거래시점도 2022.05.이므로, 이 수치만으로 현재 시세 대비 충분히 싸다고 단정할 만한 표본은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 202,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,633,600원 |
| 1. 임차인 신현준 보증금(우선변제) | 230,000,000원 | 198,766,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 31,233,600원입니다. 다만 특별매각조건으로 채권자가 이 잔액의 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 집행비용은 3,633,600원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서서울호수공원 동측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철역 등이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 303호이며, 통상의 위생·급배수·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측 약 6미터, 북측 및 서측 약 4미터 도로에 접합니다.
- 토지. 신월동 243-30·243-31, 면적 139.1㎡, 평지의 가로장방형 토지이며 제2종일반주거지역·지구단위계획구역입니다. 공시지가는 2,759,000원/㎡입니다.
- 규제·환경. 공항소음 방지 관련 제3종 구역, 수평표면구역·진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 환금성 참고. 다온캐슬은 총 12세대이며 비교 가능한 동일 면적 실거래는 1건입니다. 경매물건 평균 유찰횟수는 1.8회로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 직접 의존합니다. 입찰 전 매각물건명세서의 해당 문구를 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 신현준의 임차권등기 보증금은 230,000,000원입니다. 특별조건에 따른 말소 절차와 이행 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 표본 부족. 전용 29.91㎡ 비교 실거래가 2022.05. 219,000,000원 1건뿐입니다. 현재 최저가 202,400,000원과 단순 비교만으로 시세 메리트를 확정하지 마세요.
- 회차별 일반 인수액과 혼동 금지. 31,233,600원·71,146,880원·103,077,504원은 일반 배당구조에서 계산되는 미배당액입니다. 이 사건은 특별매각조건 때문에 실질 인수 0원*으로 별도 판단합니다.
- 현장 상태 확인. 공부상 용도는 다세대주택이며 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유·내부 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력 有”만 보고 인수형으로 끝내면 틀린 사건
신현준의 전입·점유는 2022.02.25., 확정일자는 2022.02.09.로 2023.08.30. 말소기준보다 앞섭니다. 보증금도 230,000,000원이라 일반적인 구조라면 현재 최저가 202,400,000원에서 31,233,600원의 미배당 보증금이 매수인에게 남습니다. 여기까지만 보면 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건의 결론은 특별매각조건에서 바뀝니다. 채권자가 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 202,400,000원으로 볼 수 있고, 이는 제공된 비교 실거래 219,000,000원의 92.4%입니다.
다만 비교 실거래가 2022.05.의 단 1건뿐이라는 점은 분명한 한계입니다. 권리 리스크는 특별조건으로 정리됐지만, 가격 판단의 확신도는 높지 않습니다. 이 물건은 ‘대항력 임차인이 있으니 무조건 위험하다’도 아니고, ‘최저가가 비교 거래보다 낮으니 무조건 싸다’도 아닙니다. 핵심은 특별매각조건의 실제 효력·말소 이행을 원문으로 확인한 뒤, 얇은 실거래 표본을 보수적으로 해석하는 것입니다.
