208,000,000원
서울남부지방법원 2025타경12574. 양천구 신월동 ‘대흥미소가’ 304호, 전용면적 비교대상 29.56㎡의 다세대주택입니다. 감정가 260,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 208,000,000원입니다. 표면만 보면 제공된 거래평균 264,583,333원의 78.6% 수준입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 두 임차인을 분리해서 보는 것입니다. 박석현은 보증금 270,000,000원의 대항력·우선변제권이 확인되지만 특별매각조건이 있어 실질 인수는 0원으로 처리됩니다. 반면 최수정은 2025.09.03 전입했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·승계금액 미상으로 남습니다.
등기부상 과거 영등포농업협동조합 근저당권 1,200,000,000원이 있었지만 2021.08.11 일부포기로 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.10.14 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 박석현 임차권등기와 최수정의 전입을 별도로 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12574 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 233-21 대흥미소가 제3층 제304호 · 도로명 서울특별시 양천구 곰달래로10길 21-2 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 비교대상 29.56㎡ · 지상5층 건물 내 3층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2021.06.07 · 18세대 |
| 소유자 | 이현주 · 2021.09.02 매매 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 208,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
과거 영등포농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐기 때문에 현재 경매에서 인수 판단의 기준이 되지 않습니다. 말소기준은 2025.10.14 강제경매개시결정입니다. 박석현은 2021.08.30 전입·점유를 시작했고 2021.08.05 확정일자를 받았으며, 2023.09.12 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 따라서 원칙적으로 보증금 미배당분은 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 박석현 | 건물 전부 · 2021.08.30 확정일자 2021.08.05 | 270,000,000원 | 대항력 우선변제 | 승계 0원(확약) 배당 부족분 65,712,000원은 특별매각조건으로 실질 0원 |
| 최수정 | 미상 · 2025.09.03 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 승계 위험 미상 박석현 확약 적용 대상 아님 |
② 시세 비교 — 78.6%지만 ‘싸다’고 단정할 단계는 아니다
대흥미소가의 제공된 면적대 거래 12건 평균은 264,583,333원, 최고 280,000,000원, 최저 255,000,000원입니다. 현재 최저가 208,000,000원은 평균의 78.6%입니다. 숫자만 보면 감정가 260,000,000원보다도 낮고 과거 거래가격대 아래에 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 28.9㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.11 | 28.66㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.11 | 27.26㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2021.11 | 29.56㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2021.10 | 29.04㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2021.10 | 28.38㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2021.10 | 29.06㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 28.9㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 29.68㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.09 | 29.04㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 29.56㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2021.09 | 29.04㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 264,583,333원 |
다만 이 거래표본의 최신 거래는 2021.12입니다. 따라서 264,583,333원을 2026.09.08 입찰 시점의 현재 시세라고 그대로 놓고 판단하기에는 현재성이 부족합니다. 더 중요한 것은 최수정의 보증금이 미상이라는 점입니다. 박석현 확약만 반영하면 조건부 실질취득은 208,000,000원이지만, 최수정에게 승계할 금액이 확인되면 총 취득부담은 그만큼 늘어납니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,712,000원 |
| 1. 임차인 박석현 보증금 | 270,000,000원 | 204,288,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박석현 보증금의 부족분은 65,712,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 이 부족분은 박석현 관련 실질 인수액에서 0원으로 처리합니다. 최수정의 보증금은 확인되지 않아 위 배당표와 별도로 승계 여부를 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물의 3층 304호입니다.
- 입지. 경인고속도로 신월IC 북동측 인근으로 다세대주택·소규모 아파트단지·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장, 근거리에 지하철 2·5호선 까치산역이 있습니다.
- 도로. 서측 약 4미터 내외, 북서측 약 3미터 내외의 막다른 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하)·지구단위계획구역·건축허가·착공제한지역·제3종 구역·수평표면구역·진입표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목 대 · 토지면적 168.0㎡ · 공시지가 2,199,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 표본. 대흥미소가는 18세대이며 제공된 거래 12건은 2021.09~2021.12에 집중돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 박석현 보증금 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 최수정 보증금 확인. 전입일 2025.09.03은 말소기준 2025.10.14보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·점유관계가 확인되기 전에는 실질취득가를 확정하지 마세요.
- 가격비율 오해 금지. 최저가 208,000,000원은 제공된 거래평균 264,583,333원의 78.6%지만, 미상 승계액을 더한 총 부담액을 기준으로 다시 비교해야 합니다.
- 거래시점 점검. 최신 거래가 2021.12이므로 2026.09.08 입찰 판단에서는 별도의 최신 시세 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에 2021.06.07 민간임대주택 등록 관련 부기가 있으므로 매각 후 처리 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부구조는 집합건축물대장과 외부관찰을 통해 표시됐습니다. 실제 점유자와 내부 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “박석현은 해결, 최수정은 미해결”
이 사건의 가장 큰 착시는 박석현 보증금 270,000,000원입니다. 현재 회차 배당만 보면 65,712,000원이 남아 전형적인 대항력 인수형처럼 보이지만, 특별매각조건 때문에 박석현 부분은 실질 인수 0원입니다. 여기까지는 명확합니다.
그러나 권리분석이 끝난 것은 아닙니다. 최수정은 2025.09.03 전입해 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 확약 밖 미상 임차인 위험이 남고, 이 금액이 확인되기 전에는 208,000,000원이 곧 최종 실질취득가라고 볼 수 없습니다. 제공된 거래평균 대비 78.6%라는 할인폭도 그 다음에 평가해야 합니다. 박석현은 해결됐지만, 최수정이 확인되기 전까지는 권리도 가격도 보류가 맞습니다.
