187,200,000원
서울남부지방법원 2025타경12620. 서울 양천구 신월동 대흥미소가 제3층 제305호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 이현주는 2021.09.17. 거래가액 260,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기부에서 경매의 기준이 되는 권리는 2025.10.15. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 2021.06.17. 설정됐던 영등포농업협동조합 근저당권 1,200,000,000원은 2021.07.29. 등기부상 이미 말소돼 현재의 말소기준권리가 아닙니다.
이 사건은 단순히 “1회 유찰된 다세대”로 보면 안 됩니다. 말소기준보다 앞선 2023.09.01. 위진주 주택임차권 260,000,000원이 있고, 2025.04.08. 전입한 박수민도 확인됩니다. 위진주는 특별매각조건으로 인수 문제가 정리되지만, 박수민은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인 부담을 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12620 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 233-21 대흥미소가 제3층 제305호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 양천구 곰달래로10길 21-2 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 29.04㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제305호 |
| 소유자 | 이현주 (2021.09.17. 매매 · 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 187,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차권은 특별조건, 별도 점유자는 미상
핵심 임차권자는 위진주입니다. 임대차계약일자는 2021.06.29., 확정일자는 2021.07.14., 전입·점유개시는 2021.08.09., 임차보증금은 260,000,000원이며 건물 전부에 대한 임차권등기가 2023.09.01. 이루어졌습니다. 말소기준인 2025.10.15.보다 앞서 대항력을 갖춘 구조이고 배당요구도 되어 있어, 특별조건이 없다면 현재 최저가에서는 미배당 보증금 문제가 생깁니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 위진주 | 건물 전부 · 2021.08.09. | 260,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 확정일자 2021.07.14. | 0원* 특별매각조건 적용 |
| 박수민 | 미상 · 2025.04.08. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
위진주와 박수민 모두 실제 임차인으로 확인되며, 보증기관 대위·승계에 따른 중복 임차인 표시는 없습니다.
③ 시세 비교 — 70.8%지만, 거래시점과 미상임차인을 함께 봐야 한다
대흥미소가는 18세대, 사용승인일 2021.06.07.인 다세대주택입니다. 면적이 매칭된 거래표본 12건의 평균 거래가는 264,583,333원이고, 최신 거래는 2021.12. 260,000,000원입니다. 현재 최저가 187,200,000원은 이 최근12개월 평균의 70.8%로 계산돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 28.9㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.11 | 28.66㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.11 | 27.26㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2021.11 | 29.56㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2021.10 | 29.04㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2021.10 | 28.38㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2021.10 | 29.06㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 28.9㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 29.68㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.09 | 29.04㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 29.56㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2021.09 | 29.04㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 평균 | 29.04㎡ | 12건 | 264,583,333원 |
표본 범위는 255,000,000원부터 280,000,000원이고, 현재 최저가 자체는 과거 거래표본보다 낮습니다. 그러나 최신 거래가 2021.12.이므로 2026.09.08. 입찰가를 판단하는 현재 시세 자료로는 시간 간격이 큽니다. 여기에 박수민의 보증금이 미상이라는 점까지 겹칩니다. 따라서 187,200,000원만 놓고 “시세보다 싸다”고 확정하는 것은 금물입니다.
④ 예상배당표 (매각가 187,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,420,800원 |
| 1. 임차인 위진주 보증금 | 260,000,000원 | 183,779,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 위진주 보증금 부족분은 76,220,800원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 위진주 관련 실질 인수는 0원*으로 처리합니다. 박수민 관련 금액은 보증금이 확인되지 않아 이 배당표에 숫자로 반영할 수 없습니다.
⑤ 회차별 실질취득 구조
| 회차 | 매각가 | 배당표상 위진주 미배당 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 187,200,000원 | 76,220,800원 | 위진주 0원* · 박수민 미상 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 149,760,000원 | 113,136,640원 | 위진주 0원* · 박수민 미상 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 119,808,000원 | 142,669,312원 | 위진주 0원* · 박수민 미상 |
유찰이 거듭될수록 배당표상 위진주 미배당액은 커지지만, 특별매각조건이 유지되는 한 위진주 관련 실질 인수는 0원*입니다. 반대로 박수민의 위험은 유찰 횟수와 무관하게 보증금·점유관계 확인 전까지 미상으로 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신월IC 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·다세대주택·단독주택 및 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물로, 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4-5M 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·지구단위계획구역이며, 건축허가·착공제한지역·제3종 구역·수평표면구역·진입표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 168.0㎡, 공시지가 2,199,000원/㎡이며 다세대 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박수민 임대차 확인. 보증금·확정일자·실제 점유범위·배당요구 여부를 확인해 인수 가능성을 숫자로 확정해야 합니다.
- 특별매각조건 원문 확인. 위진주 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각에서도 그대로 적용되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 가격 기준 재확인. 70.8%는 12건 거래평균 264,583,333원과 비교한 값이지만 최신 거래가 2021.12.이므로 현재 가격판단에는 별도 검증이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.09.24. 민간임대주택등기가 있으므로 관련 의무와 매각 후 처리 여부를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 지구단위계획구역·건축허가·착공제한지역·공항 관련 구역·토지거래계약 허가구역 등 공법상 제한을 입찰 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서의 최신본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 그러나 권리가 완전히 깨끗한 것은 아니다”
이 사건의 첫인상은 감정가 234,000,000원에서 1회 유찰된 최저가 187,200,000원, 과거 거래평균 대비 70.8%라는 숫자입니다. 그러나 실제 승부처는 가격보다 임차관계입니다. 위진주 보증금은 특별매각조건 덕분에 배당표상 76,220,800원의 미배당이 생겨도 매수인 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 반면 박수민은 2025.04.08. 전입만 확인되고 보증금·확정일자가 미상이라 확약 밖의 인수위험이 남습니다.
따라서 이 물건은 “187,200,000원에 살 수 있는 물건”이라고 단정하기보다 187,200,000원이 확정된 취득비용의 하한이고, 박수민 관련 부담은 아직 미정인 물건으로 보는 편이 정확합니다. 위진주 특별매각조건을 확인하고 박수민의 임대차관계를 확정하기 전까지는 가격 할인만을 근거로 적극적인 가격 가점을 주기 어렵습니다.
