서울남부지방법원 2025타경12761. 서울 강서구 화곡동 케이엠아트빌 404호, 전용 26.69㎡의 다세대주택입니다. 소유자 김정호는 2021.07.16 매매를 원인으로 거래가액 245,000,000원에 취득했고, 등기는 2021.07.30 접수됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 단순한 근저당이 아니라 임차인 이재영의 선순위 대항력과 특별매각조건의 조합입니다.
이재영의 주민등록·점유개시는 2021.07.26이고, 현재 유효한 말소기준은 2023.05.23 강서세무서장 압류입니다. 따라서 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 앞서 대항력 있음으로 분류됩니다. 임차권등기는 2023.07.31 접수됐고, 2023.08.25 경정으로 임대차계약일자와 확정일자가 2021.06.28로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12761 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 370-31 케이엠아트빌 제4층 제404호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 가로공원로78길 49-3 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 26.69㎡ · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김정호 · 2021.07.16 매매 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 214,400,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 특별조건이 핵심
현재 권리관계에서 기준점은 2023.05.23 압류입니다. 이에 앞선 2021.05.24 은평신용협동조합 근저당권 2건은 2021.07.19 일부포기로 등기부상 이미 말소됐고, 2022.12.28 양천세무서장 압류도 2026.06.16 해제됐습니다. 이후 2025.10.22 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 분석
실제 임차인은 1명입니다. 2023.08.25의 등기는 기존 4번 임차권의 계약일자·확정일자를 경정한 항목이므로 별도 임차인으로 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재영 | 건물 전부 · 주거 | 245,000,000원 | 2021.07.26 | 2021.06.28 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 룰상 34,401,600원 |
배당요구는 2023.07.31 접수된 것으로 정리되어 있고, 우선변제권 행사 가능으로 분류됩니다. 현재 최저매각가 214,400,000원에서 집행비용 3,801,600원을 먼저 반영하면 임차인 배당액은 210,598,400원, 부족액은 34,401,600원입니다. 다만 이 부족액은 위 특별매각조건으로 매수인이 실질적으로 부담하지 않는 구조입니다.
② 시세 비교 — 실질취득은 214,400,000원, 그러나 거래 표본은 2021.07
특별매각조건을 반영하면 매수인의 실질취득은 214,400,000원으로 최저매각가와 같습니다. 데이터상 비교 평균은 251,000,000원, 비교 건수는 5건, 최저가 대비 비율은 85.4%입니다. 다만 아래 5건의 거래월이 모두 2021.07이라는 점이 중요합니다. 현재 매각기일은 2026.09.08이므로 이 표본만으로 현재 시세를 확정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 27.81㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 2021.07 | 26.69㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 2021.07 | 26.24㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2021.07 | 26.62㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2021.07 | 26.62㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 251,000,000원 |
표본 범위는 245,000,000원~265,000,000원, 평균은 251,000,000원입니다. 특히 본건과 같은 전용 26.69㎡·4층 거래가 2021.07에 245,000,000원으로 확인되고, 김정호의 취득가액도 245,000,000원입니다. 현재 실질취득 214,400,000원은 데이터상 비교 평균의 85.4%이지만, 이 사실만으로 “현재 시세보다 싸다”고 결론내리는 것은 무리입니다.
③ 예상배당표 (매각가 214,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,801,600원 |
| 1. 임차인 이재영 보증금(우선변제) | 245,000,000원 | 210,598,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 이재영의 미배당 보증금은 34,401,600원입니다. 그러나 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 당해세·최우선변제는 배당표에 반영되지 않았습니다.
유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 특별조건이 유지되면 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 214,400,000원 | 34,401,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 171,520,000원 | 76,681,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 137,216,000원 | 110,505,024원 | 0원 |
통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 하지만 이 사건은 특별매각조건이 있으므로, 해당 임차인의 미배당 반환청구권 포기가 유효하게 적용되는 전제에서는 각 회차의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 가격 비교 기준도 룰상 보증금 합계가 아니라 각 회차 매각가 자체가 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월정초등학교 동측에 위치하며, 주변은 저층 공동주택·단독주택·아파트·학교·재래시장·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 남동측에 지하철 2·5호선 까치산역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 외벽 석재타일붙임 등이며 엘리베이터·난방·위생·급배수 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 대체로 장방형 평지이며 주거용 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 167.6㎡, 공시지가는 3,777,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 케이엠아트빌은 19세대, 사용승인일 2021.05.20이며 경매 통계상 평균 유찰 4.0회·낙찰률 5.56%입니다.
- 현황 확인. 내부구조는 이해관계인 부재 및 폐문으로 집합건축물대장 현황도와 외부 관찰 등을 토대로 파악되어 실제 현황과 다소 상이할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 입찰 직전 원본으로 대조하세요.
- 임차인 명도. 실질 보증금 인수는 0원이더라도 실제 점유·인도 상태와 임차권등기 말소 절차는 별도 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.09.07 접수된 민간임대주택등기의 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 시세 재확인. 비교 거래 5건이 모두 2021.07입니다. 현재 입찰가를 정할 때에는 이 표본만으로 현재 가격을 단정하지 마세요.
- 환금성 점검. 평균 유찰 4.0회·낙찰률 5.56%가 보여주는 경매 체질을 감안해 재매각 가능성을 보수적으로 보세요.
- 현황 대조. 내부 폐문으로 감정 당시 내부구조가 실제 현황과 다소 상이할 수 있다는 기재가 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 인수형으로 끝내면 이 사건을 놓친다
이 사건의 표면은 보증금 245,000,000원의 대항력 임차인이 있는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제로 현재 최저가 214,400,000원을 배당 기준으로 계산하면 임차인에게 210,598,400원이 배당되고 34,401,600원이 남습니다. 그러나 이 사건에는 그 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있습니다. 따라서 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원, 실질취득은 214,400,000원으로 보는 것이 핵심입니다.
가격만 보면 데이터상 비교 평균 251,000,000원의 85.4% 수준이지만, 비교 거래는 모두 2021.07입니다. 여기에 19세대 규모, 경매 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 5.56%가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리 위험은 특별조건으로 크게 완화됐지만, 현재 시세와 환금성 확인이 더 중요한 다세대 물건입니다. 권리분석의 승부처는 특별매각조건의 유효성 확인이고, 가격의 승부처는 2021.07 거래가 아닌 현재 시장에서 214,400,000원이 실제로 경쟁력 있는지 검증하는 데 있습니다.
