서울남부지방법원 2025타경12971. 독산동 미림에이클래스 101동 403호로, 감정평가서상 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가는 292,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 233,600,000원입니다. 등기부에서 가장 중요한 권리는 보증금 260,000,000원의 김희진 임차권입니다. 전입·점유가 2021.07.30에 시작됐고 확정일자도 2021.07.19로 확인되므로, 강제경매개시결정일인 2025.10.30보다 훨씬 앞선 선순위 대항력 임차권입니다.
일반적인 대항력 인수형이라면 현재 매각가 233,600,000원에서 임차인에게 배당되는 229,529,600원을 제외한 30,470,400원이 매수인에게 넘어갑니다. 낙찰가가 더 내려가면 미배당액이 그만큼 늘어나므로 보증금 260,000,000원이 사실상 취득원가의 하한처럼 작동합니다. 하지만 이 사건에는 예외가 있습니다. 매각물건명세서의 특별매각조건이 채권자가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 명시합니다. 따라서 이 임차인에 관한 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12971 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제101동 제4층 제403호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 두산로5길 26 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물 내 제4층 제403호 · 사용승인일 2021.07.08 |
| 소유자 | 이지민 · 2021.07.10 매매 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 233,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
2021.07.16 설정된 대창신용협동조합 근저당권은 2021.07.30 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준으로 산정된 권리는 2025.10.30 강제경매개시결정입니다. 김희진의 전입·점유는 2021.07.30으로 그보다 앞서며, 임차권등기 역시 2023.09.11에 이뤄졌습니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김희진 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 260,000,000원 | 2021.07.30 / 2021.07.19 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
김희진은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구도 이뤄졌고, 확정일자와 전입일이 확인되므로 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 현재 회차 매각대금에서는 집행비용을 먼저 제외한 229,529,600원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 30,470,400원이 남습니다. 다만 이 잔액은 위 특별매각조건에 따라 매수인에게 청구하지 않는 조건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 233,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,070,400원 |
| 1. 임차인 김희진 보증금 | 260,000,000원 | 229,529,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 룰상 임차보증금 미배당액은 30,470,400원입니다. 특별매각조건이 없었다면 이 금액이 매수인 인수액이지만, 이 사건은 해당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 실질 인수는 0원입니다.
④ 회차별 구조 — 가격이 내려가도 인수는 별도로 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 80% | 233,600,000원 | 30,470,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 186,880,000원 | 76,536,320원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51.2% | 149,504,000원 | 113,389,056원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가서상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 서울두산초등학교 북측 인근으로, 주변에 다세대·아파트·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물이며 사용승인일은 2021.07.08입니다.
- 도로. 토지는 인접도로 대비 등고 평탄한 세장형이며 서측으로 포장도로와 접합니다.
- 지역·지구. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역에 해당하며 과밀억제권역 등의 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 반드시 최종 문서를 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 김희진 임차권은 원칙상 선순위이므로, 낙찰 후 말소 조건의 이행 여부가 핵심입니다.
- 가격 판단은 별도. 감정가 대비 80%까지 내려왔지만 최근 실거래 자료가 없어 가격 메리트는 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.23 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 등기와 매각물건명세서의 처리 내용을 원문에서 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유·인도 상태를 현장에서 다시 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 위험은 ‘임차권 존재’보다 ‘조건 확인’에 있다
이 물건을 처음 보면 보증금 260,000,000원의 선순위 임차권 때문에 현재 최저가 233,600,000원보다 실제 부담이 커지는 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 계산도 미배당액 30,470,400원이 발생합니다. 그러나 이 사건은 그 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각합니다. 따라서 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원이고, 현재 회차의 실질취득은 233,600,000원입니다. 다만 시세 자료가 없으므로 “80%까지 떨어졌으니 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 권리의 승부처는 특별매각조건의 실제 이행 여부, 가격의 승부처는 별도의 시세 확인입니다.
