서울남부지방법원 2025타경13050. 강서구 등촌동 동양하우징 102동 1102호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)이며 방2·거실·주방·화장실·발코니·현관 등으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “1회 유찰 다세대”가 아닙니다. 임차인 부은철의 전입신고는 2020.04.24, 점유개시는 2020.04.25, 확정일자는 2020.03.30으로, 말소기준인 2022.06.15 강서구 압류보다 앞섭니다. 즉 대항력이 있는 임차인입니다.

보증금은 280,000,000원이고 배당요구도 이루어졌습니다. 현재 최저가 216,800,000원으로 배당표를 계산하면 집행비용 3,835,200원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 212,964,800원이 배당되고, 67,035,200원이 미배당으로 남습니다. 특별매각조건이 없다면 바로 이 금액이 매수인 인수위험으로 이어지는 구조입니다. 다만 이번 매각은 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 삼았으므로, 조건 이행을 전제로 실질 인수는 0원으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별매각조건이 핵심

말소기준은 2022.06.15 강서구 압류입니다. 제이비우리캐피탈의 78,182,552원 가압류와 2025.11.03 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 부은철은 전입·점유가 그보다 훨씬 앞서므로 대항력이 있습니다. 2024.05.02 임차권등기는 말소기준 후에 설정됐지만, 대항력 판단의 출발점인 전입·점유 시점은 2020년입니다.

실제 임차인은 부은철 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이며 별도의 임차인으로 합산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 할인은 있지만 시장은 하락 중

동양하우징 실거래 12건의 전체 평균은 268,083,333원이지만, 과거 높은 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 256,250,000원, 최신 거래는 2026.03 265,000,000원이며 최근 구간은 과거보다 -6.5% 낮습니다. 따라서 이 물건의 가격 판단 기준은 전체 평균 268,083,333원이 아니라 최근 평균과 최신 거래입니다.

특별매각조건을 적용한 현재 실질취득 216,800,000원은 최근 12개월 평균의 84.6%입니다. 최신 거래 265,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차에는 가격 차이가 존재합니다. 다만 최근 거래 흐름이 -6.5% 하락 중이므로 과거 전체 평균과의 차이를 그대로 가격 메리트로 확대해 해석하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 216,800,000원 가정)

현재 회차의 일반 배당 계산상 임차인 보증금 미배당액은 67,035,200원입니다. 그러나 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수는 0원*으로 봅니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 방2·거실·주방·화장실·발코니·현관 등으로 이용 중입니다.
• 주위환경. 화곡4동주민센터 북동측 인근으로 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택, 오피스텔, 중소규모 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 2019.04.25 사용승인, 도시가스 개별난방·승강기·소화전·화재탐지·스프링클러 설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 동측으로 노폭 약 30m 내외, 남측과 서측으로 노폭 약 9m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
• 물건 하자. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 거래 특성. 동양하우징은 78세대이며 비교 실거래 12건의 가격 범위는 230,000,000원~295,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 -6.5%입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 최종 매각조건으로 유지되는지가 이 사건의 핵심입니다.
• 대항력 임차인 존재를 전제로 검토. 부은철의 전입 2020.04.24·점유 2020.04.25는 말소기준 2022.06.15보다 빠릅니다.
• 룰상 인수액과 실질 인수액을 혼동하지 않기. 현재 회차 일반 계산은 67,035,200원이지만 특별매각조건 반영 실질 인수는 0원*입니다.
• 가격 기준은 최근 시세. 전체 평균 268,083,333원보다 최근 12개월 평균 256,250,000원과 최신 거래 265,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 구간이 과거보다 -6.5% 낮으므로 현재 84.6% 수준의 가격 차이를 과대평가하지 마세요.
• 추가 유찰 시 구조 확인. 특별매각조건이 없다면 미배당 인수액은 2회 유찰 시 109,788,160원, 3회 유찰 시 143,990,528원으로 늘어나는 구조입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 특별매각조건의 최종 문구를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “대항력 위험을 특별매각조건이 지운 사건”

이 물건의 표면만 보면 보증금 280,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가는 216,800,000원이므로 상당히 부담스러운 인수형입니다. 실제 배당 계산에서도 67,035,200원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이번 사건에는 바로 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 그 조건이 그대로 이행된다면 매수인 실질 인수는 0원*, 실질취득은 216,800,000원입니다.

가격도 최근 12개월 평균 256,250,000원의 84.6%여서 현재 회차 기준으로는 차이가 있습니다. 다만 시장은 최근 -6.5% 하락 중이고 물건 용도도 다세대입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “권리 위험이 원래 없는 물건”이 아니라 “특별매각조건으로 위험이 해소되는 물건”입니다. 특별매각조건의 효력을 입찰 직전 원문에서 다시 확인하는 것이 가격 판단보다 먼저입니다.

* 특별매각조건을 반영하지 않는 일반 계산상 현재 회차 매수인 인수액은 67,035,200원입니다. 본 리포트의 0원 표시는 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되는 것을 전제로 합니다.