서울남부지방법원 2025타경13061. 화곡동 뷰티쉐르빌353 제301호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중입니다. 현재 소유자는 유인덕이며, 주택도시보증공사가 청구금액 259,800,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 등기상 과거 수협은행 근저당권 1,740,000,000원은 2018.02.13 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 말소기준은 2025.11.03 강제경매개시결정으로 잡혀 있습니다.
핵심은 말소기준보다 먼저 들어온 주택임차권입니다. 이창열은 2022.06.28 확정일자, 2022.07.29 주민등록, 보증금 259,800,000원으로 2024.03.18 임차권등기를 마쳤습니다. 현재 최저가 배당 시 집행비용을 제외하고 233,473,600원이 배당되어 계산상 26,326,400원이 부족합니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분이 낙찰자에게 넘어가지만, 이 사건에는 이를 뒤집는 특별매각조건이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13061 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 353-43 뷰티쉐르빌353 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 대상면적 37.5㎡ |
| 소유자 | 유인덕 |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 237,600,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 259,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 준공 / 세대수 | 2017.12.20 / 14세대 |
① 권리 흐름 — 이창열 인수는 확약으로 0원, 미상 점유는 별도
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| GANTULGA BOLOROMAA | 2024.10.27 · 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| GOMBO BATTUMUR | 2024.10.27 · 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| BATTUMUR TANANSUVD | 2024.10.27 · 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| BATTUMUR AMINGUNJ | 2024.11.11 · 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이창열 | 2022.07.29 · 전부 | 259,800,000원 | 有 | 有 | 실질 0원* |
* 이창열은 확정일자 2022.06.28, 배당요구 2024.03.18. 현재 회차 계산상 미배당액은 26,326,400원이지만 특별매각조건의 포기·말소 확약을 반영하면 실질 승계는 0원입니다.
③ 시세 비교 — 가격은 최근 기준 아래, 추세는 하락
뷰티쉐르빌353의 확인된 실거래 표본은 2건입니다. 최신 거래는 2023.07 · 275,000,000원, 다른 거래는 2021.08 · 280,000,000원입니다. 전체 평균은 277,500,000원, 최근 12개월 평균은 275,000,000원으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 40.74㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2021.08 | 37.5㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 275,000,000원 |
현재 최저가 237,600,000원은 최근 12개월 평균의 86.4%입니다. 따라서 이창열에 대한 특별매각조건만 놓고 보면 가격은 최근 실거래 기준보다 낮습니다. 다만 최근 가격 추세가 -1.8%이고 거래 표본 자체가 많지 않으며, 별도 점유자의 보증금이 미상이라 237,600,000원을 최종 실질취득 총액으로 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 237,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,126,400원 |
| 1. 임차인 이창열 보증금 | 259,800,000원 | 233,473,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 259,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이창열 보증금 부족분은 26,326,400원입니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건을 반영하면 이창열 관련 실질 인수는 0원입니다. 별도 미상 점유자의 보증금·우선변제·승계 여부는 이 배당표에 금액으로 반영할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡1동 주민센터 북동측 인근. 단독주택·다세대주택·아파트·주상용건물·공공시설·공원·교육시설·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주위에 노선버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제3층 제301호. 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전, 화재탐지, 주차장, 급배수 및 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있습니다.
- 환금성. 14세대 규모이며 확인된 실거래는 2건, 최신 거래는 2023.07입니다. 최근 가격 추세도 -1.8%로 하락 방향이어서 매도·재매각 가정은 보수적으로 잡는 편이 타당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이창열 미배당액 26,326,400원의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 입찰 전 원본으로 확인해야 합니다.
- 별도 점유자 확인. GANTULGA BOLOROMAA, GOMBO BATTUMUR, BATTUMUR TANANSUVD, BATTUMUR AMINGUNJ의 임대차계약, 보증금, 점유관계와 확정일자를 확인하기 전에는 승계금액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 실질취득액 계산. 현재는 이창열 확약을 반영해 237,600,000원을 기준으로 비교할 수 있지만, 별도 점유자에게 승계할 보증금이 확인되면 그 금액을 더해 다시 시세와 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 275,000,000원 대비 최저가는 86.4%지만 가격 추세가 -1.8%이므로 과거 전체 평균 277,500,000원만 기준으로 가격 매력을 높게 평가하지 마세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2021.11.22 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 등기와 매각물건명세서를 대조해 현재 효력과 처리관계를 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 권리 전체가 깨끗한 것은 아니다”
이 사건에서 가장 중요한 반전은 이창열의 보증금 259,800,000원입니다. 현재 회차만 계산하면 미배당 26,326,400원이 남지만 특별매각조건 때문에 이창열 관련 실질 승계는 0원입니다. 그래서 최저가 237,600,000원은 최근 12개월 평균 275,000,000원의 86.4%라는 가격 비교가 가능합니다.
하지만 결론을 여기서 끝내면 안 됩니다. 이창열 외에 현황조사상 확인된 점유자들은 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이들의 대항력을 “유”로 단정할 수도, 승계액을 0원으로 확정할 수도 없습니다. 게다가 거래 표본은 2건이고 최근 추세는 -1.8%입니다. 이창열의 큰 인수 위험은 확약으로 해소됐지만, 미상 점유 리스크가 남아 있으므로 권리 확인이 끝나기 전까지는 보수적인 접근이 맞습니다.
