224,000,000원
서울남부지방법원 2025타경13065. 강서구 등촌동 모던하우스 제3층 제303호, 감정평가상 단지형다세대로 이용 중인 물건입니다. 소유자 허은미는 2020.03.21 매매를 원인으로 2020.06.02 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 276,000,000원입니다. 과거 고흥군수산업협동조합의 채권최고액 2,064,000,000원 근저당은 2020.04.20 이미 말소됐습니다.
현재 경매 권리분석의 기준점은 2023.06.02 주택도시보증공사의 850,000,000원 가압류입니다. 문제는 임차인 유동석의 전입·점유가 2022.05.25로 이 기준보다 빠르다는 점입니다. 확정일자도 2022.05.12로 확인되고 배당요구도 했기 때문에 기본 구조만 놓고 보면 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 다만 이번 사건에는 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건이 붙어 있어 일반적인 대항력 인수형과 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13065 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 569-18 모던하우스 제3층 제303호 도로명: 서울특별시 강서구 등촌로13가길 18 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 단지형다세대 · 제3층 제303호 · 방2·거실겸주방·욕실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층 · 사용승인 2020.02.07 · 총 16세대 |
| 소유자 | 허은미 · 2020.03.21 매매 · 거래가액 276,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 224,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 286,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별조건이 결론을 바꾼다
말소기준은 2023.06.02 주택도시보증공사의 가압류입니다. 2023.06.13 국의 압류와 2025.11.03 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 유동석의 주택임차권등기는 2024.06.07 접수됐지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유는 2022.05.25로 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유동석 | 건물의 전부 주거 · 임차권등기 | 286,000,000원 | 2022.05.25 | 2022.05.12 | 있음 2024.06.07 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
확인되는 실제 임차인은 유동석 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인은 아닙니다. 단순 배당 기준으로는 최저매각가 224,000,000원에서 집행비용 3,936,000원을 먼저 빼고 유동석에게 220,064,000원이 배당되어 65,936,000원이 남습니다.
또한 2022.11.21 민간임대주택등기가 존재합니다. 이 등기는 말소기준보다 앞선 시점에 있고 매각에 따른 소멸 여부가 명확히 표시돼 있지 않으므로, 입찰 전 등기부와 매각물건명세서 원본에서 처리관계를 반드시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격·회차 시나리오 — 인수 0이면 유찰 가격이 그대로 내려간다
현재 최저매각가는 224,000,000원으로 감정가 280,000,000원의 80%입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질 총부담이 쉽게 낮아지지 않습니다. 하지만 이 사건은 특별매각조건으로 유동석 관련 실질 인수가 0원이므로, 조건이 그대로 이행된다는 전제에서는 유찰에 따른 최저가 하락이 실제 취득가격 하락으로 이어집니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 특별조건 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 224,000,000원 | 65,936,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 179,200,000원 | 110,108,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 143,360,000원 | 145,447,040원 | 0원 |
다만 현재 확인 가능한 실거래 비교금액이 없어 224,000,000원이 현재 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 소유자의 2020년 거래가액 276,000,000원은 과거 취득가격일 뿐, 현재 시세를 대신하는 비교값으로 사용하지 않는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,936,000원 |
| 1. 임차인 유동석 보증금 · 우선변제 | 286,000,000원 | 220,064,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 850,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 286,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당계산에서는 유동석 보증금 중 65,936,000원이 남지만, 특별매각조건상 채권자의 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단지형다세대로 이용 중이며 건축물현황도 기준 방2, 거실겸주방, 욕실 구조입니다.
- 건물. 2020.02.07 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 제3층 제303호입니다. 급배수·위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 옥내소화전, 1층 주차장시설이 확인됩니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 및 마을버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 도로. 서측으로 약 4미터 폭 등촌로13가길과 접하며 출입도로 상태는 보통입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역· 대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 307.0㎡, 공시지가 3,758,000원/㎡이며 완경사·가로장방 형태입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 총 16세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 2.1회, 낙찰률 16.67%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각기일 직전 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 유동석 임차관계 재확인. 전입 2022.05.25, 확정일자 2022.05.12, 보증금 286,000,000원, 임차권등기 2024.06.07의 연결관계를 원본으로 대조하세요.
- 추가 점유 확인. 감정요항의 임대내역은 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·전입세대 열람·현장 확인으로 유동석 외 별도 점유자가 있는지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.21 등기된 민간임대주택 관련 사항의 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 세금·배당 변수. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 224,000,000원이 감정가의 80%라는 이유만으로 저가 매수라고 단정하지 말고 인근 다세대 실거래와 현재 매물 가격을 별도로 확인하세요.
- 매각기일. 2026.09.08 매각기일 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 有, 그러나 특별조건으로 인수 0”
이 사건의 핵심은 임차인이 없어서 안전한 물건이 아니라, 대항력 있는 임차인이 분명히 존재하지만 특별매각조건이 그 인수위험을 제거하는 구조라는 데 있습니다. 유동석의 보증금은 286,000,000원이고 현재 최저가 224,000,000원 기준 단순 배당 부족액은 65,936,000원이지만, 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건 때문에 매수인 실질 인수는 0원입니다.
따라서 특별조건이 확정적으로 유지된다는 전제에서는 실질취득은 현재 최저가 224,000,000원입니다. 다만 민간임대주택등기 처리, 감정요항상 임대내역 미상, 소재지 설명의 불일치, 현재 실거래 비교금액 부재가 남아 있습니다. 권리의 가장 큰 금액 위험은 특별조건으로 해소됐지만, 가격과 잔여 확인사항까지 끝난 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.
