서울남부지방법원 2025타경13264. 강서구 마곡동 마곡파크뷰대방디엠시티오피스텔 13층 1307호입니다. 감정평가상 실제 이용상태도 오피스텔이고, 소유자는 박재범입니다. 박재범은 2019년 5월 1일 이 호실의 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 234,600,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아니라 2025년 1월 15일 등기된 정혜진의 주택임차권 209,000,000원입니다.
정혜진은 2023년 3월 3일 주민등록 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2023년 1월 30일입니다. 임차권등기는 2025년 1월 15일 이루어졌으며 배당요구도 한 상태입니다. 반면 강제경매개시결정은 2025년 11월 13일이므로 임차권이 훨씬 앞섭니다. 원칙만 보면 매수인 인수형 선순위 임차권입니다. 그러나 이번 매각에는 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙어 있어 이 권리에 대한 실제 매수인 부담이 제거됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13264 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 776 마곡파크뷰대방디엠시티오피스텔 제13층 제1307호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 14층 건물 내 13층 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 박재범 (2019.05.01 소유권이전 · 거래가액 234,600,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 192,000,000원 (1회 유찰) |
| 채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 209,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기 순서를 보면 2025년 1월 15일 정혜진의 주택임차권이 먼저, 2025년 11월 13일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 나중입니다. 따라서 임차권은 말소기준보다 선순위입니다. 일반적인 매각이라면 배당으로 돌려받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 사용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정혜진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 209,000,000원 | 대항력 있음 전입 2023.03.03 | 우선변제 가능 확정 2023.01.30 · 배당요구 | 실질 0원* 특별매각조건 적용 |
정혜진은 실제 임차인 1명이며 보증금은 209,000,000원입니다. 전입·점유가 2023년 3월 3일이고 확정일자도 2023년 1월 30일이므로 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 현재 회차의 배당예상액은 188,512,000원, 미배당액은 20,488,000원입니다. 이 미배당액이 일반적인 선순위 임차권에서는 매수인의 부담이지만, 본건은 특별매각조건으로 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,488,000원 |
| 1. 임차인 정혜진 보증금 | 209,000,000원 | 188,512,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 209,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 192,000,000원 가정 시 집행비용 3,488,000원을 제외한 188,512,000원이 정혜진의 보증금에 배당되고, 보증금 부족분은 20,488,000원입니다. 배당계산상 룰상 인수액은 20,488,000원이지만 특별매각조건으로 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*입니다.
④ 가격 구조 — 싸다는 결론은 보류
감정가는 240,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 192,000,000원입니다. 특별매각조건을 반영하면 현재 실질취득 역시 192,000,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 이 사건에서 직접 비교할 동일 물건권역의 실거래 가격표를 근거로 제시할 수 없으므로, 최저가가 감정가의 80%라는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정하지 않는 것이 맞습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본 호실은 오피스텔로 이용중이며, 14층 건물 내 13층 1307호입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 가양동 양천초등학교 남측 인근 마곡동에 위치하며, 주위는 오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 동측 인근에 지하철 9호선 양천향교역이 있으며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 북서측 중로변, 남서측 소로변 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 중요시설물보호지구(공항), 도시개발구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 10,150,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 권리결론은 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 전제로 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 배당계산의 미배당액은 20,488,000원이지만, 특별조건 적용 시 실질 인수는 0원*입니다.
- 임차인 권리관계. 정혜진은 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차권자이므로 일반적인 후순위 임차인처럼 취급하면 안 됩니다.
- 가격 별도 판단. 최저가 192,000,000원이 감정가 240,000,000원의 80%라는 이유만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 민간임대주택등기. 갑구에는 2021년 8월 19일 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 입찰 전 관련 원문과 매각 후 효력을 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 매각 당일 특별매각조건을 직접 확인하세요.
맺으며 — 선순위 2.09억보다 중요한 ‘특별조건’
이 사건은 표면만 보면 부담이 큰 물건입니다. 정혜진의 보증금은 209,000,000원이고, 대항력과 우선변제권이 모두 있으며 임차권등기도 경매개시결정보다 앞섭니다. 현재 최저가 192,000,000원에서는 배당 후 20,488,000원이 남아 일반적인 구조라면 매수인 인수 문제가 생깁니다.
하지만 결론을 뒤집는 문구가 있습니다. 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건입니다. 이 조건을 반영하면 정혜진 임차권의 실질 인수는 0원*, 현재 실질취득은 192,000,000원으로 정리됩니다. 다만 시세 비교 근거 없이 1회 유찰만으로 가격 매력을 단정할 수는 없습니다. 권리 핵심은 특별조건으로 해소, 가격 판단은 보수적으로. 이 사건의 결론입니다.
* 배당계산상 현재 회차의 룰상 미배당 인수액은 20,488,000원입니다. 본 리포트의 실질 인수 0원 판단은 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다는 특별매각조건을 반영한 것입니다.
