서울남부지방법원 2025타경13340. 화곡동 ‘뷰티쉐르빌353’ 제2층 제201호, 전용면적 37.5㎡가 매칭되는 다세대 물건입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 303,000,000원이 1회 유찰돼 최저가가 242,400,000원으로 내려왔다는 사실보다 선순위 임차권과 특별매각조건을 어떻게 읽느냐에 있습니다. 김백준은 임대차계약일 2022.02.16, 전입·점유개시 2022.04.14, 확정일자 2022.02.16이고 보증금은 259,300,000원입니다. 2024.04.25에는 건물 전부에 대한 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
일반적인 계산만 하면 현재 최저가 242,400,000원에서 집행비용을 제외한 배당액이 238,206,400원이라 김백준 보증금에는 21,093,600원의 부족분이 생깁니다. 그러나 이 사건에는 “배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 김백준에 한해서는 그 부족분을 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 구조입니다. 이 확약 효과를 최혜령·임재하에게 확대 적용해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13340 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 353-43 뷰티쉐르빌353 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 37.5㎡ |
| 소유자 | 유인덕 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 242,400,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 259,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 건물 / 세대 | 2017.12.20 준공 · 14세대 · 제2층 제201호 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 조건부 해소, 미상 점유는 별도
등기부의 과거 수협은행 근저당권 1,740,000,000원은 2018.02.13 해지로 이미 말소됐고, 2018.02.13 설정됐던 신탁도 2018.05.04 신탁재산 귀속으로 정리됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2025.11.18 강제경매개시결정입니다. 김백준의 전입·점유와 임차권등기는 그보다 앞서므로 원칙적으로 매수인 인수 문제가 생길 수 있지만, 이 사건은 특별매각조건으로 김백준의 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소가 결합돼 있습니다.
임차·점유 신고 — 대항력·우선변제·승계 확인
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김백준 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.14 확정일자 2022.02.16 | 259,300,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2024.04.25 | 승계 없음 |
| 최혜령 점유 부분 미상 | 2024.11.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 임재하 점유 부분 미상 | 2024.11.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 88.1%지만 ‘확정 할인’은 아니다
뷰티쉐르빌353은 14세대이고 준공일은 2017.12.20입니다. 확인되는 실거래는 2021.08 전용 37.5㎡ 4층 280,000,000원, 2023.07 전용 40.74㎡ 6층 275,000,000원입니다. 전체 평균은 277,500,000원이며 최근 12개월 평균 지표와 최신 거래금액은 모두 275,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 40.74㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2021.08 | 37.5㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 277,500,000원 |
| 최근 평균 지표 | — | 1건 | 275,000,000원 |
현재 최저가 242,400,000원은 최근 12개월 평균 지표의 88.1%입니다. 수치만 보면 최근 거래금액보다 낮지만, 최근 가격 추세가 -1.8%로 하락 방향이고 실거래 표본도 많지 않습니다. 더 중요한 문제는 최혜령·임재하의 보증금이 미상이라는 점입니다. 따라서 242,400,000원을 최종 취득원가로 놓고 ‘시세보다 싸다’고 평가하는 것은 부적절합니다. 이 가격은 김백준 특별매각조건만 반영한 실질취득의 하한선에 가깝습니다.
③ 예상배당표 (매각가 242,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,193,600원 |
| 1. 임차인 김백준 보증금(우선변제) | 259,300,000원 | 238,206,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 259,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김백준의 미배당액은 21,093,600원이지만, 특별매각조건상 김백준에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당계산에 반영되지 않았습니다. 최혜령·임재하의 보증금 미상 리스크도 위 배당표에는 금액으로 산입할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 김백준 규칙상 부족분 | 김백준 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 242,400,000원 | 21,093,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 193,920,000원 | 68,894,880원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 155,136,000원 | 107,135,904원 | 0원* |
* 김백준에게 적용되는 특별매각조건 기준. 최혜령·임재하의 별도 인수 가능성은 포함하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 다세대 물건으로 판단해야 합니다.
- 입지. 서울 강서구 화곡동 월정초등학교 남동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 까치산역이 있어 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 6층 건물의 제2층 제201호이며 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 3,660,000원/㎡, 토지면적 302.4㎡이며 북측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·중요시설물보호지구(공항)·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 14세대 규모이고 확인 실거래는 2건입니다. 최근 가격 추세 지표도 -1.8%이므로 매도가격을 공격적으로 잡기보다는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 김백준 관련 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 최혜령·임재하 확인. 보증금·임대차계약·확정일자·실제 점유 부분을 반드시 확인해야 합니다. 이 부분이 확인되지 않으면 실질취득비용의 상한을 계산할 수 없습니다.
- ‘88.1%’만 보고 입찰하지 않기. 최저가가 최근 평균 지표의 88.1%이지만 최근 추세는 -1.8%이고 미상 인수 가능성도 남아 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에는 2021.11.22 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리와 관련 내용을 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 14세대, 확인 실거래 2건, 경매 낙찰률 0.0% 지표를 감안해 향후 매도 가능성과 거래기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 2.593억 인수는 해소, 미상 점유는 미해소”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 259,300,000원의 선순위 임차권 때문에 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 그러나 특별매각조건이 그 구조를 뒤집습니다. 김백준의 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 김백준에 대한 실질 인수는 0원입니다.
문제는 그 다음입니다. 최혜령·임재하의 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 특별매각조건은 김백준 외의 미상 점유자에게 자동으로 확대되지 않습니다. 그래서 현재 최저가 242,400,000원이 최근 평균 지표 275,000,000원의 88.1%라는 사실만으로 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 수 없습니다. 최근 가격 추세도 -1.8%이고, 14세대 다세대의 거래 표본과 환금성도 제한적입니다. 결론은 “주된 임차권은 해소됐지만, 확약 밖 점유관계를 확인하기 전에는 입찰가를 확정하지 말아야 하는 C등급 물건”입니다.
