서울남부지방법원 2025타경13492. 강서구 화곡동 엠제이타운 8층 801호입니다. 사건 표시는 다세대이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 허은미는 2020.11.03. 매매를 원인으로 2020.11.18. 138,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2023.06.02. 주택도시보증공사 가압류이며 청구금액은 850,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 말소기준보다 앞선 임차인입니다. 신채윤은 2022.09.05. 확정일자를 받고, 2022.09.29. 주민등록을 마쳤으며 2022.09.30. 점유를 시작했습니다. 따라서 2023.06.02. 말소기준 가압류보다 앞서 대항력이 있는 임차인입니다. 2024.10.11. 보증금 144,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구가 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13492 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제8층 제801호 · 도로명 서울특별시 강서구 화곡로 288 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가 이용상태 오피스텔 · 지하2층 지상18층 건물의 제8층 제801호 |
| 소유자 | 허은미 (2020.11.03. 매매 · 2020.11.18. 소유권이전 · 거래가액 138,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 112,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 144,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08. |
| 말소기준 | 2023.06.02. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 · 850,000,000원 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 선순위, 하지만 특별조건으로 인수 해소
실제 임차인은 신채윤 1명입니다. 보증기관 승계나 대위신고로 중복 합산되는 임차인이 아니며, 보증금은 144,000,000원 한 건으로 봅니다. 전입일 2022.09.29.이 말소기준 2023.06.02.보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자 2022.09.05.와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신채윤 | 건물전부 · 전입 2022.09.29. · 점유개시 2022.09.30. | 144,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 |
확정일자 2022.09.05. · 배당요구 2024.10.11. · 임차권등기 보증금 144,000,000원. 일반 계산상 현재 회차 미배당 보증금 34,368,000원이 매수인 인수로 잡히지만, 특별매각조건에 따라 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 신채윤 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
② 가격 해석 — 감정가 80%와 ‘시세보다 싸다’는 다른 말
현재 최저매각가는 112,000,000원으로 감정가 140,000,000원의 80%입니다. 그러나 이 사건에는 현재 시세를 직접 비교할 실거래 기준이 없으므로, 감정가보다 28,000,000원 낮다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 단정하면 안 됩니다. 특별매각조건을 반영하면 현재 회차의 실질취득은 112,000,000원으로 정리되지만, 이것이 시세보다 저렴한지는 별도 문제입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 룰상 임차보증금 인수 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 112,000,000원 | 34,368,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 89,600,000원 | 56,412,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51.2% | 71,680,000원 | 74,010,240원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 · 매각가의 약 2.1% 추정 | - | 2,368,000원 |
| 1. 임차인 신채윤 보증금 · 우선변제 | 144,000,000원 | 109,632,000원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 850,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 144,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차인 신채윤에게 109,632,000원이 배당되고 34,368,000원이 부족합니다. 이 부족분은 대항력 임차인 구조상 원칙적으로 매수인 인수 계산에 들어가지만, 특별매각조건에 따라 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 실질 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사 관련 채권의 회차별 미배당 추정은 994,000,000원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서구청 남서측 인근이며, 주위에는 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하2층·지상18층 건물의 제8층 제801호입니다. 사용승인일은 2020.08.24.이며 승강기와 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
- 이용. 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중이며, 토지는 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측 약 30미터 내외, 남서측 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역 등이 포함되며 건축선 저촉이 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이번 사건의 핵심은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문과 적용 범위를 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조 재확인. 신채윤은 2022.09.29. 전입으로 말소기준 2023.06.02.보다 앞섭니다. 특별조건이 없다면 인수형이라는 점을 놓치면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.28. 민간임대주택등기가 말소기준보다 앞서 존재합니다. 매각 후 등기 정리와 효력은 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 압류 확인. 2023.06.13. 국 압류, 2025.10.01. 강서구 압류가 등기돼 있습니다. 배당표는 당해세·최우선변제를 별도 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 가격 독립 판단. 최저가 112,000,000원이 감정가 140,000,000원보다 낮다는 사실과 현재 시장에서 저렴하다는 판단은 동일하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 이번 매각조건이 인수위험을 끊는다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 144,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 위험한 인수형처럼 보입니다. 실제로 현재 매각가 112,000,000원 기준 일반 배당계산에서는 34,368,000원이 부족합니다. 하지만 매각물건명세서가 바로 그 미배당 보증금의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 두고 있어, 신채윤 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
따라서 권리분석의 결론은 “대항력 임차인 존재”에서 끝나지 않고 “특별매각조건으로 확인된 인수위험이 해소되는 사건”까지 가야 합니다. 다만 112,000,000원이 감정가 140,000,000원의 80%라는 이유만으로 가격 매력이 있다고 평가할 수는 없습니다. 권리상 핵심 위험은 해소, 가격 평가는 별도. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
