서울남부지방법원 2025타경13507. 강서구 화곡동 케이엠아트빌 6층 601호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자 김정호는 2021.08.30. 거래가액 379,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 최저매각가는 감정가 382,000,000원의 80%인 305,600,000원입니다.

권리분석의 출발점은 2023.05.23. 강서세무서장의 압류입니다. 그보다 앞서 임차인 심윤희는 2021.06.18. 임대차계약을 체결하고, 2021.06.22. 확정일자를 받았으며, 2021.07.29. 점유를 시작한 뒤 2021.08.13. 주민등록을 마쳤습니다. 즉 말소기준보다 앞서 대항요건을 갖춘 대항력 있는 임차인입니다. 통상이라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.

다만 이 사건에는 결정적인 예외가 붙어 있습니다. 매각물건명세서의 특별매각조건에 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다고 명시되어 있습니다. 따라서 심윤희 임차인에 관해서는 배당계산상 미배당액이 발생하더라도 매수인의 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 확인된 실제 임차인은 1명이며, 이 특별조건 밖의 별도 임차인은 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 특별조건이 뒤집는다

실제 임차인은 1명입니다. 2023.09.01. 임차권등기명령에 따라 보증금 379,000,000원의 주택임차권이 등기되어 있고, 같은 날 배당요구가 확인됩니다. 등기 자체는 말소기준보다 뒤이지만, 임차인의 주민등록·점유·확정일자가 더 앞서므로 기존 대항력과 우선변제권을 보존하는 구조입니다.

* 배당계산 규칙상 현재 회차의 미배당액은 78,478,400원이지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 실질 인수액은 0원입니다. 이 조건은 해당 임차권에 한해 적용됩니다.

② 가격 비교 — 80.6%지만 ‘현재 시세보다 싸다’고 단정할 수 없다

케이엠아트빌 전용 43.41㎡와 일치하는 실거래 표본은 1건입니다. 2021.08, 6층에서 379,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저매각가 305,600,000원은 이 거래가격의 80.6%입니다.

표면상으로는 감정가 382,000,000원이 과거 실거래 379,000,000원과 비슷하고, 현재 최저가는 305,600,000원으로 73,400,000원 낮습니다. 하지만 비교표본이 2021.08 단 1건뿐이므로 이 379,000,000원을 2026년 현재의 확정 시세로 보기 어렵습니다. 따라서 80.6%라는 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 확실하다고 평가하지 않는 것이 안전합니다.

③ 예상배당표 (매각가 305,600,000원 가정)

현재 최저가 305,600,000원을 전제로 하면 집행비용 5,078,400원을 제외한 300,521,600원이 임차인에게 배당되고, 임차보증금 중 78,478,400원이 남습니다. 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 이 잔액이 매수인의 핵심 인수 위험입니다. 이 사건은 특별매각조건이 바로 그 잔액 반환청구권을 포기시키고 임차권등기를 말소하도록 하므로 실질 인수는 0원*입니다.

특별매각조건이 동일하게 적용되는 현재 조건을 기준으로 보면, 룰상 미배당액이 커져도 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.

④ 등기상 체크포인트

• 과거 근저당. 2021.05.24. 은평신용협동조합 근저당 2건이 설정됐으나 2021.06.08. 등기상 말소되어 현재 경매의 인수권리로 남아 있지 않습니다.
• 말소기준. 2023.05.23. 강서세무서장 압류가 기준입니다. 이후 2023.09.01. 임차권등기와 2025.11.26. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
• 임차인의 선순위 대항력. 임차인의 전입·점유는 말소기준보다 빠르므로 원칙적으로 미배당 보증금 인수 가능성이 있습니다. 이 위험을 특별매각조건이 제거합니다.
• 민간임대주택등기. 2021.09.07. 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 매각 후 말소 및 관련 의무 처리 여부는 입찰 전 매각물건명세서 원문과 관계기관 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울월정초등학교 동측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 남동측 근거리에 2호선·5호선 까치산역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상6층 건물의 6층 601호이며 사용승인일은 2021.05.20.입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 서측 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 평지, 가로장방, 토지면적 167.6㎡, 공시지가 3,777,000원/㎡입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재되어 있습니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 총 19세대 규모이고 경매 평균 유찰 4.0회, 매각률 5.56%로 권리 위험과 별개로 재매각·환금성은 보수적으로 보는 편이 적절합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 투자 판단을 바꾸는 핵심입니다. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 이행 확인. 낙찰 후 실제 임차권등기 말소 절차와 필요한 서류·시점을 확인하세요.
• 시세는 별도 조사. 확인 가능한 동일면적 실거래가 2021.08의 379,000,000원 한 건뿐입니다. 현재 최저가 305,600,000원이 80.6%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
• 다세대 환금성. 해당 건물 경매 평균 유찰 4.0회, 매각률 5.56%를 감안해 재매각 기간과 가격 변동성을 넉넉히 잡아야 합니다.
• 세금·비용 점검. 배당표는 집행비용을 반영한 추정이며 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 특별매각조건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “대항력 379,000,000원”보다 중요한 한 줄

표면만 보면 부담스러운 사건입니다. 보증금 379,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 305,600,000원에서는 배당계산상 78,478,400원이 부족합니다. 정상적인 대항력 인수형 경매라면 이 미배당액이 매수인에게 넘어가는 것이 핵심 위험입니다.

하지만 이 사건은 특별매각조건이 그 구조를 바꿉니다. 채권자가 미배당 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것이 매각조건이므로, 심윤희 임차인에 대한 실질 인수는 0원*입니다. 즉 현재 회차에서 실질취득은 최저매각가 305,600,000원으로 볼 수 있습니다.

다만 가격 판단은 별개입니다. 비교 가능한 실거래는 2021.08의 379,000,000원 한 건뿐이고, 해당 건물의 경매 평균 유찰은 4.0회, 매각률은 5.56%입니다. 따라서 결론은 “권리상 큰 인수 위험은 특별조건으로 해소되지만, 현재 시세와 환금성 검증이 부족한 다세대”입니다. 특별조건 확인이 끝난 뒤에도 입찰가는 최신 현장 시세를 별도로 검증해 정하는 것이 핵심입니다.