서울남부지방법원 2025타경13534. 서울 강서구 화곡동 파크아리온 102동 402호, 전용 28.62㎡ 오피스텔입니다. 소유자 김성진은 2021년 11월 7일 매매를 원인으로 거래가액 324,000,000원에 취득했고, 같은 시기 이 주택에는 민간임대주택등기가 이뤄졌습니다. 임차인 전성빈은 임대차계약일 2021년 11월 13일, 확정일자 2021년 12월 1일, 주민등록일 2021년 12월 17일, 점유개시일 2021년 12월 18일로 기록돼 있습니다.
현재 말소기준으로 계산된 권리는 2025년 11월 27일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 2021년 설정됐던 국민은행 근저당권 2건은 2021년 12월 2일 이미 말소됐습니다. 따라서 전성빈의 주민등록은 말소기준보다 앞서고, 등기부와 매각물건명세서에서도 대항력 있음으로 정리됩니다. 권리분석의 핵심은 이 대항력을 무시하는 것이 아니라, 특별매각조건이 그 인수효과를 실질적으로 제거한다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13534 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제4층 제402호 · 도로명주소 서울특별시 강서구 가로공원로 218 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 28.62㎡ · 철근콘크리트구조 12층 건 내 제4층 · 사용승인일 2021.07.29 |
| 소유자 | 김성진 · 2021.11.07 매매 · 거래가액 324,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 256,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 324,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력은 살아 있지만, 특별매각조건이 핵심
국민은행 근저당권은 2021년 12월 2일 이미 말소돼 현재 경매의 기준권리가 아닙니다. 임차인 전성빈의 주민등록일은 2021년 12월 17일로 2025년 11월 27일 강제경매개시결정보다 앞서며, 보증금은 324,000,000원입니다. 확정일자와 배당요구도 확인돼 우선변제권을 행사합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전성빈 건물전부 · 주거(임차권등기) | 주민등록 2021.12.17 점유개시 2021.12.18 324,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 확정 2021.12.01 · 배당요구 2023.10.24 | 해당 없음 | 0원 룰상 72,384,000원* |
* 특별매각조건이 없을 때 현재 회차 배당표상 발생하는 미배당 보증금입니다. 이 사건에서는 해당 임차인에 관한 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 때문에 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 256,000,000원은 실거래 참고치보다 낮다
파크아리온101동102동의 전용 28.62㎡·28.71㎡ 실거래 12건입니다. 평균은 322,333,333원, 최신 거래는 2021년 12월 321,000,000원, 최저 거래는 289,000,000원, 최고 거래는 334,000,000원입니다. 특별매각조건을 적용한 현재 회차 실질취득 256,000,000원은 이 12건 평균의 79.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 28.71㎡ | 5 | 321,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 6 | 324,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 7 | 319,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 5 | 329,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 3 | 289,000,000원 |
| 2021.12 | 28.62㎡ | 6 | 334,000,000원 |
| 2021.12 | 28.62㎡ | 4 | 324,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 6 | 324,000,000원 |
| 2021.12 | 28.62㎡ | 7 | 327,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 7 | 327,000,000원 |
| 2021.11 | 28.62㎡ | 8 | 325,000,000원 |
| 2021.11 | 28.62㎡ | 8 | 325,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 322,333,333원 |
또한 이 단지는 총 28세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다. 현재 물건도 이미 1회 유찰돼 감정가 320,000,000원에서 최저가 256,000,000원으로 내려온 상태입니다. 특별매각조건이 유지되는 한 추가 유찰은 원칙적인 대항력 인수액을 키우는 문제가 아니라, 실제 매수대금 자체를 낮추는 방향으로 작용합니다.
④ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,384,000원 |
| 1. 임차인 전성빈 보증금(우선변제) | 324,000,000원 | 251,616,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 324,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체에는 임차보증금 부족분 72,384,000원이 남습니다. 그러나 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 매수인 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물 내 4층이며 사용승인일은 2021.07.29입니다.
- 입지. 화원중학교 북서측 인근으로 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 섞인 주상지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 감정평가상 제반 교통여건은 양호합니다.
- 도로·토지. 6필지 일단의 사다리형 평지로, 북측 약 30m·서측 약 6m 도로에 접합니다. 용도지역은 제3종일반주거지역입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 위생·급배수·개별난방·승강기·화재탐지·옥내소화전·기계식주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 단지는 총 28세대이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다. 실거래 자료는 12건이지만 2021년 11~12월에 집중돼 있어 현재 매수층과 거래속도는 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 문구를 최우선 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 근거합니다.
- 대항력 자체가 사라진 것은 아님. 전성빈은 주민등록 2021.12.17, 보증금 324,000,000원의 대항력 있는 임차인입니다. 특별매각조건이 없으면 현재 회차 룰상 미배당 72,384,000원이 인수 대상이 됩니다.
- 가격 판단은 실질취득액 기준. 특별매각조건 적용 시 비교 기준은 최저가와 별도의 인수액을 합산한 금액이 아니라 실질취득 256,000,000원입니다.
- 실거래 최신성 주의. 비교 가능한 12건은 2021년 11~12월 거래입니다. 평균 322,333,333원과 최신 거래 321,000,000원은 참고값으로만 사용해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.17 민간임대주택등기가 기록돼 있으므로 입찰 전 현재 등기 상태와 매각 후 처리 내용을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 명도·말소 실행 확인. 특별매각조건은 임차권등기 말소를 전제로 하므로 매각 이후 실제 말소와 점유 정리 절차까지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 최신 매각조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “위험한 대항력”을 특별매각조건이 뒤집는 사건
이 물건을 최저가 256,000,000원만 보고 싸다고 판단하면 권리분석의 핵심을 놓칩니다. 임차인 전성빈의 보증금은 324,000,000원이고 대항력이 있어, 특별매각조건이 없었다면 현재 회차 미배당 72,384,000원을 매수인이 떠안는 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 커지면서 실질취득이 보증금 수준으로 수렴하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 다릅니다. 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어 실질 인수 0원, 현재 회차 실질취득 256,000,000원으로 정리됩니다. 이는 제공 실거래 12건 평균 322,333,333원의 79.4%입니다. 다만 실거래 표본이 2021년 11~12월에 머물러 있다는 한계와 28세대 규모, 평균 유찰 2.3회라는 환금성 지표를 함께 봐야 합니다. 결론은 “권리는 특별조건 덕분에 해소, 가격은 참고 실거래 대비 낮지만 현재 시세 검증이 필수”입니다.
