서울남부지방법원 2025타경13583. 서울 금천구 독산동 원스트하우스 제6층 제603호로, 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 임차권입니다. 김도균은 주민등록일자 2021.07.09, 보증금 273,000,000원의 임차권을 등기했고, 2023.10.20 경정등기를 통해 임대차계약일자 2021.06.04, 확정일자 2021.06.07로 정정됐습니다. 말소기준권리는 2024.09.03 김포세무서장의 압류이므로 이 임차권은 그보다 앞섭니다.
일반적인 계산이라면 현재 최저가 234,400,000원에서 집행비용 4,081,600원을 먼저 빼고, 김도균에게 230,318,400원을 배당한 뒤 보증금 중 42,681,600원이 남습니다. 선순위 대항력 임차권이라면 이 잔액이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 특별매각조건이 붙었습니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하므로, 김도균 관련 인수액은 실질 0원으로 처리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13583 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 1063-5 원스트하우스 제6층 제603호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 시흥대로88가길 55 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 현재 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 이동규 · 2021.07.09 매매 · 거래가액 273,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 234,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 273,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 특별조건이 해소
② 임차관계 — 김도균은 선순위, 노규원은 후순위 전입
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김도균 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.09 | 273,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
| 노규원 | 미상 | 2025.01.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
노규원의 전입일은 2025.01.23으로 말소기준권리인 2024.09.03 압류보다 뒤입니다. 따라서 현재 확인된 순서상 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았으므로 금액을 추정해서는 안 됩니다. 등기부의 2023.10.20 ‘1번 임차권 경정’은 별도의 신규 임차인이 아니라 기존 김도균 임차권의 임대차계약일자와 확정일자를 정정한 등기입니다.
③ 가격 구조 — 특별조건 전·후를 구분해야 한다
현재 최저매각가는 234,400,000원으로 감정가 293,000,000원의 80% 회차입니다. 특별매각조건을 적용하지 않는 단순 배당 산식에서는 김도균 보증금 중 42,681,600원이 남습니다. 다음 회차로 내려가면 매각대금이 줄어드는 만큼 산식상 미배당은 88,905,280원, 125,884,224원으로 늘어납니다.
| 회차 | 매각가 | 산식상 미배당 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 234,400,000원 | 42,681,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 187,520,000원 | 88,905,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 150,016,000원 | 125,884,224원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 234,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,081,600원 |
| 1. 임차인 김도균 보증금 | 273,000,000원 | 230,318,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 273,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 김도균 보증금 부족분은 42,681,600원입니다. 다만 특별매각조건으로 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 독산초등학교 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 위치하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 이용상태. 현재 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 승강기·난방·급배수·CCTV설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 본건 남동측으로 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지이용계획. 제2종일반주거지역(7층 이하) 등 각종 제한과 토지거래계약 허가구역 표기가 존재하므로 실제 적용 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 유지되는지 최종 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
- 김도균 임차권. 보증금 273,000,000원, 전입 2021.07.09의 선순위 임차권입니다. 특별조건이 없다면 현재 회차 산식상 42,681,600원의 인수 문제가 생길 수 있는 구조입니다.
- 노규원 점유관계. 전입일 2025.01.23으로 대항력은 없지만 보증금과 점유 부분은 미상이므로 현황을 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.07.21 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 후 처리와 관련 의무 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 293,000,000원에서 1회 유찰돼 234,400,000원이 됐다는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 실제 주변 거래가격과 별도로 비교해야 합니다.
맺으며 — “큰 인수 위험은 특별조건이 지운다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 273,000,000원의 선순위 임차권 때문에 부담이 큰 물건입니다. 현재 최저가 234,400,000원에서는 배당 후 42,681,600원이 남는 계산이 나오기 때문입니다. 하지만 매각물건명세서의 특별매각조건이 결정적인 반전입니다. 배당받지 못한 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 김도균 관련 실질 인수는 0원입니다.
따라서 권리의 핵심 위험은 상당 부분 해소됐지만, 곧바로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 최근 실거래 비교 기준이 확인되지 않는 만큼 감정가 대비 할인율만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건은 “선순위 임차권 때문에 피해야 하는 물건”이 아니라, 특별매각조건을 정확히 확인한 뒤 실제 시세와 최저가를 비교해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
