서울남부지방법원 2025타경13606. 강서구 화곡동 지엠밸리 12층 1206호, 공부상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 서종진이며 2021.09.09. 거래가액 185,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차인 황지선의 선순위 임차보증금입니다. 황지선은 2021.07.19. 확정일자를 받고 2021.08.13. 전입·점유를 시작했으며, 말소기준인 2023.06.09. 압류보다 앞섭니다.

따라서 특별매각조건이 없다면 현재 최저가 기준으로 배당 후 남는 보증금 42,238,400원을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 2회 유찰 시에는 70,950,720원, 3회 유찰 시에는 93,893,312원으로 룰상 미배당액이 더 커집니다. 즉 선순위 대항력 임차인이 있는 일반적인 구조라면 낙찰가가 떨어질수록 인수가 늘어 총부담이 크게 낮아지지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 특별매각조건

말소기준권리는 2023.06.09. 강서세무서장 처분의 압류입니다. 임차인 황지선의 전입·점유는 2021.08.13., 확정일자는 2021.07.19.이므로 말소기준보다 빠릅니다. 임차권등기는 2023.09.26.에 이뤄졌고, 보증금은 185,000,000원입니다. 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사하는 구조입니다.

등기부에는 2021.10.20. 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 이후 2023.06.09. 국의 압류가 말소기준이 되고, 2025.12.01. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 경매개시결정과 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 명확, 인수는 특별조건으로 해소

실제 임차인은 1명입니다. 전입일이 말소기준보다 빠르고 확정일자도 있으며 배당요구를 했으므로, 특별조건을 제외한 순수 권리분석에서는 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 사건입니다.

③ 예상배당표 (매각가 145,600,000원 가정)

현재 회차의 배당 계산상 임차보증금 미배당액은 42,238,400원입니다. 다만 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구청 북동측 인근에 위치하며, 화곡로를 따라 오피스텔·호텔·금융기관·상업용부동산 등이 소재합니다.
• 교통. 북서측으로 화곡로에 접해 차량 주정차가 용이하고, 인근에 버스정류장이 있으며 근거리에 지하철 9호선 가양역이 위치합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상18층 건물의 12층 1206호이며 2020.04.09. 사용승인됐습니다.
• 설비. 급배수·위생·소화전·화재탐지 및 경보·도시가스 난방·승강기·주차시설이 설치돼 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역 등에 속하고, 토지는 북서측 광대로인 화곡로에 접합니다.
• 토지. 토지면적 360.7㎡, 공시지가 9,940,000원/㎡이며 평지의 세로장방형 업무시설 및 근린생활시설부지로 이용 중입니다.
• 물건상태. 공부상 오피스텔로 이용 중이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 재확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각기일에도 그대로 적용되는지 매각물건명세서 원문을 확인해야 합니다.
• 선순위 임차인 구조 이해. 특별조건이 없다면 현재 회차 기준 42,238,400원이 인수될 수 있는 구조입니다. 단순히 임차권등기가 매각으로 소멸한다는 이유만으로 인수 0원이라고 판단하면 안 됩니다.
• 회차 하락 착시 경계. 2회·3회 유찰 시 룰상 미배당 보증금이 각각 70,950,720원·93,893,312원으로 늘어납니다. 이 사건에서는 특별조건이 그 위험을 해소하는 핵심입니다.
• 가격 별도 검증. 최저가 145,600,000원은 감정가 대비 80%이지만, 감정가 할인만으로 시장가격 대비 저가라고 단정하지 마세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 있는 물건이므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장과 집행기록에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 특별매각조건을 입찰 직전 다시 대조하세요.

맺으며 — “선순위 임차인보다 특별매각조건이 핵심”

이 물건은 겉으로 보면 보증금 185,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 사건입니다. 실제로 현재 최저가 145,600,000원만 놓고 배당하면 42,238,400원이 미배당되고, 추가 유찰 시 그 금액은 더 커집니다. 일반적인 대항력 인수형 경매라면 최저가가 낮아져도 총부담이 크게 줄지 않는 전형적인 구조입니다.

하지만 이 사건은 채권자가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 이 조건을 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득은 145,600,000원입니다. 따라서 결론은 권리 위험은 특별조건으로 해소되지만, 그 조건의 유지 여부를 원문으로 확인해야 하고 가격 메리트는 감정가 80%만으로 단정하지 않는다입니다.