창원지방법원 2024타경29040. 거제시 동부면 구천리 일원의 대지·토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가 이용상태에는 근린생활시설, 전시실, 경비실, 휴게실, 관리사가 포함돼 있고, 토지는 농림지역·농업보호구역에 걸쳐 있습니다. 감정가 1,877,411,060원에서 7회 유찰돼 현재 최저매각가격은 344,506,000원입니다. 표면상 감정가의 18.35%까지 내려왔지만, 법정지상권 가능성과 농지취득자격증명, 미상 임차인을 먼저 정리하지 않으면 가격만으로 접근하기 어려운 물건입니다.
등기상 말소기준은 2015년 7월 24일 설정된 사등농업협동조합 근저당권 1,320,000,000원입니다. 그보다 앞선 부산은행 계열 근저당권들과 오래된 가압류·가처분·압류는 이미 말소돼 있습니다. 현재 경매개시결정은 2024년 8월 30일이고, 이후 2024년 12월 4일 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경29040 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 동부면 구천리 411-1 |
| 용도 | 대지 + 토지 |
| 감정 이용상태 | 근린생활시설 · 전시실 · 경비실 · 휴게실 · 관리사 |
| 소유자 | 김화섭 |
| 감정가 / 최저가 | 1,877,411,060원 / 344,506,000원 |
| 유찰 | 7회 · 현재 회차 감정가 대비 18.35% |
| 청구금액 | 1,125,248,408원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 정보 | 지목 답 · 134.0㎡ · 농림지역 · 농업보호구역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 · 공시지가 178,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기보다 ‘매각조건’이 더 어렵다
말소기준권리는 2015.07.24. 사등농업협동조합의 근저당권 1,320,000,000원입니다. 경매개시결정은 그 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 부산은행 근저당권들과 가압류·가처분·압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 1명, 대항력은 ‘가능·미상’
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동훈 | 전부 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명으로 조사돼 있습니다. 다만 이동훈의 전입신고일과 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확정할 수 없어 대항력 有로 단정할 수 없습니다. 따라서 현재 단계의 표현은 “대항력 가능·미상”이 정확합니다.
③ 가격 위치 — 7회 유찰이어도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 최저가는 344,506,000원으로 감정가의 18.35%입니다. 다음 회차 가정가격은 275,604,800원, 그 다음은 220,483,840원입니다. 할인 폭 자체는 매우 크지만, 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 가격이 시장가보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 특히 법정지상권 성립여지와 농지취득자격증명, 제시외 물건 제외 조건이 있는 만큼 감정가 대비 하락률을 곧바로 가격 메리트로 환산해선 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 344,506,000원 | 18.35% | 338,882,916원 | 981,117,084원 |
| 8회 유찰 시 | 275,604,800원 | 14.68% | 270,946,333원 | 1,049,053,667원 |
| 9회 유찰 시 | 220,483,840원 | 11.74% | 216,597,066원 | 1,103,402,934원 |
④ 예상배당표 (매각가 344,506,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,623,084원 |
| 1. 을구 8번 근저당권 · 사등농업협동조합 | 1,320,000,000원 | 338,882,916원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가격에서는 근저당권 채권최고액 1,320,000,000원 중 338,882,916원이 배당되고 981,117,084원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 매각조건 — 포함·제외를 섞어 보면 안 된다
- 일괄매각. 여러 목록이 함께 매각되는 사건입니다.
- 포함. 제시외 건물 10-1은 매각에 포함됩니다.
- 제외 건물. 목록 3 지상 제시외 건물인 감정서상 ㄴ(매표소)은 매각에서 제외됩니다.
- 법정지상권. 목록 3 지상 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여지가 있습니다.
- 제외 수목. 목록 4~9, 14 지상의 제시외 수목 감정서상 1~12는 매각에서 제외됩니다.
- 농취증. 목록 1·10은 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않습니다.
- 원상회복. 목록 1·10은 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 거제시 동부면 구천리 소재 연담마을 북서측 인근입니다. 주위는 단독주택·농경지·노변 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량통행이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 근린생활시설·전시실·경비실·휴게실·관리사로 이용 중입니다.
- 토지규제. 농림지역·농업보호구역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 유찰 이력. 이미 7회 유찰된 상태로, 가격 외 조건을 시장이 보수적으로 평가했을 가능성을 입찰가 산정에 반영할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 검토. 목록 3 제시외 건물의 소유관계·토지와 건물의 동일인 여부 변동·법정지상권 성립요건을 원본 기준으로 확인하세요.
- 농지취득자격증명 선확인. 목록 1·10은 미제출 시 매수보증금 반환이 되지 않으므로 발급 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 이동훈 점유관계 확인. 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 대항력과 인수액을 확정하세요.
- 제시외 물건 구분. 포함되는 10-1 건물과 제외되는 목록 3 건물 및 목록 4~9·14 수목을 현장에서 정확히 구분하세요.
- 가격 판단. 감정가 대비 18.35%만으로 저가 판단하지 말고 실제 토지 이용제약과 처분 가능성을 반영해 상한가를 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 2025.03.10.자 거제시 동부면장의 사실조회회신서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “18%까지 떨어졌다”보다 중요한 것
이 사건은 단순히 7회 유찰된 저가 물건으로 보면 안 됩니다. 현재 최저가는 감정가의 18.35%인 344,506,000원이지만, 목록 3 제시외 건물의 법정지상권 성립여지, 목록 1·10 농지취득자격증명과 보증금 몰취 위험, 그리고 전입일·보증금이 미상인 점유자 이동훈이 동시에 존재합니다. 실거래 시세 비교 근거도 없어 가격 가점을 줄 수 없습니다.
권리와 매각조건을 모두 해소한 뒤에야 가격을 볼 수 있는 사건입니다. 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만 임차인 관계는 확정되지 않았고, 법정지상권 가능성은 토지 사용가치에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “가격이 낮다”가 아니라 “확인해야 할 권리가 많다”입니다.
