서울남부지방법원 2025타경13625. 강서구 화곡동 엘케이드림빌 2층 201호, 전용 27.78㎡ 다세대 물건입니다. 감정 이용상태는 도시형생활주택, 토지는 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 조사됐습니다. 소유자 박인한은 2022년 3월 10일 거래가 325,000,000원에 취득했고, 이후 박소현 명의의 주택임차권이 2024년 1월 26일 등기됐습니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “임차권이 있다”가 아닙니다. 박소현은 2022년 2월 23일 전입·점유했고 확정일자는 2022년 1월 17일입니다. 현재 말소기준으로 계산된 강제경매개시결정은 2025년 12월 1일이므로 임차인의 대항요건이 훨씬 앞섭니다. 원칙적으로 미배당 보증금은 매수인이 인수할 수 있지만, 이 물건에는 그 결과를 뒤집는 특별매각조건이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13625 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 359-42 엘케이드림빌 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 27.78㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 박인한 (2022.03.10. 거래가 325,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 260,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 325,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 특별매각조건
등기부에는 2022년 1월 11일 부천제일새마을금고 근저당권 1,920,000,000원이 있었지만 2022년 2월 11일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2025년 12월 1일 강제경매개시결정입니다. 박소현의 전입·점유일인 2022년 2월 23일은 이보다 빠르므로 대항력 있음으로 정리됩니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박소현 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 325,000,000원 | 2022.02.23 / 2022.01.17 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 박소현은 보증기관의 중복신고자로 표시된 사람이 아니라 실제 임차인으로 정리돼 있으며, 보증금은 325,000,000원입니다. 배당요구도 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
* 배당계산 자체에서는 현재 최저가 260,000,000원 기준 미배당 보증금 69,440,000원이 산출됩니다. 다만 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 2.60억을 기준으로 본다
특별매각조건을 반영하면 매수인의 실질취득가는 최저가 260,000,000원입니다. 제공된 동일 단지·유사 면적 거래표본 11건의 평균은 322,636,363원, 최신 거래는 2022년 5월 325,000,000원입니다. 실질취득가는 표본 평균의 80.6% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 27.78㎡ | 3 | 325,000,000원 |
| 2022.04 | 28.4㎡ | 2 | 325,000,000원 |
| 2022.03 | 29.08㎡ | 6 | 349,000,000원 |
| 2022.03 | 26.42㎡ | 3 | 309,000,000원 |
| 2022.03 | 28.4㎡ | 3 | 325,000,000원 |
| 2022.03 | 27.78㎡ | 2 | 325,000,000원 |
| 2022.02 | 26.64㎡ | 3 | 309,000,000원 |
| 2022.02 | 27.49㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 2022.02 | 26.42㎡ | 2 | 309,000,000원 |
| 2022.02 | 26.64㎡ | 2 | 309,000,000원 |
| 2022.01 | 28.73㎡ | 4 | 339,000,000원 |
| 평균 | — | 11건 | 322,636,363원 |
표본 거래범위는 309,000,000원~349,000,000원입니다. 현재 최저가 260,000,000원은 이 범위의 최저 거래가보다도 낮습니다. 다만 제공된 최신 거래가 2022년 5월이므로, 이를 2026년 매각기일의 현재가치와 동일시해서는 안 됩니다. 이 사건은 “과거 거래표본 대비 할인”은 명확하지만, 현 시점 가격 메리트의 최종 판단에는 최신 현장 시세 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 260,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,440,000원 |
| 1. 임차인 박소현 보증금 | 325,000,000원 | 255,560,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 325,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 박소현 보증금 중 69,440,000원이 미배당됩니다. 그러나 특별매각조건상 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 집행비용은 4,440,000원으로 추정돼 있으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 것으로 추정되며, 토지는 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 월정초등학교 남동측 인근으로, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 규모·환금성. LK드림빌은 총 15세대, 사용승인일은 2021.11.30이며 대상 면적은 27.78㎡입니다. 대단지 아파트와 달리 소규모 다세대라는 점은 환금성 판단에서 별도로 감안해야 합니다.
- 하자. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이 사건의 수익성과 권리안전성을 바꾸는 핵심 문구가 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 직전 매각물건명세서 원문과 변경 여부를 반드시 대조해야 합니다.
- 대항력 구조 이해. 특별매각조건이 없다면 현재 최저가 기준 미배당 보증금 69,440,000원이 매수인 인수로 남을 수 있는 권리구조입니다.
- 실질취득가 기준. 이 사건은 특별조건 반영 시 실질취득가가 260,000,000원입니다. 단순 배당표의 미배당액을 더해 329,440,000원으로 보는 사건이 아닙니다.
- 실거래 시점 확인. 제공된 거래는 2022.01~2022.05 표본입니다. 2026년 매각기일 기준 현장 중개 시세와 최근 거래 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 15세대 도시형생활주택이므로 매도기간과 실수요층을 아파트처럼 가정하지 말고 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
- 현황·관리비 확인. 실제 점유상태와 명도 일정, 공용부분 관리비 체납 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 강하지만, 이 사건은 특별조건이 결론을 바꾼다”
박소현은 전입·점유가 말소기준보다 앞서고 보증금도 325,000,000원에 달하는 대항력 임차인입니다. 일반적인 경매라면 현재 최저가 260,000,000원에서 배당받지 못한 69,440,000원이 매수인에게 남는지를 가장 먼저 따져야 합니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 명시돼 있어, 주어진 조건대로라면 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득가는 260,000,000원이고, 제공된 거래표본 평균 322,636,363원의 80.6%입니다. 다만 거래표본이 2022년이라는 시간차와 총 15세대 소규모 다세대의 환금성을 감안하면 가격 할인만으로 높은 등급을 주기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 “특별매각조건의 효력 확인 + 2026년 현재 시세 재검증”입니다.
