서울남부지방법원 2025타경13647. 양천구 신정동 유니크3차 4층 403호, 건축물대장상 도시형생활주택-단지형다세대입니다. 소유자 고경동은 2021.05.28. 매매를 원인으로 388,000,000원에 취득했고, 등기에는 2021.06.10. 소유권 이전이 접수됐습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 채권자로 신청한 강제경매이고, 청구금액은 387,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 임차권입니다. 김찬우는 2021.04.27. 임대차계약, 2021.04.29. 확정일자, 2021.05.18. 전입 및 점유개시를 갖췄고, 보증금은 387,000,000원입니다. 따라서 원칙적인 배당 계산만 보면 현재 최저매각가에서는 보증금 전액이 배당되지 않아 잔액이 남습니다. 하지만 매각물건명세서의 특별매각조건이 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있어, 이 사건에서는 계산상 인수액과 실제 매수인 부담을 반드시 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13647 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 951-12 유니크3차 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물의 제4층 제403호 |
| 소유자 | 고경동 · 2021.05.28. 매매 · 거래가액 388,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 272,000,000원 (1회 유찰, 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 387,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준은 2023.03.14. 압류
현재 권리분석상 말소기준으로 계산된 등기는 2023.03.14. 국의 압류입니다. 2021.01.18. 강구수산업협동조합 근저당은 이미 등기부상 말소됐고, 2023.03.13.의 종전 강제경매개시결정도 2024.08.02. 말소됐습니다. 이후 2025.12.02. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2026.01.15. 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 대항력은 있지만 특별매각조건이 핵심
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김찬우 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 387,000,000원 | 2021.05.18. / 2021.04.29. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 272,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,608,000원 |
| 1. 임차인 김찬우 보증금 | 387,000,000원 | 267,392,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 387,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 일반 계산상 임차보증금 미배당은 119,608,000원이지만, 특별매각조건에 따라 해당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
④ 가격·환금성 — 실거래 없이 “싸다”고 단정할 수 없다
감정가는 340,000,000원, 현재 최저가는 272,000,000원으로 감정가의 80%입니다. 그러나 제공된 시세 자료에는 이 물건과 직접 비교할 최근 실거래 금액이 없습니다. 따라서 감정가 대비 20% 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 신정역 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택·근린생활시설·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 신정역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물의 4층 403호이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측 약 8m 도로, 남서측 약 3m 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 4,225,000원/㎡.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 핵심은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문과 적용 범위를 반드시 재확인해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차의 일반 계산상 미배당은 119,608,000원이지만, 특별조건 적용 시 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다.
- 가격 검증. 최근 비교 실거래가 없으므로 감정가 340,000,000원이나 최저가 272,000,000원 자체만으로 저가 여부를 판단하지 마십시오.
- 다세대 환금성. 15세대 규모이고 평균 유찰 9.6회라는 점을 감안해 낙찰 후 매도 가능성과 적정 응찰가를 보수적으로 잡아야 합니다.
- 세금·관리비·현장점유. 압류 관련 조세와 실제 점유상태, 체납 관리비 등은 입찰 전 원본서류와 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 특별조건이 결론을 바꾼다”
보증금 387,000,000원의 대항력 임차인이 존재하므로 일반적인 사건이라면 현재 최저가 272,000,000원에서 119,608,000원의 미배당 보증금 인수가 핵심 위험이 됩니다. 하지만 이 사건은 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로, 해당 임차보증금의 실질 인수는 0원입니다.
문제는 가격입니다. 실거래 비교 자료가 없어 현재 최저가가 시세보다 싸다는 근거가 없고, 유니크3차 관련 경매통계의 평균 유찰 횟수는 9.6회입니다. 따라서 결론은 권리 위험은 특별조건으로 크게 완화되지만, 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
