서울남부지방법원 2025타경13667. 양천구 목동 KC하우징 3층 304호, 전용 22.95㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자 서종진 씨는 2021.11.22. 이 호실을 거래가 279,000,000원에 취득했습니다. 권리관계의 핵심은 근저당이 아니라 2023.06.09. 강서세무서장의 압류가 말소기준이라는 점, 그리고 그보다 앞선 2021.09.30. 전입의 임차인 이소윤 씨가 대항력을 갖춘 상태라는 점입니다.
일반적인 배당 계산만 놓고 보면 위험해 보입니다. 이소윤 씨 보증금은 279,000,000원이고, 현재 최저가 194,400,000원에서 집행비용 3,521,600원을 제외한 예상배당은 190,878,400원입니다. 따라서 미배당 보증금 88,121,600원이 남습니다. 2회 유찰 시에는 126,457,280원, 3회 유찰 시에는 157,125,824원으로 룰상 인수액이 커져 낙찰가가 낮아져도 총 취득부담은 보증금에 가까워지는 전형적인 대항력 인수형입니다.
* 배당표 계산상 현재 회차의 미배당 보증금은 88,121,600원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 해당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되는 것을 전제로 실질 인수를 0원으로 반영했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13667 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 231-51 케이씨하우징 제3층 제304호 도로명: 서울특별시 양천구 목동중앙본로18길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 22.95㎡ · 철근콘크리트조 평슬라브지붕 6층 내 3층 |
| 소유자 | 서종진 (2021.11.22. 소유권이전 · 거래가액 279,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 194,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 279,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 | 2021.08.05 |
| 규모 | KC하우징 · 16세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심
말소기준은 2023.06.09. 갑구 5번 압류입니다. 이후의 우리금융캐피탈 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞서 2021.09.30. 전입·점유를 시작한 이소윤 씨입니다. 임대차계약일은 2021.08.18., 확정일자는 2021.09.02., 보증금은 279,000,000원으로, 말소기준보다 먼저 대항력을 취득했고 배당요구도 했습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이소윤 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.30 | 2021.09.02 | 279,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 석영진 | 미상 | 2024.12.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
석영진 씨는 전입일이 2024.12.27.로 말소기준 2023.06.09.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 대항력 기준에서는 매수인에게 승계되는 임차보증금 위험이 없습니다. 반면 이소윤 씨는 명백한 대항력 임차인이지만, 이번 사건에서는 특별매각조건이 그 미배당 보증금 반환청구권과 임차권등기를 정리하는 장치입니다.
③ 시세 비교 — 특별매각조건 이행 시 가격 여유가 크다
KC하우징 전용 22.95㎡·23.04㎡ 거래는 총 4건입니다. 전체 평균은 284,250,000원이지만, 가격 판단에서는 오래된 2021년 거래보다 최신 거래를 우선해야 합니다. 가장 최근 거래는 2026.02 전용 22.95㎡ 2층 290,000,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 290,000,000원입니다. 최근 거래는 과거 거래군 대비 2.7% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 22.95㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2021.11 | 22.95㎡ | 2 | 279,000,000원 |
| 2021.11 | 23.04㎡ | 4 | 289,000,000원 |
| 2021.11 | 22.95㎡ | 3 | 279,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 22.95㎡ | 1건 | 290,000,000원 |
현재 최저가 194,400,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 290,000,000원의 67.0%입니다. 특별매각조건으로 이소윤 씨 보증금 인수가 실질 0원이 된다면 실질취득 역시 194,400,000원 수준이므로, 최신 실거래와의 격차가 95,600,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 194,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,521,600원 |
| 1. 임차인 이소윤 보증금 | 279,000,000원 | 190,878,400원 |
| 2. 우리금융캐피탈 가압류 | 37,293,948원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 강제경매개시결정 | 279,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 이소윤 씨 보증금 중 88,121,600원이 미배당입니다. 그러나 본건 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 그 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 전제로 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 일반식과 실질부담을 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 합산 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 194,400,000원 | 88,121,600원 | 282,521,600원 |
| 2회 유찰 시 | 155,520,000원 | 126,457,280원 | 281,977,280원 |
| 3회 유찰 시 | 124,416,000원 | 157,125,824원 | 281,541,824원 |
특별매각조건이 없다면 낙찰가가 떨어질수록 미배당 보증금 인수가 늘어 총 부담이 2.8억원대에 고정되는 구조입니다. 즉 단순히 2회·3회 유찰 가격만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 이번 사건에서 가격 메리트가 생기는 이유는 유찰 자체가 아니라 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소라는 특별매각조건입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양화초등학교 남서측 인근으로 다세대주택·다가구주택·근린생활시설·아파트 등이 섞인 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 사용승인일은 2021.08.05입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 6층 건물의 3층 304호이며 위생·급배수·개별난방·소방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 정방형 완경사지의 공동주택 건부지이며 남측으로 목동중앙본로18길 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 해당하며 공시지가는 4,054,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시가 없습니다.
- 환금성. KC하우징은 16세대이며 확인된 거래는 4건입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 표본이 많지는 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이소윤 씨 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 특별매각조건 이행 시 현재 회차 실질취득은 194,400,000원 수준입니다. 조건이 적용되지 않으면 룰상 총 부담은 282,521,600원으로 완전히 달라집니다.
- 석영진 점유 확인. 2024.12.27. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·점유관계가 확인되지 않은 만큼 실제 점유와 명도 상태를 확인해야 합니다.
- 명도. 임차권등기 말소와 보증금 청구권 포기가 곧바로 현실 점유의 종료를 의미하는 것은 아니므로 점유자 현황을 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 내부 상태. 감정 당시 이해관계인 부재로 건축물현황도와 외부관찰을 기준으로 내부구조도가 작성돼 실제와 다를 수 있습니다.
- 최근 시세 표본. 최신 동일면적 거래는 2026.02의 290,000,000원 1건이므로 개별 호수의 층·상태 차이를 함께 고려해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 이 물건의 승부처는 ‘유찰’이 아니라 ‘특별매각조건’
이소윤 씨는 보증금 279,000,000원, 전입 2021.09.30., 확정일자 2021.09.02.의 대항력 임차인입니다. 일반적인 경매라면 현재 최저가 194,400,000원에서 88,121,600원이 미배당되고, 유찰될수록 그 인수액이 늘어 실질취득비가 2.8억원 안팎에 머무는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 채권자가 그 미배당 보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소한다는 특별매각조건이 붙었습니다. 이 조건이 이행되면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 현재 최저가 194,400,000원 수준입니다. 이는 2026.02 동일면적 실거래 290,000,000원의 67.0%입니다. 따라서 결론은 “가격은 매력적이지만, 그 매력의 근거가 전적으로 특별매각조건의 유효한 이행에 달린 사건”입니다. 조건 원문과 임차권 말소 절차를 확인하고 들어가야 하는 물건입니다.
