199,200,000원
서울남부지방법원 2025타경13671. 등촌동 ‘더시크릿등촌’ 4층 404호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 집합건물입니다. 권리분석의 출발점은 2021.12.02. 설정된 정태형의 근저당권 90,000,000원입니다. 문제는 임차인 전종우가 이보다 앞선 2021.06.11. 전입·점유, 2021.05.24. 확정일자를 갖고 있다는 점입니다. 보증금은 250,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다.
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 커져 매수인의 총 실질취득액이 사실상 보증금 수준에 고정됩니다. 실제 배당 시뮬레이션도 현재 회차에서 미배당액 54,388,800원, 2회 유찰 시 93,671,040원, 3회 유찰 시 125,096,832원을 제시합니다. 그러나 이 사건에는 그 구조를 뒤집는 특별매각조건이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13671 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 646-38 더시크릿등촌 제4층 제404호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 대상 전용면적 19.68㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 제4층 · 사용승인일 2019.11.29. |
| 소유자 | 서순화 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 199,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저, 특매조건이 마지막
등기부상 현 소유자 서순화의 소유권이전은 2021.06.29.이고, 같은 날 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 전종우는 2021.06.11. 전입·점유를 시작해 말소기준권리인 2021.12.02. 근저당보다 앞섭니다. 확정일자도 2021.05.24.이며 배당요구가 있어 대항력과 우선변제권을 갖는 임차관계입니다.
| 임차관계 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전종우 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.11 2021.05.24 | 250,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 특매조건상 실질 인수 0원* |
| 안민수 점유부분 미상 | 2025.08.08 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
안민수의 전입일은 2025.08.08.로 말소기준권리인 2021.12.02.보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 전종우와 달리 특별매각조건의 보증금 포기 문구를 안민수에게 확대 적용해서도 안 됩니다. 다만 말소기준권리 후 전입이라는 점에서 매수인 승계 위험은 제시되지 않습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만, 면적 불일치부터 봐야 한다
‘더시크릿등촌’의 제공 실거래는 총 5건이고, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 309,000,000원, 최신 거래는 2026.03. 310,000,000원입니다. 현재 최저가 199,200,000원은 최근 12개월 평균의 64.5%로 표시됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 27.57㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2025.05 | 27.63㎡ | 5 | 308,000,000원 |
| 2024.06 | 27.63㎡ | 5 | 308,000,000원 |
| 2023.07 | 28.64㎡ | 5 | 278,000,000원 |
| 2021.07 | 28.64㎡ | 5 | 308,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 309,000,000원 |
다만 이 비교에는 중요한 제한이 있습니다. 대상 물건의 전용면적은 19.68㎡인데, 실거래 표본은 27.57㎡·27.63㎡·28.64㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 “199,200,000원이 최근 시세보다 확실히 싸다”라고 단정할 수는 없습니다. 제공 지표상 최근 12개월 평균은 전체 실거래 평균 302,400,000원보다 높고, 최근 대 과거 추세도 3.7%로 하락장이 아닙니다. 그러나 면적 차이 때문에 이 사건의 가격 메리트는 참고 지표 수준으로만 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 199,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,588,800원 |
| 1. 임차인 전종우 보증금 | 250,000,000원 | 195,611,200원 |
| 2. 근저당권 · 정태형 | 90,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 박현경 | 185,605,479원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 자체는 전종우 보증금 중 54,388,800원이 미배당되어 매수인에게 인수되는 구조로 계산돼 있습니다. 그러나 특별매각조건에 따라 그 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 본 리포트의 실질 인수액은 0원*으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당표에 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 ‘특매조건’이 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 보증금 인수 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 199,200,000원 | 54,388,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 159,360,000원 | 93,671,040원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 127,488,000원 | 125,096,832원 | 0원* |
*특별매각조건이 전종우의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건으로 그대로 적용된다는 전제입니다. 따라서 이 사건은 일반적인 대항력 인수형과 달리, 유찰 시 실질취득액이 보증금 250,000,000원에 고정되는 구조로 평가하지 않고 각 회차 매각가를 실질취득액으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 아파트가 아닙니다.
- 입지. 백석초등학교 동측 인근이며, 단독주택·다가구·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역인 등촌역이 있습니다.
- 건물. 2019.11.29. 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물로, 승강기·주차장·난방·위생·급배수시설을 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 평지·정방형, 소로한면이며 공시지가는 4,308,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대·절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 20세대 규모이고, 제공된 경매 통계상 평균 유찰 3.1회·매각률 0.0%입니다. 아파트형 대단지와 같은 환금성을 전제로 접근하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 전종우 미배당 보증금의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각기일까지 그대로 유지되는지 매각물건명세서에서 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 안민수 점유관계 확인. 전입은 2025.08.08.로 대항력이 없지만 점유부분·보증금·확정일자 관계는 현장과 명세서에서 확인해야 명도 계획을 세울 수 있습니다.
- 면적 맞는 시세 재확인. 제공 실거래 5건은 27.57㎡·27.63㎡·28.64㎡이고 대상은 19.68㎡입니다. 최근12개월 평균 309,000,000원을 그대로 대상 물건 시세로 적용해서는 안 됩니다.
- 유찰 통계 보수적으로 해석. 단지 평균 유찰 3.1회, 매각률 0.0%라는 통계는 환금성 측면의 경고 신호입니다.
- 민간임대주택등기 대조. 2021.06.29. 민간임대주택등기의 매각 후 처리 관계를 원등기와 매각서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “싼 낙찰가”보다 “특매조건의 유지”가 먼저다
이 사건의 권리분석은 숫자만 보면 위험해 보입니다. 전종우의 보증금은 250,000,000원이고, 전입·확정일자가 말소기준보다 빨라 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서도 배당 후 54,388,800원이 남습니다. 그러나 특별매각조건이 그 잔액 반환청구권을 포기시키고 임차권등기를 말소하도록 정해 주된 인수위험을 실질 0원으로 전환합니다.
그래서 현재 회차의 실질취득은 199,200,000원으로 봅니다. 최근 12개월 실거래 평균 309,000,000원보다 숫자상 낮지만, 비교 거래의 전용면적이 대상 19.68㎡와 맞지 않습니다. 여기에 20세대 규모, 평균 3.1회 유찰, 매각률 0.0%라는 환금성 지표가 겹칩니다. 권리는 특매조건 덕분에 개선됐지만, 가격 판단은 면적이 맞는 시세 확인 전까지 보수적으로. 이 물건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 특별매각조건의 확실한 적용과 실제 19.68㎡ 시세 확인입니다.
