서울남부지방법원 2025타경13678. 대림동 더스카이뷰 제101동 제5층 제501호로, 감정평가상 공부상 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 김택현은 2021.05.31. 매매를 원인으로 2021.06.08. 소유권을 이전받았고 거래가액은 328,000,000원입니다. 이 물건의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 임차인과 특별매각조건입니다. 곽도안은 2021.06.08. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.05.20.로, 말소기준인 2023.01.27. 압류보다 앞섭니다.
따라서 특별매각조건을 빼고 배당만 보면 보증금 328,000,000원 중 245,305,600원이 배당되고, 부족분 82,694,400원이 남는 구조입니다. 그러나 명세서에는 채권자가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 이 조건을 적용하면 그 부족분은 매수인의 실질 인수액으로 남지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13678 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 대림동 665-8 더스카이뷰 제101동 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 36.04㎡ · 제5층 · 지하1층 / 지상10층 건물 |
| 소유자 | 김택현 · 2021.06.08. 소유권이전 · 거래가액 328,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 312,000,000원 / 249,600,000원 (1회 유찰) |
| 경매 채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 328,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 특별매각조건이 핵심
말소기준권리는 2023.01.27. 갑구 3번 압류입니다. 이후 등기된 압류와 강제경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차인 곽도안의 실질적인 대항력 기준은 임차권등기일이 아니라 2021.06.08. 전입·점유입니다. 이 날짜가 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있고, 2021.05.20. 확정일자와 배당요구까지 갖춰 우선변제권도 행사합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 곽도안 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 328,000,000원 | 2021.06.08 | 2021.05.20 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인은 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 내려왔어도 최근 거래보다 높다
더스카이뷰는 총 29세대, 사용승인일은 2021.05.06.입니다. 비교 대상 면적은 36.04㎡이며, 최근 12개월 거래는 2026.01. 36.04㎡ 4층 200,000,000원 1건입니다. 이 값이 최근 12개월 평균이자 최신 거래가입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 36.04㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2022.05 | 39.56㎡ | 6 | 338,000,000원 |
| 2022.03 | 35.56㎡ | 4 | 338,000,000원 |
| 2022.01 | 37.74㎡ | 4 | 349,000,000원 |
| 2022.01 | 35.56㎡ | 5 | 338,000,000원 |
| 2021.12 | 37.74㎡ | 3 | 349,000,000원 |
| 2021.07 | 36.10㎡ | 3 | 328,000,000원 |
| 2021.07 | 36.10㎡ | 4 | 328,000,000원 |
| 2021.06 | 36.10㎡ | 5 | 328,000,000원 |
전체 9건의 단순 평균은 321,777,777원이지만, 과거 2021~2022년의 고가 거래가 많이 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 200,000,000원, 최신 거래도 200,000,000원이며, 최근 거래 추세는 -40.7%입니다. 현재 최저가 249,600,000원은 최근 평균의 124.8%이므로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 249,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,294,400원 |
| 1. 임차인 곽도안 보증금 | 328,000,000원 | 245,305,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 328,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당계산상 임차보증금 부족분은 82,694,400원입니다. 그러나 특별매각조건상 채권자가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 국세·지방세의 당해세 여부에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 특별조건 적용 여부가 먼저
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 미배당 보증금 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 249,600,000원 | 82,694,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 199,680,000원 | 131,915,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 159,744,000원 | 171,292,416원 | 0원 |
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총부담이 쉽게 줄지 않습니다. 이 사건은 예외적으로 특별매각조건이 그 미배당 잔액 반환청구권을 포기하도록 정해 둔 사건이므로, 표의 미배당액은 권리구조를 이해하기 위한 계산값이고 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 공부상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 서울신영초등학교 북동측 인근이며 다세대주택·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하1층·지상10층 건물이며 사용승인일은 2021.05.06.입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·기계식주차장·도시가스 개별난방·화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 평탄한 사다리형 토지이며 남동측 약 30미터 내외, 북동측 약 10미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 6,689,000원/㎡입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 배당 부족분 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 핵심입니다. 입찰 전 매각물건명세서의 해당 조건을 다시 확인해야 합니다.
- 최근 시세를 우선. 전체 9건 평균 321,777,777원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 200,000,000원을 가격 기준으로 보는 것이 적절합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -40.7%이고 현재 최저가가 최근 시세의 124.8%이므로 현재 회차를 ‘저가 매수’로 보기는 어렵습니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 6건의 당해세 여부에 따라 배당순위와 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 환금성 확인. 총 29세대, 최근 12개월 실거래 1건, 경매 평균 유찰 1.8회, 낙찰률 0.0%라는 지표를 함께 봐야 합니다.
맺으며 — 권리의 큰 고비는 넘겼지만 가격은 아직 비싸다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 328,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 인수 위험이 크게 보입니다. 실제 배당표에서도 현재 회차 기준 부족분 82,694,400원이 발생합니다. 하지만 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건 때문에 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다.
문제는 가격입니다. 1회 유찰되어 최저가가 249,600,000원까지 내려왔지만 최근 12개월 평균과 최신 실거래는 모두 200,000,000원이고, 현재 최저가는 그 124.8%입니다. 최근 추세도 -40.7%로 하락했습니다. 전체 과거 평균 321,777,777원을 근거로 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 권리상 핵심 위험은 특별조건으로 해소됐지만, 현재 회차의 가격 메리트는 부족합니다.
