서울남부지방법원 2025타경13686. 서울 강서구 화곡동 제이이하우스 3층 301호, 감정평가상 도시형생활주택/단지형다세대주택입니다. 소유자 배성훈은 2021.10.18. 매매를 원인으로 거래가액 299,000,000원에 취득했고, 현재 등기부에는 임차권자 박상언의 보증금 299,000,000원인 주택임차권이 남아 있습니다. 박상언은 2021.08.13. 확정일자를 받고, 2021.09.17. 점유를 시작했으며 2021.09.30. 주민등록을 마쳐, 말소기준인 2023.12.15. 강서세무서 압류보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.
통상 이 구조라면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 커져 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 위험형입니다. 실제 제공된 현 회차 배당표에서도 최저가 234,400,000원 중 집행비용 4,081,600원을 제외한 230,318,400원이 임차인에게 배당되고, 부족분 68,681,600원이 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다. 그러나 이번 사건에는 그 일반 원칙을 뒤집는 특별매각조건이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13686 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 368-14 제이이하우스 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택/단지형다세대주택 · 전용 28.66㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건 내 3층 |
| 사용승인 | 2021.07.14 |
| 소유자 | 배성훈 (2021.10.18. 매매 · 거래가액 299,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 234,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 299,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 특별매각조건이 핵심
등기부상 2021.07.22. 경인북부수산업협동조합 근저당권 3,055,200,000원이 설정됐지만 2021.09.30. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.12.15. 강서세무서 압류입니다. 박상언의 주민등록일 2021.09.30.과 임차권등기 2023.10.06.은 모두 말소기준보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 있어 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박상언 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 299,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 인수 0원* |
* 현 회차 배당 계산상 원칙적 미배당 인수액은 68,681,600원입니다. 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 적용되므로 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰이어도 최근 시장보다 높다
이 물건의 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균 257,250,000원보다 최근 시장을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 219,500,000원, 최신 거래는 2026.05. 215,000,000원입니다. 반면 현재 최저가는 234,400,000원으로 최근 12개월 평균의 106.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 27.16㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2025.11 | 29.44㎡ | 3 | 224,000,000원 |
| 2021.08 | 29.10㎡ | 5 | 295,000,000원 |
| 2021.08 | 29.44㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 219,500,000원 |
전체 4건 평균은 257,250,000원이지만 2021.08.의 295,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 거래와 비교하면 시장 수준이 낮아졌고, 최근 구간과 이전 구간의 거래 추세는 -25.6%입니다. 따라서 전체 평균만 놓고 현재 최저가가 싸다고 평가하면 안 됩니다. 실질취득액은 특별매각조건 덕분에 234,400,000원으로 낮아지지만, 그 금액 자체가 최근 12개월 평균보다 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 234,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,081,600원 |
| 1. 임차인 박상언 보증금(우선변제) | 299,000,000원 | 230,318,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 299,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 임차인 미배당액은 68,681,600원입니다. 다만 이번 매각은 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 해당 임차보증금의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울화원중학교 서측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철5호선 화곡역이 있어 제반 교통여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건 내 제3층 제301호이며 사용승인일은 2021.07.14입니다. 위생·급배수·개별난방·승강기·도시가스 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 장방형 평지이며 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용 중이고, 건물 서측으로 약 6m 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 제이이하우스는 22세대이며 최근 거래는 2025.11. 224,000,000원, 2026.05. 215,000,000원으로 확인됩니다. 거래 추세가 -25.6%인 만큼 과거 고가 거래보다 최근 거래를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조 확인. 박상언은 전입 2021.09.30., 확정일자 2021.08.13., 임차권등기 2023.10.06.으로 원칙상 선순위 대항력 임차인입니다. 특별매각조건이 핵심 변수입니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 257,250,000원보다 최근 12개월 평균 219,500,000원과 최신 거래 215,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -25.6%이므로 현재 최저가 234,400,000원이 감정가 대비 낮다는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 다음 회차 구조도 착시 주의. 2회 유찰 시 매각가 187,520,000원, 3회 유찰 시 150,016,000원이지만 일반 배당 계산상 임차인 미배당 인수액은 각각 114,905,280원, 151,884,224원으로 커집니다. 특별매각조건이 유지될 때만 실질 인수가 0원이라는 전제가 성립합니다.
맺으며 — 권리 위험은 조건부 해소, 가격은 아직 보수적으로
이 사건의 핵심은 두 문장으로 정리됩니다. 첫째, 박상언은 보증금 299,000,000원의 선순위 대항력 임차인이라 일반 구조에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 매수인의 총 부담이 보증금 수준에 묶이는 물건입니다. 둘째, 이번 매각에는 채권자의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙어 있어, 그 조건이 이행되는 전제에서는 실질 인수가 0원*으로 바뀝니다.
하지만 권리 문제가 풀렸다고 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 현재 실질취득액 234,400,000원은 최근 12개월 평균 219,500,000원의 106.8%이고, 최신 거래는 215,000,000원입니다. 최근 거래 추세 역시 -25.6%입니다. 따라서 결론은 “권리는 특별매각조건으로 정리되지만, 현 회차 가격은 최근 시세보다 높다”입니다. 특별매각조건의 유지 여부를 원문으로 확인하는 것과 최근 거래 수준 아래에서 응찰가를 검토하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
