서울남부지방법원 2025타경13690. 화곡동 양지샤인빌 4층 402호, 전용 39.28㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 이 사건의 핵심은 “대항력 임차인이 있으니 무조건 보증금을 떠안는다”도 아니고, “최저가가 감정가의 80%이니 싸다”도 아닙니다. 이진삼은 2021.10.18. 전입·점유, 2021.08.30. 확정일자를 갖춘 임차권자로 말소기준인 2023.11.15. 주택도시보증공사 가압류보다 빠릅니다. 원칙적 배당 계산으로는 미배당 보증금이 남지만, 매각물건에는 그 잔액의 매수인 청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
따라서 이진삼 보증금 275,000,000원이 현재 최저가 264,800,000원보다 크다는 이유만으로 실질취득액을 보증금 275,000,000원으로 고정해 볼 사건은 아닙니다. 특별매각조건을 반영하면 이진삼 관련 실질 인수는 0원*이고, 현재 회차 실질취득은 최저가와 같은 264,800,000원입니다. 다만 그 264,800,000원 자체가 최신 실거래 245,000,000원보다 19,800,000원 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13690 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 391-23 양지샤인빌 제4층 제402호 · 도로명 서울특별시 강서구 곰달래로25길 14-8 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 39.28㎡ · 철근콘크리트구조 6층건 내 4층 |
| 소유자 | 김영식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 264,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 단지 규모 / 준공 | 양지샤인빌 10세대 · 2019.05.08 준공 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 특별매각조건이 결론을 바꾼다
말소기준은 2023.11.15. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그 뒤의 국세 압류, 강서구 압류, 강제경매개시결정과 2023.12.12. 등기된 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기의 등기 시점만 보고 이진삼의 대항력을 판단하면 안 됩니다. 이진삼의 전입·점유는 2021.10.18., 확정일자는 2021.08.30.으로 말소기준보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다.
② 임차인·점유 관계 — 이진삼 1명은 대항력, 나머지 2명은 말소기준 후 전입
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이진삼 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.18 | 2021.08.30 | 275,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 오유빈 | 미상 | 2024.03.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 현재 자료상 없음 |
| 김현우 | 미상 | 2025.02.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 현재 자료상 없음 |
확인되는 실제 임차·점유자는 3명입니다. 이 가운데 이진삼은 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력이 있지만 특별매각조건의 직접 적용 대상입니다. 오유빈과 김현우는 각각 2024.03.11., 2025.02.11. 전입으로 말소기준 2023.11.15.보다 늦어 현재 자료상 대항력이 없습니다. 다만 두 사람은 점유 부분과 보증금·확정일자가 미상인 만큼, 특별매각조건은 이진삼에게만 적용된다는 점을 분리해서 봐야 합니다. 이진삼의 포기·말소 조건이 다른 점유자의 사실관계까지 대신 정리해 주는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 감정가보다 내려왔지만 최근 거래보다 여전히 높다
양지샤인빌 전용 39.28㎡의 확인된 최근 거래는 2026년 5월 3층 245,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 동일한 245,000,000원입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균과 최근 평균이 같은 표본이므로, 이 사건에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 그대로 핵심 비교 기준으로 삼을 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 39.28㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.28㎡ | 1건 | 245,000,000원 |
현재 최저가이자 특별매각조건 반영 후 실질취득액인 264,800,000원은 최근 실거래 245,000,000원의 108.1%입니다. 금액으로는 19,800,000원 더 높습니다. 따라서 감정가 331,000,000원에서 1회 유찰돼 264,800,000원까지 내려왔다는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 생겼다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 264,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,507,200원 |
| 1. 임차인 이진삼 보증금(우선변제) | 275,000,000원 | 260,292,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,220,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 이진삼 보증금 중 14,707,200원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 이 사건의 특별매각조건상 그 잔액에 대한 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건이므로 실질 인수는 0원*입니다. *룰상 미배당액: 14,707,200원. 특별매각조건은 이진삼 관련 권리에 한정해 해석해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 도시형생활주택이며, 사건상 용도는 다세대입니다. 6층 철근콘크리트 건물 내 4층 402호입니다.
- 입지. 화곡8동주민센터 남동측 인근으로, 소규모 공동주택·단독주택·소규모 근린생활시설이 혼재하는 주거지입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 까치산역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 절대·상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 224.1㎡, 공시지가 3,921,000원/㎡, 세로장방 형태의 완경사 토지입니다.
- 환금성. 10세대 규모의 소형 도시형생활주택이고, 확인된 최근 12개월 동일면적 거래는 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 3.7회·매각률 0.0%라는 점도 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이진삼의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 확정돼 있는지 입찰 직전 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 이진삼과 다른 점유자를 분리. 포기·말소 조건은 이진삼 관련 인수 문제를 해소하는 것이며, 오유빈·김현우의 점유관계까지 자동으로 소멸시키는 조건은 아닙니다.
- 현 점유 확인. 오유빈·김현우는 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 전입일은 말소기준 후여서 현재 자료상 대항력은 없지만 실제 점유상태는 명도 전략에 직접 영향을 줍니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 현재 실질취득 264,800,000원은 최근 실거래 245,000,000원보다 높습니다. 감정가 대비 할인율보다 최근 거래가격을 우선해야 합니다.
- 저환금성 고려. 10세대 소규모 도시형생활주택이고 최근 동일면적 거래도 1건이므로, 재매각 기간과 가격 변동성을 넉넉히 반영해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 등기상 국 및 강서구 압류가 있으며 매각으로 소멸하는 구조이나, 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있는 조세채권은 원문 배당자료로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험 해소”와 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 첫인상은 대항력 임차인 보증금 275,000,000원이 최저가 264,800,000원보다 커서 인수형처럼 보인다는 점입니다. 하지만 특별매각조건이 그 결론을 바꿉니다. 배당 계산상 부족분 14,707,200원이 생겨도 채권자가 매수인에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 되어 있어 이진삼 관련 실질 인수는 0원*입니다.
그렇다고 현재 회차가 매력적인 가격이라는 뜻은 아닙니다. 특별매각조건을 반영한 실질취득액 264,800,000원은 2026년 5월 동일면적 실거래 245,000,000원보다 8.1% 높습니다. 여기에 10세대 소규모 도시형생활주택, 최근 거래 1건, 경매 통계상 평균 3.7회 유찰·매각률 0.0%라는 환금성 신호까지 겹칩니다. 결론은 “권리 핵심은 특별조건으로 상당 부분 정리됐지만, 현재 가격은 보수적으로 볼 구간”입니다.
