서울남부지방법원 2025타경13699. 양천구 목동 KC하우징 제2층 제201호, 전용면적 기준 29.64㎡의 다세대주택입니다. 소유자 서종진은 2021.11.26. 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 319,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023.06.09. 강서세무서장의 국 압류입니다. 그 뒤 우리금융캐피탈 가압류, 임차권등기 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기 순서만 보면 안 된다는 점입니다. 임차인 김규완의 임대차계약일과 확정일자는 2021.08.27., 전입신고와 점유개시는 2021.09.13.으로 말소기준권리인 2023.06.09.보다 빠릅니다. 따라서 김규완은 대항력 있는 임차인이고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13699 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 231-51 케이씨하우징 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 양천구 목동중앙본로18길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 29.64㎡ · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 2층 |
| 사용승인일 | 2021.08.05 |
| 소유자 | 서종진 (2021.11.26. 소유권이전 · 거래가액 319,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 333,000,000원 / 266,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 319,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 특별매각조건이 핵심
말소기준권리는 2023.06.09. 국 압류입니다. 그런데 임차인 김규완은 그보다 앞선 2021.09.13. 전입·점유를 갖췄고 확정일자도 2021.08.27.이므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 임차권등기는 2023.09.27. 설정됐지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유는 그 이전입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김규완 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 319,000,000원 | 2021.09.13 / 2021.08.27 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 배당요구는 2023.09.27. 이루어졌습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 기준으로 봐도 최근 시세보다 낮다
KC하우징 동일 면적대 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 363,833,333원이지만 과거 거래가 섞여 있으므로, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 435,000,000원이며 최신 거래는 2026.07. 440,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 24.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 29.55㎡ | 5 | 440,000,000원 |
| 2026.01 | 29.55㎡ | 5 | 430,000,000원 |
| 2021.12 | 29.93㎡ | 6 | 405,000,000원 |
| 2021.11 | 29.52㎡ | 4 | 319,000,000원 |
| 2021.11 | 29.93㎡ | 5 | 439,000,000원 |
| 2021.11 | 29.55㎡ | 6 | 339,000,000원 |
| 2021.11 | 29.74㎡ | 3 | 329,000,000원 |
| 2021.11 | 29.64㎡ | 2 | 319,000,000원 |
| 2021.11 | 29.55㎡ | 5 | 359,000,000원 |
| 2021.11 | 29.74㎡ | 2 | 329,000,000원 |
| 2021.11 | 29.97㎡ | 3 | 339,000,000원 |
| 2021.11 | 29.64㎡ | 3 | 319,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 435,000,000원 |
현재 최저매각가이자 특별매각조건 적용 후 실질취득액인 266,400,000원은 최근 12개월 실거래 평균 435,000,000원의 61.2%입니다. 최신 거래 440,000,000원과 비교해도 실질취득액이 더 낮습니다. 이 사건은 일반적인 대항력 인수형처럼 보증금 전체 수준으로 실질취득액이 고정되는 구조가 아니라, 특별매각조건으로 미배당 보증금 반환청구권이 포기되는 점 때문에 현재 최저가 자체가 실질취득 기준이 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 266,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,529,600원 |
| 1. 임차인 김규완 보증금 | 319,000,000원 | 261,870,400원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 37,293,948원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 319,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 보증금 부족분은 57,129,600원입니다. 일반적인 대항력 인수형이면 이 금액이 매수인 인수 위험으로 남지만, 본건은 특별매각조건에 따라 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울양화초등학교 남서측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근 도로에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물로 사용승인일은 2021.08.05이며, 급배수·소화전·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 271.0㎡, 대체로 정방형이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 4,054,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 지정이 확인되며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. KC하우징은 16세대이며, 비교 실거래 대상 면적은 29.52㎡~29.97㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 본건의 핵심입니다. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서에 그대로 반영돼 있는지 최종 확인해야 합니다.
- 임차인 선순위성 확인. 김규완의 전입·점유 2021.09.13.은 말소기준권리 2023.06.09.보다 앞섭니다. 특별매각조건이 없다면 인수 위험이 발생하는 구조입니다.
- 배당요구 확인. 김규완은 2023.09.27. 배당요구가 확인되고, 확정일자 2021.08.27.도 갖추고 있습니다.
- 가격 기준. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 435,000,000원과 최신 거래 440,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 실질취득 266,400,000원은 최근 12개월 평균의 61.2%입니다.
- 유찰 시나리오. 현재는 1회 유찰 상태이며, 2회 유찰 시 매각가는 213,120,000원, 3회 유찰 시 170,496,000원입니다. 특별매각조건의 효력 확인이 가격보다 먼저입니다.
- 원본 대조. 등기부 발행일은 2026.08.30.입니다. 매각 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 한 줄
이 물건을 등기와 임차인 정보만 보면 보증금 319,000,000원의 대항력 임차인이 있어 경계해야 할 사건입니다. 실제로 현 회차 배당 계산상 부족분도 57,129,600원이 발생합니다. 하지만 매각물건명세서에는 그 부족분의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 명시돼 있습니다. 그 조건이 이행되는 전제라면 매수인의 실질 인수는 0원이고, 실질취득은 266,400,000원입니다.
가격도 최근 시세 기준으로 유리합니다. 최근 12개월 동일 면적대 평균은 435,000,000원, 최신 거래는 440,000,000원인데 현 실질취득은 그 최근 평균의 61.2%입니다. 따라서 결론은 명확합니다. 가격은 매력적이지만, 이 사건의 안전성은 특별매각조건의 정확한 적용 여부에 달려 있습니다. 조건 확인이 끝난 뒤에야 가격 메리트를 온전히 평가할 수 있는 물건입니다.
