서울남부지방법원 2025타경13724. 마곡역센트럴푸르지오시티 제10층 제1036호 오피스텔입니다. 감정가는 182,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 145,600,000원입니다. 소유자는 박재범이며 2018.07.05 소유권이전 등기가 접수됐고 등기상 거래가액은 190,000,000원입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 175,000,000원입니다.
이 물건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수보다 선순위 임차권과 특별매각조건의 결합입니다. 주승범의 임차권은 2025.02.20 등기됐지만 주민등록·점유개시는 2023.04.17, 확정일자는 2023.03.27입니다. 말소기준으로 산정된 2025.12.05 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력이 있는 선순위 임차권입니다. 다만 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에게 미배당 임대차보증금 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13724 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 773-1 마곡역센트럴푸르지오시티 제10층 제1036호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 마곡중앙6로 10 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제10층 제1036호 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층/지상14층 · 사용승인일 2016.06.03 |
| 소유자 | 박재범 · 2018.07.05 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 145,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2016.06.29 설정됐던 신한은행 근저당권 117,600,000원은 2018.07.05 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 그 근저당이 아니라 주승범의 주택임차권과 2025.12.05 강제경매개시결정입니다. 임차권의 주민등록·점유개시가 2023.04.17이므로 말소기준보다 앞서고, 배당요구와 확정일자도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인으로 잡힙니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주승범 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 175,000,000원 | 전입 2023.04.17 확정 2023.03.27 배당요구 2025.02.20 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
② 가격 구조 — 최저가가 내려가도 권리 계산은 따로 봐야 한다
현재 회차는 감정가 182,000,000원의 80%인 145,600,000원입니다. 다음 시나리오는 116,480,000원, 그 다음은 93,184,000원으로 제시돼 있습니다. 그런데 선순위 임차보증금 175,000,000원은 그대로이므로 특별매각조건을 제외한 배당 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 32,238,400원 → 60,950,720원 → 83,893,312원으로 커집니다.
따라서 이 물건은 단순히 “유찰돼 최저가가 낮아졌다”는 이유만으로 판단할 수 없습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 늘어나는 구조이기 때문입니다. 다만 이 사건은 특별매각조건이 그 잔액 반환청구권을 끊는 구조이므로, 조건 이행 여부가 낙찰가보다 먼저 확인할 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,838,400원 |
| 1. 임차인 주승범 보증금 | 175,000,000원 | 142,761,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 임차보증금 부족분은 32,238,400원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 그 조건 이행 전제의 실질 인수는 0원*입니다. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용중입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 마곡동 소재 마곡역교차로 북동측 인근으로, 주변에 아파트단지·업무시설·근린생활시설이 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 마곡역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층/지상14층 건물 내 제10층 제1036호이며 사용승인일은 2016.06.03입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 열병합에 의한 지역난방설비, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·마곡도시개발사업 지구단위계획구역이며 북측으로 노폭 약 18미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 적용되는지 최종 서류에서 확인해야 합니다.
- 임차권 순위 확인. 주승범은 전입 2023.04.17·확정일자 2023.03.27, 보증금 175,000,000원으로 말소기준보다 앞선 대항력 임차권입니다.
- 배당 부족액과 실질 인수를 구분. 현재 회차 계산상 부족액은 32,238,400원이지만 특별매각조건 이행 전제의 실질 인수는 0원*입니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 계산상 임차보증금 미배당액은 60,950,720원, 3회 유찰 시 83,893,312원으로 증가합니다. 특별조건을 제외한 숫자만 보면 낙찰가 하락이 곧 총부담 감소를 뜻하지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.19 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기사항과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — 선순위 임차권보다 ‘특별조건의 효력’이 승부처
표면만 보면 위험도가 높은 물건입니다. 보증금 175,000,000원의 대항력 임차권이 말소기준보다 앞서 있고, 현재 매각가 가정에서는 32,238,400원이 배당되지 않습니다. 일반적인 구조라면 이 부족분은 매수인에게 이어질 수 있습니다.
하지만 이 사건은 매각물건명세서가 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 걸고 있습니다. 그 조건이 이행되는 전제에서는 실질 인수 0원*입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “최저가 145,600,000원이 싸냐”가 아니라, 특별매각조건이 낙찰자에게 확실하게 적용돼 선순위 임차권 잔액을 끊어 주느냐입니다. 권리 구조를 숫자만 보고 판단해서는 안 되는 유형입니다.
